Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу n А46-19877/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

сделки по следующим причинам:

В силу пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

По смыслу указанных разъяснений продавец будущей недвижимости вправе заключить договор купли-продажи в отношении нее, даже если он касается недвижимости, которая будет находиться на земельном участке, на дату заключения договора ему не принадлежащем. При неисполнении договора и невозможности передачи недвижимости и титула на нее, он отвечает перед покупателем за такое неисполнение по нормам обязательственного права.

В то же время суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о недействительности сделки на основании статьи 10 ГК РФ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В обоснование своего вывода о совершении предъявленной сделки от 19.12.2013 с злоупотреблением правом суд первой инстанции сослался на наличие аналогичных сделок у должника с иными лицами, находящимися в различных взаимоотношениях с арбитражным управляющим Вишняковым С.А. и друг с другом (ИП Стариков А.П., ИП Молодых И.К., ИП Пташинская Н.Л., Харченко С.А., ООО «Александр Невский»), в удовлетворении требований о передаче жилых помещений также отказано.

Так из материалов дела о банкротстве ООО «Оптимум-строй» и пояснений участников спора усматривается, что строительство жилых домов по адресу: г. Омск, Проспект Космический, 20, корпуса 5, 6, 7 осуществлялось на земельном участке площадью 8 376 кв.м предоставленных должнику (застройщику) в аренду на основании договора от 20.04.2007 № 01/07.

Строительство жилых домов с номерами корпусов 5, 6, 7 осуществлялось должником с привлечением денежных средств большого количества граждан (участников строительства). За счет фактически внесенных денежных средств были возведены указанные корпуса.

При этом корпуса 5 и 6 возведены полностью (достроены), а корпус 7 находится в состоянии готовности 70-80 %.

Требования участников строительства большей частью включены в реестр требований передачи нежилых помещений.

В то же время договор, который представлен в дело ИП Ермаковой Т.И. от 19.12.2013, заключен в отношении корпуса № 8, строительство которого предполагалось осуществлять на том же земельном участке.

В настоящее время под строительство корпуса № 8 вырыт котлован и частично выполнено погружение железобетонных свай.

Как следует из перечисленных судом первой инстанции документов, данные подготовительные мероприятия осуществляло ООО «Глобус» как собственник земельного участка.

В дело о банкротстве в отношении корпуса № 8 были предъявлены требования лишь пяти лиц, договоры с которыми от имени должника были заключены именно внешним управляющим Вишняковым С.А.

И все эти лица, как установил суд, по существу составляют неформальную группу лиц, объединенную недобросовестным интересом и совершающую свои действия согласованно.

Так, в заключении договоров относительно 8 корпуса участвовали аффилированные в разной степени лица конкурсного управляющего Вишнякова С.А.: его постоянный представитель в различных делах Харченко С.А. (в том числе настоящее дело определения Арбитражного суда Омской области от 06.03.2014, постановление суда апелляционной инстанции от 12.08.2014, дело № А46-1644/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО «ПКФ СМУ-1 КПД» определения Арбитражного суда Омской области от 16.05.2013, 20.05.2013, 18.06.2013, 21.06.2013, 26.06.2013, 03.07.2013), ООО «Александр Невский» (директор друг Вишнякова С.А.), Молодых И.К. (гражданская супруга Вишнякова С.А.), Ермакова Т.И. (бывшая жена Вишнякова С.А.), Стариков А.П. (знакомый по учебе в школе Харченко С.А.) и Пташинская Н.Л. (жена Харченко С.А.).

Указанные лица заключили договоры участия в долевом строительстве жилого дома (корпус 8) с должником, а именно Молодых И.К. в отношении 16 квартир, Пташинская Л.Н. в отношении 49 квартир, ООО «Александр Невский» в отношении 20 квартир, Стариков С.П. – в отношении 3 квартир, Ермакова Т.А. в отношении 1 квартиры.

По всем договорам оплата осуществлялась частично с оговоренной в договоре отсрочкой платежа.

Всего за 89 квартир было внесено лишь 4 431 800 руб.

В данном споре ИП Ермакова Т.И. якобы заплатила 400 000 руб. за квартиру.

В отношении большей части квартир авансовый платеж составил лишь 1 000 руб. (договоры с Пташинская Л.Н.).

Ряд договоров ООО «Александр Невский» заключило 20.12.2013 с внесением оплаты по 10 000 руб. за квартиру, так же как и Молодых И.К., по договорам, заключенным ООО «Александр Невский» 18.12.2013 за каждую квартиру внесено по 100 000 руб.

Как следует из материалов дела, договоры заключались в период завершения в отношении должника процедуры внешнего управления, которая была введена определением от 18.05.2010 сроком на 18 месяцев.

Срок внешнего управления продлялся до 18.11.2013 определением от 18.06.2013.

Согласно пункту 2 статьи 93 Закона о банкротстве внешнее управление вводится на срок не более чем восемнадцать месяцев, который может быть продлен в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, не более чем на шесть месяцев, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 108 внешнее управление не может быть продлено на срок, превышающий совокупный срок финансового оздоровления и внешнего управления, установленный пунктом 2 статьи 92 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 92 Закона о банкротстве совокупный срок финансового оздоровления и внешнего управления не может превышать два года.

Поэтому в любом случае срок внешнего управления не мог превышать 42 месяцев (24+18).

