Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу n А46-15407/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

№ 14182/12.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Порядок предоставления земельных участков для строительства регламентирован статьями 30-32 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Частью 5 статьи 30 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (часть 1 статьи 31 ЗК РФ).

Согласно части 2 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Частью 5 статьи 31 ЗК РФ установлено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (часть 6 статьи 31 ЗК РФ).

В соответствии с частью 8 статьи 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Согласно частям 1, 2 статьи 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства. Для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления запрашивает кадастровый паспорт земельного участка (его копию, сведения, содержащиеся в нем) в органе, осуществляющем кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, если такой документ не представлен гражданином или юридическим лицом по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 3 части 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого, в свою очередь, на основании соответствующего обращения гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Соответственно, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, которым не соблюдена предусмотренная действующим земельным законодательством процедура, предшествующая предоставлению земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта, не соответствует требованиям закона.

В настоящем случае судом установлено, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства - супермаркета на пересечении улиц Южная и 5-я Кировская в Кировском административном округе г.Омска обратилось иное юридическое лицо ООО «СИБИРСКИЙ СЕНАТ».

Акт о выборе земельного участка для строительства объекта № 1552 от 23.07.2008 оформлен ООО «СИБИРСКИЙ СЕНАТ».

Между тем, договор аренды № ДГУ/11-2433-К-35 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:19 03 48:103 для строительства от 03.11.2011 заключен с ООО «Сибирский сенат».

Следовательно, предоставление указанного земельного участка ответчику не соответствует закону. ООО «Сибирский сенат» не являлся юридическим лицом, заявившим о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

Между тем, в распоряжении от 17.10.2011 года №1490-Р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Сибирский сенат» в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для строительства супермаркета» указано, что распоряжение издано на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Сибирский сенат», распоряжения от 03.03.2009 №382-р «О предварительном согласовании места размещения супермаркета по ул. 5-ая Кировская- ул. Южная в Кировском административном округе города Омска».

Между тем, по состоянию на 03.03.2009 года, а также на дату подачи в 2006 году заявления о выборе земельного участка,  общество с ограниченной ответственностью ООО «Сибирский сенат» еще не существовало как юридическое лицо, поскольку зарегистрировано только 30.04.2009.

В распоряжении от 17.10.2011 года №1490-Р отсутствуют какие-либо ссылки на соглашение о передаче прав и обязанностей от 06.05.2009.

Однако и наличие данного соглашения не исключает нарушения установленного  публичного порядка предоставления земельного участка в аренду ООО «Сибирский сенат», так как Главное управление по земельным ресурсам по Омской области в 2009 году не состояло с ООО «СИБИРСКИЙ СЕНАТ» в обязательственных отношениях по поводу аренды земельного участка, так как договор аренды земельного участка еще не был заключен.

По смыслу положений статьей 30-32 ЗК РФ начало процедуры предоставления земельного участка производится по заявлению конкретного физического или юридического лица.

В связи с чем,  доводы представителя ООО «Сибирский сенат», что не имеет значения, какое юридическое лицо обратилось с заявлением о предварительном выборе земельного участка, не соответствуют положениям статьей 30-32 ЗК РФ.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в рамках дела № А46-27708/2012 рассматривался иск Главного управления по земельным ресурсам Омской области к ООО «Сибирский сенат» о признании недействительным распоряжения ГУЗР Омской области от 17.10.2011 № 1490-р «О предоставлении ООО «Сибирский сенат» в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, для строительства супермаркета»; о признании недействительным заключённого между ГУЗР по Омской области и ООО «Сибирский сенат» в лице руководителя Вдовина М.А. договора аренды от 03.11.2011 № ДГУ/11-2433-К-35 земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного в городе Омске, для строительства, а также применении последствий недействительности сделки в виде обязания Вдовина М.А. вернуть земельный участок с кадастровым номером 55:36:19 03 48:103 площадью 3792 кв.м, местоположение которого установлено в 32 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Кировский административный округ, улица Южная, дом 105.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.12.2012 по делу № А46-27708/2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

При рассмотрении указанного дела суды двух инстанций также пришли к выводу о том, что  распоряжение от 17.10.2011 № 1490-р было издано ГУЗР Омской области в пользу ООО «Сибирский сенат», которое непосредственно само не обращалось к ГУЗР Омской области с заявлением о предварительном согласовании места размещения земельного участка.         

Суды также согласились с доводами ГУЗР Омской области о том, что предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта лицу, в отношении которого не было принято решение об утверждении акта о выборе земельного участка, не соответствует требованиям закона.

Ссылки ответчика на иные судебные акты, откланяются, так как не имеют для рассмотрения настоящего спора преюдициального значения в порядке статьи 69 АПК РФ.  

Также Прокурор ссылается на несоответствие оспариваемого договора требованиям статьи 85 ЗК РФ.

Согласно части 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Частью 2 статьи 85 ЗК РФ установлено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации к числу документов территориального планирования муниципальных образований относятся генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Согласно части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, генеральный план содержит, в том числе, карту функциональных зон поселения или городского округа.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

В свою очередь, территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Решением Омского городского совета от 10.12.2008 № 201 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее – Правила землепользования), которые являются муниципальным правовым актом, разработанным на основе Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденного Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 43 (далее - Генеральный план) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Омской области, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования городской округ город Омск Омской области (далее - город Омск), создающим условия рационального использования территорий города Омска с целью формирования гармоничной среды жизнедеятельности, планировки, застройки и благоустройства территории города Омска, развития программы жилищного строительства, производственной, социальной, инженерно-транспортной инфраструктур, бережного природопользования, сохранения историко-культурного наследия.

В соответствии с Генеральным планом, Правилами землепользования земельный участок с кадастровым номером 55:36:19 03 48:103 на пересечении улиц Южная и 5-я Кировская Кировского округа г. Омска на