Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу n А70-7216/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В качестве источника информации оценщиком были указаны личные имена (без фамилий) и номера мобильных телефонов, а не телефоны агентств недвижимости.

При этом согласие на распространение  персональных данных этих лиц к отчету не приложено, то есть установление авторства информации затруднено, а дата подготовки информации не указана.

Поэтому суд не может исключить, что цена аналогов была определена экспертами произвольно.

Кроме того, в качестве объекта-аналога экспертами были выбраны аналоги с разрешенным использованием под сельскохозяйственное производство.

Однако никакого обоснования, по какой причине эксперты использовали указанное разрешенное использование, отчет не содержит.

В своих комментариях к заключению, данных истцу, эксперты написали, что они избрали «наиболее вероятное разрешенное использование».

Кроме того, эксперты стали ссылаться в обоснование своего выбора на данные публичной кадастровой карты, которая не читаема и о которой вообще не упоминается в отчете, что прямо противоречит принципу существенности отчета (пункт 4 ФСО № 3).

Между тем, спорный земельный участок никогда не имел в качестве разрешенного  использования использование  под сельскохозяйственное производство.

Как следует из ответа Департамента земельных отношений и  градостроительства спорный участок на дату принятия решения о выкупе частично находился в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1), а частично в зоне, предназначенной для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ-1).

Согласно статье 78  Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных Решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154 зона, предназначенная для ведения сельского хозяйства СХ-1, включает пашни, сенокосы, пастбища, залежи земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне, предназначенной для ведения сельского хозяйства:

1) выращивание сельскохозяйственной продукции;

2) пашни;

3) пастбища, сенокосы;

4) теплицы, оранжереи, парники, сельскохозяйственные питомники;

5) пасеки;

6) коллективное огородничество;

7) питомники и оранжереи садово-паркового хозяйства.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне, предназначенной для ведения сельского хозяйства:

1) объекты сельскохозяйственного производства;

2) инженерно-технические объекты.

Указанная зона имеет обозначение СХ-1 (статья 43 Правил).

Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли  сельскохозяйственного назначения и  земли населенных пунктов относятся к разным категориям земель.  При этом спорный участок относился к землям поселений.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Поэтому эксперт не обосновал, каким образом у ответчика была возможность использовать спорный участок в качестве земельного участка под сельскохозяйственное производство, если этот земельный участок не относился к зоне СХ-1.

Кроме того, по смыслу пункта 10 ФСО № 1, согласно которому  при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей, эксперт должен при оценке исходить из определения наиболее эффективного использования объекта оценки, а не из «наиболее вероятного» при этом без обоснования этой вероятности.

Коль скоро выбор аналогов осуществлен экспертами необоснованно и произвольно, это обстоятельство могло привести к занижению цены выкупа.

Это подтверждается существенным расхождением цен на аналоги в этом заключении и в заключении эксперта Васильевой, которая использовала аналоги земельных участков для разрешенной жилой застройки (что соответствовало зоне жилой застройки).

Поэтому суд апелляционной инстанции не может учитывать результат данной оценки для определения цены выкупа.

Далее, учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчете ООО «ЗСК-Центр» за № 756/13 об оценке объекта оценки по состоянию на 16.07.2013, согласно которому выкупная стоимость спорного земельного участка составила 28 481 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку Департамент не обосновал того, что указанный отчет содержит существенные противоречия, способные повлиять на рыночную стоимость (часть 2 статьи 9 и статья 8 АПК РФ).

Истец сослался на то, что при расчете стоимости земельного участка экспертом не учтено наличие на земельных участках – аналогах подведенных инженерных коммуникаций (вода, газ, электричество), в то время как на объекте оценки такие коммуникации отсутствуют (том 2 листы дела 103, 103 оборот).

Между тем, из представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции схем границ земельного участка, инженерно-геодезических изысканий, площадным съемок усматривается, что на спорном земельном проведено электричество, а сети газо- и водоснабжения находятся вблизи земельного участка на расстоянии около  1 000 и 200 м соответственно.

Данные документы были приобщены судом апелляционной инстанции к делу в качестве возражений на апелляционную жалобу  департамента в связи с тем, что суд первой инстанции не отводил время для обсуждения данного отчета, который затем был положен в основу судебного акта, а дважды назначал по делу судебную экспертизу.

При этом истец не представил доказательств стоимости затрат на подведение газоснабжения и водоснабжения непосредственно на спорный земельный участок, как не представил и доказательств того, что такое их расположение существенно снижает стоимость земельного участка.

Так, согласно отчету экспертов Долгих А.В. и Бекреневой Н.С., на котором настаивает истец,  оснащенность коммуникациями спорного участка указана как «проведены рядом».