Следовательно, конкурсное производство должно было быть введено не позднее декабря 2013 года, о чем не мог не знать ни Вишняков С.А. как профессиональный участник дел о банкротстве, ни любое другое лицо, действующее разумно и осмотрительно и заключающее договор с лицом, находящемся в процедуре банкротства.

Целью конкурсного производства является реализация имущества должника в целях расчетов с кредиторами и последующая ликвидация должника тем более в условиях, когда внешнее управление не позволило восстановить его платежеспособность.

По существу внешнее управление продлялось исключительно с целью достройки уже имевшихся домов.

План внешнего управления, как следует из определения от 18.06.2013, не содержал такого мероприятия, как строительство восьмого корпуса.

Между тем, по условиям договоров с ИП Ермаковой Т.И. должник принял на себя обязательство осуществить достройку многоквартирного дома с нулевого цикла в срок до 30.05.2015 в процедуре конкурсного производства, что в условиях нехватки денег на строительство корпуса № 7 являлось заведомом невозможным.

Внешний управляющий Вишняков С.А. сам подал ходатайство о введении конкурсного производства, из которого следовало, что цель внешнего управления (погашение требований кредиторов) достигнута не была.

На основании указанного ходатайства и в связи с невозможностью восстановить платежеспособность должника и осуществить расчеты с кредиторами 27.12.2013, то есть через неделю после заключения договора с ИП Ермаковой Т.И. было введено конкурсное производство.

При этом Вишняков С.А., заключая данный договор, не мог гарантировать его исполнение еще и потому, что кандидатура конкурсного управляющего утверждается судом.

Вишняков С.А. также не мог не знать, что должник не осуществлял строительство свайного поля корпуса № 8, поскольку эти работы проводились ООО «Проектно-строительной компанией «Лидер» по заказу ООО «Глобус» (собственника земельного участка) (том 1 по заявлению ООО «Александр Невский» листы дела 98-108).

Незамедлительно после введения конкурсного производства ИП Ермакова Т.А. и остальные 4 лица, которые заключили договоры с Вишняковым С.А. в ноябре 2013 - январе 2014 года, обратились с требованием о включении в реестр кредиторов должника их требований о передаче жилых помещений.

При этом физические лица Стариков А.П. Пташинская Н.Л. и Молодых И.К. были зарегистрированы в качестве предпринимателей непосредственно перед заключением сделок, на основании которых предъявлены требования о передаче жилых помещений (том 3 по заявлению ООО «Александр Невский» лист дела 23, 26, том 2 по заявлению ООО «Александр Невский» лист дела 150), с тем, чтобы при заключении договоров уклониться от исполнения требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе, о регистрации сделок.

То есть указанный контрагент Ермакова Т.И.  была прекрасно осведомлена о предстоящем введении конкурсного производства и невозможности реального осуществления строительства в процедуре конкурсного производства.

Следовательно, действительной целью заключения этих сделок являлось получение контроля за строительной площадкой 8 корпуса с использованием механизма статьи 201.10 Закона о банкротстве и без существенных вложений денежных средств по сравнению с предполагаемыми выгодами от выведения в свою пользу строительной площадки.

Само обращение указанных лиц с требованиями свидетельствует о следующем:

Они полагали, что контрагенты, заключившие договор купли-продажи будущей недвижимости в процедуре внешнего управления, так же будут включены в реестр требований о передаче жилых помещений, как и участники строительства, внесшие свои денежные вклады до возбуждения дела о банкротстве.

Вишняков С.А. представил суду заключение о возможности передачи объектов незавершенного строительства вместе с земельными участками специально созданным участниками строительства жилищным кооперативам в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве.

При включении требований указанных неформально заинтересованных  лиц в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений они могли бы воспользоваться правом на погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Все вышеперечисленные лица составляют тот минимум членов (5 лиц), который установлен Жилищным кодексом Российской Федерации в целях создания ЖСК.

При этом, как члены ЖСК, они смогли бы самостоятельно и бесконтрольно распоряжаться земельным участком под восьмым корпусом без учета интересов его собственника, поскольку права собственника были бы ограничены определением суда о передаче незавершенного строительством объекта жилищно-строительному кооперативу в целях достройки дома.

С помощью представленных в дело сделок купли-продажи будущей недвижимости они получили бы возможность фактически не уплачивать оставшуюся часть платы по сделкам, так как плата, даже если бы она была осуществлена, осуществлялась бы ими в свою собственную пользу.

Они могли бы по своему усмотрению определять учредительные документы кооператива и порядок внесения паевых взносов.

При этом они смогли бы привлекать инвестора на строительную площадку на собственных условиях, могли бы диктовать условия собственнику земли (например, потребовать от него отступное), так как восстановление права собственника на землю было бы затруднено состоявшимся судебным актом, а также тем, что земельный участок между 7 и 8 корпусами является единым и не прошел раздел.

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок передавался под строительство трех объектов: двух многоквартирных многоэтажных жилых домов и одной многоуровневой парковки (пункт 1.4 договора аренды от 20.04.2007 № 01/07).

В силу пункта 4.2.5 договора аренды от 20.04.2007 № 01/07 после исполнения арендатором обязательств по уплате арендной платы и при сдаче в эксплуатацию объекта (или части объекта) арендатор имеет право на получение в собственность земельных участков (или части земельных участков, относящихся к части сданного в эксплуатацию объекта) в доле, не реализованной по договорам долевого участия в строительстве. В части земельных участков под возведенным жилым комплексом арендодатель после ввода объекта (части объекта) в эксплуатацию обязуется прекратить регистрационной службе право