Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А70-2021/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

02 сентября 2014 года

                                                      Дело №   А70-2021/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  26 августа 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 сентября 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Лотова А.Н.

судей  Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5650/2014) общества с ограниченной ответственностью «УренгойУниверсалТорг» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу № А70-2021/2014 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» (ИНН 8904046691, ОГРН 1058900649642) к обществу с ограниченной ответственностью «УренгойУниверсалТорг» (ИНН 8904046518, ОГРН 1058900636585) о взыскании задолженности, освобождении помещения, 

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «УренгойУниверсалТорг» - Малинин Жан Константинович, предъявлен паспорт, по доверенности от 20.03.2014 сроком действия на три года;

от открытого акционерного общества «Уренгойжилсервис» - Кузнецова Мария Андреевна, предъявлен паспорт, по доверенности от 12.12.2013 сроком действия до 31.12.2016;

установил:

открытое акционерное общество «Уренгойжилсервис» (далее по тексту - ОАО «Уренгойжилсервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «УренгойУниверсалТорг» (далее по тексту  - ООО «УренгойУниверсалТорг», ответчик) о взыскании задолженности по договору № 7/268 от  01.06.2012 за период с октября 2012 года по март 2013 года в размере 121 048 руб. 26 коп., неосновательного обогащения в виде стоимости платы за пользование помещением после прекращения договора за период с апреля 2013 года по январь 2014 года в размере 199 154 руб. 59 коп., а также об освобождении ответчиком занимаемого помещения.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу № А70-2021/2014 требования истца удовлетворены в виду их обоснованности и подтвержденности соответствующими  документами.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «УренгойУниверсалТорг» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.04.2014 по делу № А70-2021/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на тот факт, что  между ответчиком и собственниками помещений был заключен договор аренды от  20.04.2013 нежилого помещения по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, в связи с чем, основания для освобождения спорных помещений  у ответчика отсутствует. Также податель жалобы считает, что обязанность по оплате арендной плате за спорный период у ООО «УренгойУниверсалТорг» отсутствовала, поскольку денежные средства, предполагаемые ко внесению арендной платы были направлены на устранение недостатков сданного в аренду имущества, на его приведение в надлежащее и пригодное для использования состояние в соответствии с предписанием № 351/1/351 от 03.05.2011 отдела надзорной деятельности по МО г. Новый Уренгой ГУ МЧС России по Ямало-Ненецкому автономному округу.

ОАО «Уренгойжилсервис»  в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные доводы.

Кроме того, в судебном заседании представителем ООО «УренгойУниверсалТорг» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно, договора аренды от 20.04.2014 № 1/12, протокола общего собрания собственников от 17.04.2014 № 1/13.

Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции отказано ответчику в приобщении указанных выше документов к материалам дела, поскольку ответчиком не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.

В связи с названными обстоятельствами ответчику перечисленные документы будут возвращены вместе с судебным актом по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу,  отзыв, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции,  не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела,  01.06.2012 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор № 7/268, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное в техническом подвальном этаже (далее - т/п) по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, д.13, технический подвальный этаж, левый торец, общей площадью 77,0 кв.м (далее - объект), для использования под торговлю детскими товарами (т.1 л.д.15-22).

Согласно разделу 2 договора от  01.06.2012 № 7/268 настоящий договор вступает в силу, становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01 июля 2012 года по 31 мая 2013 года.  Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а именно с 01.06.2013.

По акту приема-передачи истцом помещение было передано ответчику.

Согласно пункту 5.2 договора от  01.06.2012 № 7/268 за использование Объекта Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения Договора, согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора в размере 20 096 руб. 41 коп. (т.1 л.д.18, 22).

Согласно пункту 5.5 договора от  01.06.2012 № 7/268 оплата за использование объекта производится ежемесячно авансовым платежом до 10 числа текущего месяца в размере 60% от ежемесячной суммы по настоящему договору. Окончательный расчет производится до 15-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета- фактуры и акта о выполненных услугах.

По утверждению истца ответчиком обязанность по оплате арендных платежей за период с октября 2012 года по март 2013 года надлежащим образом не исполнена, в результате чего, у него образовалась задолженность в размере 121 048 руб. 26 коп.

Письмами от  01.04.2013 № 1195, от 09.04.2013 № 1511 истец уведомил ответчика об уплате задолженности и расторжении с 01.04.2013 договора 01.06.2012 № 7/268 в одностороннем порядке (т.1.л.д.70).

01.07.2013 истцом в адрес ответчика направлена претензия об уплате задолженности, а также требование об освобождении объекта недвижимости.

Поскольку ответчик после расторжения договора не освободил занимаемое им спорное помещение, за период с апреля 2013 по январь 2014 года у ответчика образовалась задолженность за пользование помещением в размере 199 154 руб. 59 коп.

Учитывая, что ответчиком указанные письма, а также претензия оставлены без внимания, оплата арендных платежей не произведена, истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Как было указано выше, суд первой  инстанции требования истца удовлетворил.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

Исходя из анализа сложившихся правоотношений по договору аренды от  01.06.2012 № 7/268, они подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статьям 161, 44, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно статьям 46, 47 Жилищного кодекса Российской Федерации   решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В данном случае в соответствии с решением собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 13, оформленным протоколом от 30 января 2009 года, собственниками согласно пп.1-3 выбран способ управления многоквартирным жилым домом - управление управляющей организацией ОАО «Уренгойжилстройсервис» (т.1, л.д. 26-29).

Пунктом 12 протокола от 30 января 2009 года истец наделен полномочиями на право передачи общего имущества или объектов общего имущества во временное владение, пользование (аренду) (т.1 л.д.29).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что истец при заключении договора от  01.06.2012 № 7/268 действовал в рамках полномочий, предоставленных ему решением собственников многоквартирного жилого дома. Договор от  01.06.2012 № 7/268 не был оспорен, а также не был признан недействительным.

Кроме того, необходимо указать, что согласно абзацу 3 пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абзацы 4, 5 пункта 12 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения