Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А46-16215/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в аренду заложенное имущество без письменного согласия залогодержателя (АО «АТФБанк»).

Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) от 18.11.2013 №01/262/2013-1725 в отношении объекта – культурно-досугового центр по адресу: г. Омск, ул. г. Омск, ул. Дианова, д. 14:

- 31.03.2011 в ЕГРП внесена запись 55-55-01/057/2011-196 о государственной регистрации договора аренды №0-04-ОМ-0211/063 от 01.02.2011, заключенного между ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» и ООО «Офис-Медиа» сроком по 01.03.2019;

- 17.08.2011 в ЕГРП внесена запись 55-55-01/192/2011-163 о государственной регистрации договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2011 к договору субаренды №0-04-ОМ-0311/577 от 01.03.2011, заключенного с ООО «Адидас» сроком по 17.08.2011 на 5 лет;

- 09.09.2011 в ЕГРП внесена запись 55-55-01/215/2011-130 о государственной регистрации долгосрочного договора субаренды №0-04-ОМ-0311/405 от 10.05.2011, заключенного с ООО «Остин» сроком по 09.09.2011 на 5 лет;

- 08.08.2011 в ЕГРП внесена запись 55-55-01/132/2011-923 о государственной регистрации договора субаренды №0-04-ОМ-0311/180 от 01.03.2011, заключенного с ООО «КДЦ «Маяковский» сроком по 08.08.2011 по 01.03.2016;

- 22.08.2012 в ЕГРП внесена запись 55-55-01/244/2011-825 о государственной регистрации долгосрочного договора субаренды нежилого помещения №0-04-ОМ-0411/394 от 01.08.2011, заключенного с ЗАО «ТД «ЦентрОбувь» сроком по 23.08.2012 по срок – не определен.

Ссылаясь на то, что никаких письменных согласий на заключение поименованных договоров аренды залогодателю – ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» АО «АТФБанк» как залогодержатель не давало, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

05.06.2014 Арбитражным судом принято обжалуемое ООО «Остин», ООО «АДИДАС», ЗАО «ТД «ЦентрОбувь» в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон № 102-ФЗ) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя (пункт 2 статьи 40 Закона № 102-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним.

Таким образом, по верному замечанию суда первой инстанции, из указанного следует, что исходя из положений пункта 2 статьи 40 Закона № 102-ФЗ сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае – договоры аренды) в подобных ситуациях (заключение договоров аренды после заключения договора об ипотеке и без согласия залогодержателя) являются действительными, однако права третьих лиц (в данном случае арендаторов) по пользованию заложенным недвижимым имуществом прекращаются после обращения взыскания на предмет залога.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

При этом в силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Закона № 102-ФЗ залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное имущество в аренду при двух условиях: имущество передается для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»(далее по тексту – Закон о банкротстве) не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства.

В соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа имущества, уступка прав требования, замещение активов должника в ходе конкурсного производства урегулированы положениями статей 139-141 Закона о банкротстве.

Однако, как верно отмечает суд первой инстанции в обжалуемом решении, сами по себе специальные нормы об особом порядке реализации имущества должника в процессе банкротства не препятствуют применению положений статьи 40 Закона № 102-ФЗ и не отменяют действие этих норм в части, определяющей условия соотношения прав залогодержателей и арендодателей одного и того же имущества, в связи с чем при решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Закона № 102-ФЗ.

Передача ранее заложенного банку имущества в последующую аренду нарушает права банка как залогодержателя, так как он включен в реестр кредиторов должника-банкрота.

Согласно пункту 1 статьи 138 Закона о банкротстве требования залогового кредитора удовлетворяются в банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога. Следовательно, сумма, на которую может рассчитывать банк, непосредственно зависит от того, может ли он возразить против обременения арендой ранее заложенного ему имущества и прекращается ли такая аренда при реализации имущества должника в процессе банкротства.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 6616/12.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на поименованный выше объект - культурно-досуговый центр по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 14 обращено взыскание на основании решения Арбитражного суда Омской области от 16.01.2012 по делу № А46-11691/2012, а также мирового соглашения, утвержденного постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу № А46-11689/2011 (исполнительный лист Серии АС 003961933 от 19.02.2013). Доказательств опровергающих вышеизложенные обстоятельства ООО «Остин», ООО «АДИДАС» и ЗАО «ТД «ЦентрОбувь» в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно заключил, что обращение взыскания на заложенное имущество, являющееся предметом аренды по договорам аренды № 0-04-ОМ-0211/063 от 01.02.2011, № 0-04-ОМ-0311/577 от 01.03.2011, субаренды № 0-04-ОМ-0311/405 от 10.05.2011, субаренды № 0-04-ОМ-0311/180 от 01.03.2011, субаренды № 0-04-ОМ-0411/394 от 01.08.2011, влечет прекращение вышеназванных договоров при отсутствии согласия залогодержателя на их заключение.

Как следует из материалов дела, в связи с тем, что ответчиками в материалы дела подлинные согласия на заключение договоров аренды, данные АО «АТФБанк» как залогодержателем, представлены не были, то суд первой инстанции определением от 23.01.2014  истребовал у Управления надлежащим образом заверенные копии спорных договоров аренды и субаренды, а также документов, сданных для государственной регистрации указанных договоров (т. 3 л.д. 43-46).

03.02.2014 от Управления поступили истребованные документы, в том числе, копия согласия от 11.03.2011 на заключение договора субаренды № 0-04-ОМ-0311/180 от 01.03.2011; копия согласия от 14.02.2011 на заключение договора аренды № 0-04-ОМ-0211/063 от 01.02.2011; копия согласия от 06.04.2011 на заключение дополнительного соглашения № 1 от 15.04.2011 к договору аренды № 0-04-ОМ-0211/063 от 01.02.2011; копия согласия от 06.04.2011 на заключение договора субаренды № 0-04-ОМ-0311/405 от 10.05.2011; копия согласия от 06.04.2011 на заключение договора субаренды № 0-04-ОМ-0311/577 от 01.03.2011; копия согласия от 16.06.2011 на заключение договора субаренды № 0-04-ОМ-0411/394 от 01.08.2011.

18.02.2014 от представителя истца поступило заявление о фальсификации доказательств, представленных Управлением из регистрационных дел копий указанных выше согласий.

Как следует из обжалуемого решения, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  указанное заявление соответствующим вышеназванной норме и пришел к выводу, что представленные третьим лицом документы, в частности, согласий залогодержателя на заключение спорных договоров аренды, подлежащими проверке в установленном законом  порядке.

По смыслу статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, может обратиться с заявлением о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле.

Как верно отмечает суд первой инстанции, копии согласий залогодержателя на заключение спорных договоров аренды представлены в дело Управлением наряду с другими документами, представленными на регистрацию договоров аренды, заключенных ответчиками, и находящимися в регистрационных делах на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога.

Принимая во внимание, что из имеющихся в материалах дела заявлений на регистрацию спорных договоров аренды и субаренды следует, что лицом, которое представило в Управление документы на регистрацию спорных договоров являлось ООО «Офис-Медиа», при этом согласно представленному в материалы дела отзыву на апелляционные жалобы ООО «Офис-Медиа» отрицает наличие подлинных согласий залогодержателя на заключение вышеуказанных договоров, а также учитывая, что несмотря на неоднократные предложения истца о предъявлении подлинных экземпляров указанных выше письменных согласий АО «АТФБанк», данные документы, тем не менее, представлены ответчиками не были, то суд первой инстанции, по мнению суда апелляционной инстанции, правомерно признал заявление АО «АТФБанк» о фальсификации доказательств соответствующим статье 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежащим проверке в установленном для таких заявлений порядке.

По результатам рассмотрения заявления банка о фальсификации доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные третьим лицом копии согласий АО «АТФБанка» на заключение спорных договоров аренды и субаренды подлежат исключению из числа доказательств по делу.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы подателей жалобы в данной части, поддерживает вышеизложенный вывод суда первой инстанции в силу следующего.

По верному замечанию суда первой инстанции, закрепление в процессуальном законе правил, регламентирующих рассмотрение заявления о фальсификации доказательства (применительно к статье 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), направлено на исключение оспариваемого доказательства из числа доказательств по делу. При этом данные процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 560-О-О).

Обоснованность довода истца о фальсификации указанных выше согласий залогодержателя подтверждается прилагаемыми к заявлению о фальсификации документами, содержащими оттиск печати АО «АТФБанк», являвшийся предметом исследования в рамках расследования уголовного дела № 354300, справкой об исследовании № 10/168 от 05.04.2013, нотариально заверенной карточкой с образцами подписей и оттиска печати АО «АТФБанк». В свою очередь, доказательств опровергающих изложенные обстоятельства, ответчиками в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено. Более того, как верно банк в отзыве на апелляционную жалобу.

Кроме того, о фальсификации представленных в материалы дела копий согласий банка свидетельствует, в том числе и представленный в материалы