Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу n А46-10829/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

при этом отказ от использования того или иного подхода.

Из представленного в дело отчета усматривается, что в нем содержится обоснование невозможности применения затратного и доходного подхода при оценке земельного участка со ссылкой на нарушение пунктов 19, 21 ФСО № 1 в случае применения доходного подхода (страницы 50-51 отчета).

Изучив мотивы оценщиков, коллегия суда их находит обоснованными.

Оценивая доводы апеллянта в части использования информации о доходности земельного участка, получение которой, как полагает Администрация, возможно получить у собственника участка, суд апелляционной инстанции отмечает, что при заключении договоров аренды Администрацией города Омска как в отношении земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, так и государственной собственность на которые не разграничена, в соответствии с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 года № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», и постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 года № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» расчет цены осуществляется, исходя из кадастровой стоимости таких земельных участков, а не из рыночной.

Следовательно, стоимость таких сделок также не может быть использована при подготовке отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Ссылка Администрации города на Исследование рынка судом признается несостоятельной, поскольку в ней указаны минимальные и максимальные величины параметров с расчетом среднего значения, без конкретного указания на свойства объектов, соответствующих этим величинам, что делает его неприменимым в части определения доходности конкретного объекта в период, когда он еще не был сформирован.

 Согласно кадастровому паспорту дата постановки на учет данного участка – 28.01.2013, при том, что ранее он входил в состав большего по площади участка с номером 55:36:130101:245, из которого были сформированы четыре участка меньшей площади: 55:36:130101:4140, 55:36:130101:4141, 55:36:130101:4142 и 55:36:130101:4143, что прямо следует из кадастрового паспорта.

В экспертном заключении от 27.11.2013 №1937/2013 сделан однозначный вывод об обоснованности отказа от применения доходного и затратного подходов (стр. 6, таб. 1 п.п. 54, 60), а в п. 2 «Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке» (стр. 7) выражено мнение эксперта относительно того, что отказы от применения иных методов оценки являются обоснованными.

Основания для наличия сомнений в обоснованности отказа оценщиков от иных методов оценки, принимая во внимание установленное ФСО № 1 право оценщика на выбор используемых методов и подходов оценки, у апелляционного суда отсутствуют.

Тем более, Администрация, возражая против выводов эксперта в указанной части, доказательств того, что в случае применения оценщиком доходного или затратного подхода, определенная экспертном рыночная стоимость объекта оценки незначительно бы отличалась или не отличалась бы вовсе от рыночной стоимости, определенной в отчете № 06«О»-06/13, не представила.

В качестве одного из доводов жалобы, апеллянт ссылается на некорректное допущение оценщиком того, что спорный земельный участок является свободным от застройки, а имеющиеся у него улучшения не учитываются.

Особенностями оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Использование участка рассматривается в рамках установленного вида разрешенного использования при его непротиворечии градостроительному регулированию и фактическому использованию. Смысл данного допущения сводится к тому, что для целей оценки принципиальное значение имеет вид разрешенного использования участка и его соответствие фактическому использованию, то есть, что объекты капитального строительства (при их наличии) должны иметь функциональное назначение, идентичное виду разрешенного использования земельного участка.

Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.

Из отчета № 06«О»-06/13 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка. Процедура анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка выполняется: для участка земли как свободного, для участка земли с существующими улучшениями.

Текущее состояние земельного участка определено как участок, занятый разрушающимися строениями объекта коммерческой недвижимости.

В качестве методов применены «метод сравнения продаж», «метод выделения», «метод распределения».

Согласно требованиям раздела 1 «Метод сравнения продаж» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 №568-р, метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Согласно требованиям раздела 2 «Метод выделения» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», № 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Согласно требованиям раздела 3 «Метод распределения» главы IV «Методы оценки» «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» 568-р, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения указанных методов: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Объявления, содержащие общедоступные сведения о продаже земельных участков, используемые в качестве источника информации, в том числе об объектах - аналогах (стр. 64-65 отчета), не содержат данных об объектах недвижимости, расположенных на них, но указывают в каких целях используется или может быть использован земельный участок.

«Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости г.Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011», на которое ссылается апеллянт, не имеет отношения к делу в данной части, поскольку произведено с целью выявления основных параметров, необходимых для качественного моделирования экономических процессов, происходящих на рынке земли и недвижимости г. Омска и Омской области.

Исследование рынка содержит усредненные данные без привязки к конкретным характеристикам объектов и без конкретных данных об объектах и к описанию конкретного объекта оценки отношения не имеет.

Из изложенного следует, что в настоящем деле отсутствуют обязательные условия применения методов распределения и выделения.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Наличие объектов капитального строительства оценщиком, как усматривается из материалов дела, учтено в строгом соответствии с действующими нормами законодательства об оценочной деятельности. Из данного отчета усматривается, что земельный участок застроен разрушающими сооружениями.

Коллегия суда обращает внимание, что в настоящем случае оценщиком произведен поиск всех доступных возможных аналогов на дату оценки, схожих по характеристикам, что является в данном случае определяющим фактором, имеющих информацию о цене предложения. На станицах 16-18 отчета оценщиком приведены характеристики и показатели объекта оценки. На странице 64 отчета имеется фото страницы объявлений «Коммерческой недвижимости», согласно которой имеются объявления о продаже участков с стоимостными характеристиками.

Однако, данные объекты не были избраны оценщиком в качестве аналогов, вопреки утверждению в апелляционной жалобе о том, что цена была определяющей при выборе аналогов.

Из изложенного следует, что приведенные в жалобе примеры не могут быть отобраны в качестве аналогов, поскольку это приведет к нарушению требований пунктов 14 и 19 ФСО-1.

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Оценщиком, как усматривается из материалов дела, приложены к отчету копии материалов и распечаток, на которые опирался в своем исследовании в строгом соответствии с требованием ФСО № 3.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 № 568-р, на которые ссылается апеллянт,  не опубликованы, в связи с чем, не являются обязательным к применению нормативным документом.

Более того, они не являются обязательными к применению в связи с утверждением Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, № 255, № 256 Федеральных стандартов оценки, которые в силу статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Тем не менее, согласно Распоряжению Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Из изложенного следует, что Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р о корректировках, не носит императивного характера. Решение о целесообразности выбора иных аналогов оценщик принимает самостоятельно.

В силу пункта 10 ФСО-1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

На странице 40-42 отчета произведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка, при этом, вопреки позиции апеллянта, не только на основании его вида разрешенного использования. Оценщиком учтены также преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого участка, перспективы развития района, в котором он расположен, ожидаемые изменения на рынке недвижимости, текущее использование земельного участка.

Оценщик руководствовался общепринятыми критериями отбора и пришел к выводу о том, что «расчеты будут строится, исходя из наилучшего и наиболее эффективного на момент оценки использования объекта оценки, а именно под промышленную застройку, с наибольшей целесообразностью: для производственных целей», что соответствует информации, отраженной в кадастровом паспорте. 

В экспертном заключении от 27.11.2013 № 1937/2013 вывод о варианте использования земельного участка экспертом признан обоснованным и доказанным (страница 7).

Отклоняя доводы апеллянта о нарушениях оценщиком требований проведения экспертизы отчета оценщика, и настаивающего на недопустимости заключения от 27.11.2013 № 1937/2013, апелляционный суд исходит из следующего.

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального