Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2014 по делу n А75-323/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

28 июля 2014 года

                                                       Дело № А75-323/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 июля 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5964/2014) общества с ограниченной ответственностью «Атлант» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.04.2014 по делу № А75-323/2014 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (ОГРН 1028601847273, ИНН 8615010921) к Администрации города Урай, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Муниципального казенного учреждения «Управления градостроительства, землепользования и природопользования города Урай», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Атлант» - Шумаков Павел Юрьевич по доверенности б/н от 16.02.2014 (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Администрации города Урай – Тупицына Елена Александровна по доверенности б/н от 11.02.2014 (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

от Муниципального казенного учреждения «Управления градостроительства, землепользования и природопользования города Урай» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – истец, общество) обратилось с исковым заявлением к Администрации города Урай (далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной сделкой одностороннего отказа Администрации города Урай от исполнения договора аренды земельного участка от 26.03.2013 № 75/13, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Атлант», выраженный в уведомлении от 17.12.2013 № 02-10528/13.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.04.2014 по делу № А75-323/2014 в удовлетворении исковых требований отказано, с чем общество не согласилось, обжаловав его в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судом апелляционной инстанции из материалов дела установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2013 № 75/13 (далее - договор, том 1 л.д. 24-31), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 24 192 кв.м., с кадастровым номером 86:14:0101003:754, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: город Урай, в границах улиц Ленина-Космонавтов-Шевченко, для использования под комплексное освоение в целях жилищного строительства; разрешенное использование земельного участка: для размещения домов многоэтажной жилой застройки (пункты 1.1., 1.3 договора).

Договор заключен по итогам проведенного 13.03.2013 открытого аукциона, победителем которого было признано общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (том 1 л.д. 37-40).

По акту приема-передачи от 26.03.2013 ответчик принял в аренду земельный участок (том 1 л.д. 36).

Согласно пункту 1.4. договора договор аренды заключен сроком на 5 лет с 01 апреля 2013 года по 31 марта 2018 года.

Права и обязанности сторон определены в разделах 3 и 4 договора.

В соответствии с пунктом 4.2.11. договора арендатор обязан подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в срок не более восьми месяцев с момента заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.1.3. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке полностью или частично отказаться от исполнения договора, в том числе в  случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных подпунктами 4.2.11, 4.2.13, 4.2.13, 4.2.1.5, 4.2.17 договора. При этом стороны определили, что при отказе арендодателя от исполнения договора, договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе с указанием причин расторжения. При прекращении договора аренды условия передачи участка, строящихся объектов, документации будут определяться дополнительно с учетом условий, содержащихся в договоре.

17.12.2013 Администрация направила в адрес общества уведомление о досрочном, в одностороннем порядке отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 26.03.2013 № 73/13 в соответствии с подпунктом 3.1.3. (г) пункта 3.1. раздела 3 договора. В названном уведомлении Администрация сообщила истцу о том, что договор аренды считается расторгнутым с 19.12.2013, в соответствии с подпунктом 4.2.11 пункта 4.2 раздела 4 договора, мотивировав не исполнением обществом обязательства по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1 л.д. 41).

Ответчик данное уведомление получил, направил на него свои возражения 20.12.2013 № 288 (том 1 л.д. 42-43).

13.01.2014 на основании представленных Администрацией документов Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югры внесло в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о прекращении спорного договора в связи с его расторжением.

Полагая, односторонний отказ Администрации от договора аренды недействительной сделкой, как совершенной с нарушением закона, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований мотивирован недоказанностью оснований для признания одностороннего отказа ответчика от договора недействительным. При этом, суд первой инстанции установил правомерность действий ответчика в части отказа от договора, а именно: истцом обязательство, предусмотренное подпунктом 4.2.11 пункта 4.2. договора, исполнено с нарушением установленного договором срока; договором предусмотрена возможность расторжения договора во внесудебном порядке в случае нарушения арендатором условий подпункта 4.2.11 пункта 4.2. договора; порядок уведомления истца о расторжении договора аренды, установленный договором, ответчиком соблюден.

В апелляционной жалобе общество с выводами суда первой инстанции не соглашается, просит отменить принятое решение и удовлетворить заявленные требования.

В обоснование своей позиции указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции материалам дела: суд посчитал, что у истца по договору аренды имела место быть обязанность по предоставлению проекта планировки и проекта межевания территории, в то время как в соответствии с договором истец должен бы подготовить указанные проекты; суд установил, что уведомление об одностороннем порядке отказа от исполнения договора содержит указание на договор с другим номером.

Истец считает ничтожным условие договора о наличии у ответчика права одностороннего отказа от договора, а также неправомерным применение к рассматриваемым отношениям положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как названная норма устанавливает возможность одностороннего расторжения договора между участниками предпринимательских отношений, к которым Администрация не относится. При этом, пункт 3 статьи 450 ГК РФ, вопреки ошибочному мнению суда первой инстанции, не является специальной по отношению к статье 310 этого же Кодекса.

В апелляционной жалобе указано на неоднократную (три раза) подготовку и представление истцом в адрес уполномоченного органа концепции застройки квартала, однако ни один из вариантов концепции не был согласован.

Также общество полагает неправомерным оставление судом первой инстанции без внимания довода об отсутствии у заместителя Администрации полномочий на расторжение договора. При этом, такие полномочия должны следовать из доверенности.

На апелляционную жалобу истца представлены отзывы ответчика и третьих лиц (Муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительства, землепользования и природопользования города Урай», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре), в которых изложены возражения на апелляционную жалобу и доводы о законности и обоснованности обжалованного судебного решения.

Заседание суда апелляционной инстанции проведено при участии представителей истца и ответчика, соответственно поддержавших доводы и возражения своих доверителей. Третьи лица, не смотря на надлежащее уведомление, явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении не заявили, что не препятствует рассмотрению дела в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В данном случае уведомление ответчиком истца о расторжении договора следует расценивать в качестве односторонней сделки.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Пунктом 3.1.3 договора аренды земельного участка предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в срок не более восьми месяцев с момента заключения договора аренды земельного участка (подпункт 4.2.11 пункта 4.2. договора).

На основании условий договора аренды (подпункт 4.2.11 пункта 4.2. договора) арендатор обязан в срок не более восьми месяцев с момента заключения договора (в данном случае - не позднее 26.11.2013) подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела и не оспаривается истцом, что арендатором не была выполнена обязанность по подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории в установленный договором срок.

При этом, ошибочное указание судом в тексте своего решения на необходимость представления истцом проектов планировки и межевания территории, а не на их подготовку, на существо рассматриваемых отношений и выводов суда первой инстанции о неисполнении обществом требований пункта 4.2.11 договора аренды, влияния не оказывает.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности истца подготовить проект планировки и проект межевания территории, в том числе по вине ответчика, равно как доказательства направления истцом в уполномоченный орган подготовленных проектов планирования и межевании территории, а также доказательства отказа ответчика.

Предлагаемые для рассмотрения Администрации и Муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, землепользования и природопользования города Урай» концептуальные предложения проекта планировки квартала, по верному замечанию суда, предусмотренными условиями договора проектами планировки и межевания территории не являются. Следовательно, доводы апелляционной жалобы о направлении трех концептуальных предложений проекта