Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 по делу n А46-1250/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 09.08.2012 № ВАС-10186/12 по делу № А64-836/2011, проведение экспертизы отчета оценщика является обязательным по данной категории споров.

Из материалов дела следует, что отчет от 31.10.2013 № 396 об определении стоимости имущества подготовлен ООО «Империя-А», которое является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа».

Во исполнение указанного выше требования законодательства «Региональной ассоциацией оценщиков Южного федерального округа» было подготовлено экспертное заключение на означенный выше отчет, в котором сделан вывод о том, что последний соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (т. 1 л.д. 75-94).

Как отмечено выше, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30.05.2012 № 86 была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 47 400 000 руб. (т. 1 л.д. 148-149).

Данная кадастровая стоимость определена на основании ранее представленного ООО «ТГК № 11» Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отчёта от 02.12.2011 № 3358-З/11 об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 274 381 кв.м, кадастровый номер 55:36:13 01 01:3018, подготовленного ООО «ГЮЦН «Эталон» (т. 2 л.д.51,53-127).

Третьим лицом в материалы дела представлено экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» от 28.04.2012 № 120410-159 (т. 2 л.д. 1-50), согласно которому отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей применения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно действующему законодательству (статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Таким образом, в компетенцию арбитражного суда входит оценка как представленного истцом отчета от 31.10.2013 № 396, подготовленного ООО «Империя-А», так и представленного третьим лицом отчёта от 02.12.2011 № 3358-З/11, подготовленного ООО «ГЮЦН «Эталон», являющихся письменными доказательствами в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело № ВАС-13839/2013).

Из материалов дела усматривается, что согласно представленному ОАО «ТГК № 11» отчёту № 3358-З/11 от 02.12.2011, стоимость одного квадратного метра земельного участка составила 173,73 руб./кв.м., а согласно представленному истцом отчету от 31.10.2013 № 396 стоимость одного квадратного метра земельного участка составила 644 руб./кв.м.

При этом в подтверждение своих доводов Администрация также представила:

- экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011, согласно которому средняя цена земельных участков с промышленной, производственно-складской, гаражной и аналогичной застройкой (ВРИ 3, ВРИ 9, ВРИ 13) находится в интервале от 250 до 500 руб./кв.м. и составляет 344 руб./кв.м.,

- рекомендации для профучастников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости по итогам 2010 года, из содержания которых усматривается, что интервалы цен для той ценовой зоны, где расположен рассматриваемый земельный участок (зона 6-7 КАО города Омска) составили от 200 до 800 руб./кв.м., в среднем – 500 руб./кв.м. При этом согласно всем статистическим данным за 2010 год не было зарегистрировано продаж участков в этих зонах по цене, менее 200 руб./кв.м.

Суд первой инстанции верно отметил, что в представленном Администрацией отчете от 31.10.2013 № 396 стоимость спорного земельного участка соответствует диапазону цен, существовавшему на рынке земельных участков г. Омска.

В апелляционной жалобе третье лицо указывает на то, что судом первой инстанции не приведены нормы права, на основании которых отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка от 01.12.2011 №3358-3/11, подготовленный ООО «ГЮЦН «Эталон», является недостоверным.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться указанными доводами подателя жалобы.

В обжалуемом решении суд отметил следующие несоответствия отчета о рыночной стоимости спорного земельного участка от 01.12.2011 № 3358-3/11.

Так, согласно разделу II «Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков» Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Местоположение и окружение являются одними из наиболее важных факторов стоимости объекта оценки (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В отчете об оценке должна быть приведена, в том числе, информация об объекте оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на ее стоимость; описание процесса объекта оценки в части применения конкретных подходов к оценке с приведением расчетов; согласование результатов расчетов (пункт 8 ФСО № 3).

В соответствии с указанными положениями при выборе объектов сравнения для оцениваемых зданий, при отсутствии объектов сопоставления в непосредственной близости от месторасположения объекта оценки, в том числе, в связи с неразвитостью рынка коммерческой недвижимости, могут использоваться рынки ближайших к объекту районного или областного центров с развитым рынком коммерческой недвижимости.

При проведении экспертизы экспертом в качестве сопоставимых должны использоваться объекты, равные по своим техническим характеристикам, удаленности от центра населенных пунктов, учитываться назначение и площади зданий и помещений. Экспертом должны быть учтены особенности мест расположения оцениваемых объектов и рыночные цены на аналогичные объекты. В экспертном заключении должно содержаться обоснование выбора аналогов оценки, указано, что в них представлена информация из информационных источников и каких именно.

Объекты-аналоги должны подбираться оценщиком таким образом, чтобы отличия по элементам сравнения от объекта оценки были минимальными.

Подготовленный ООО «Империя-А» отчет от 31.10.2013 № 396 содержит исследование стоимости земельного участка по объектам-аналогам, с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера стоимости земельного участка при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. ООО «Империя-А» исследовано месторасположение объекта оценки, дано обоснование применяемых корректировок (1%).

Тогда как, вопреки доводам подателя жалобы, в подготовленном ООО «ГЮЦН «Эталон» отчете от 01.12.2011 №3358-3/11 указано, что корректировка по местоположению объекта оценки равна 0%.

При этом, как верно отмечено Администрацией в отзыве на апелляционную жалобу, такое поведение оценщиков противоречит сделанному ими анализу рынка земельных участков, из результатов которого следовало, что средневзвешенные цены на земельные участки КАО города Омска (730 руб./кв.м.) значительно превышают такие же цены на земельные участки ЦАО города Омска (559 руб./кв.м.) и ЛАО города Омска (290 руб./кв.м.).

Доводы подателя жалобы о недостоверности отчета от 31.10.2013 № 396 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 01:3018, подготовленного ООО «Империя-А», не подтверждаются материалами дела.

Отчет от 31.10.2013 № 396 составлен ООО «Империя-А» на основе проведенного анализа рынка земельных участков и отобранных по его результатам аналогов оцениваемого участка, в нем приведено обоснование корректировок к ценам участков-аналогов и достаточно подробно изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Более того, оценщиком был проведен специальный анализ достоверности достаточности используемой информации, который отсутствует в отчете ООО «ГЮЦН «Эталон».

Кроме того, рассматриваемом отчете были использованы для подбора аналогов данные газеты «Из рук в руки» от 10.01.2011 за номером 1 (699), который подготовлен и подписан в печать 31.12.2010, а объявления в нем были сформированы на последние числа декабря 2010 года.

Следовательно, выбранные ООО «Империя-А» цены аналогов наиболее приближены к дате определения рыночной стоимости – 01.01.2011. Тогда как, ООО «ГЮЦН «Эталон» руководствовалось рыночной информацией за период с июля по декабрь 2010 года (т.2 л.д.71).

Ссылка третьего лица на сведения относительно значения начальной цены аукционов по продаже муниципальных земельных участков судом апелляционной