Согласно заключению экспертизы № 20.09.2013, выполненному ООО «АйКью Плюс-Оценка», при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом Васильевой Н.Н. во внимание принимались земельные участки – аналоги, в том числе и с коммуникациями, расположенными рядом.

При этом средняя стоимость таких земельных участков с корректировкой в указанном отчете выше (3 420 руб./кв.м, 1 889 руб./кв.м – том 4 листы дела 86, 91) средней стоимости земельных участков – аналогов с подведенными коммуникациями, отраженных в отчете ООО «ЗСК-Центр» № 756/13 (1 759 руб./кв.м, 2 297 руб./кв.м, 2 765 руб./кв.м – том 3 лист дела 96 оборот).

Как следует из информации  по аналогам, приложенной к отчету эксперта Васильевой Н.Н. (том 4 листы дела 97,99) основная часть аналогов, использованных данным экспертом, то есть даже тех, которые указаны как оснащенные коммуникациями, также непосредственно не оснащена коммуникациями. В публикациях о продаже указано, что водопровод, отопление и канализация на самом участке отсутствуют.

При этом цены на данные аналоги существенно превышают  цены аналогов, отобранных в отчете ООО «ЗСК-Центр» за № 756/13.

Кроме того, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка определялась оценщиком на текущую дату, а информация о земельных участках и их стоимости находится в открытом доступе, департамент не был лишен возможности представить сведения об иных объектах – аналогах для сравнения.

Он такой информации не представил.

Поэтому департамент не доказал, что на рынке существуют аналоги, которые бы позволили существенно занизить рыночную стоимость по сравнению с определенной судом первой инстанции.

Учитывая изложенное истцом не доказано, что отсутствие сетей на спорном земельном участке существенно повлияло на определенную экспертом стоимость земельного участка.

Остальные доводы департамента против данного отчета, изложенные как суду первой инстанции  также не имеют  значения при наличии неопровергнутых данных об аналогах и при абсолютной проверяемости метода расчета, изложенного в отчете.

Суд еще раз подчеркивает, что у департамента была  абсолютно неограниченная возможность представить суду доказательства существования аналогов с более низкой ценой, имеющихся в свободном доступе.

Коль скоро таких доказательств нет, иные недостатки отчета не способны повлиять на его результат и опровергнуть его.

Не способно повлиять на результат оценки и то, что часть спорного земельного участка располагалась на момент принятия решения о выкупе в градостроительной зоне ИТ-1 (зона, предназначенная для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур), а часть – в зоне Ж-1.

Действительно, согласно представленному истцом фрагменту карты градостроительного зонирования правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 № 154, часть спорного земельного участка на дату принятия решения о выкупе была расположена в зоне ИТ-1.

Между тем, данная часть земельного участка занимает небольшую  площадь, не превышающую 1/3 общей площади земельного участка.

Департамент, по существу, не опроверг выводы о цене земельного участка из отчета эксперта Васильевой Н.Н., которая использовала объекты-аналоги, полностью соответствующие зоне Ж-1.

При этом в рамках указанной зоны разрешенное использование, указанное в кадастровой карте,  не имело значения, так как собственник мог поменять его без дополнительных согласований.

Поэтому даже если вообще не учитывать стоимость части земельного участка, находившейся в зоне ИТ-1 (которая, однако, не может   вообще не иметь цены), то даже без учета этой зоны и пределов ее разрешенного использования цена части земельного участка будет составлять не менее 31 145 709 руб. (2/3 от 46 718 564  руб.), что в целом соответствует цене, указанной в отчете ООО «ЗСК-Центр» № 756/13.

Изменение градостроительного зонирования в отношении спорного земельного участка в 2013 году (редакция Правил от 29.08.2013), согласно которому  спорный земельный участок весь вошел в зону ИТ-3, не принимается судом во внимание.

Данное изменение было осуществлено в соответствии с фактической застройкой участка окружной дорогой.

Так, согласно статье 33 новой редакции Правил зона улично-дорожной сети ИТ-3 выделена для обеспечения условий сохранения и развития городской системы улиц и дорог, для размещения сетей инженерно-технического обеспечения. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что собственник земельного участка или его сингулярный правопредшественник давали согласие на такое строительство.

При этом согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 63 Земельного кодекса, а также по смыслу абзаца 2 пункта 1 «Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262.

Изъятие земельного участка возможно только после оплаты выкупной стоимости, в том числе определенной судом.

Поэтому фактическое изъятие земельного участка и размещение на нем дороги и последующее изменение градостроительной зоны в соответствии с этим фактическим изъятием без согласия собственника не может и не должно ухудшать положение этого собственника.

Эксперт Васильева В.В. пояснила суду апелляционной инстанции, что проведение оценки земельного участка, застроенного дорогой и выявление его достоверной рыночной цены практически невозможно, так как отсутствуют аналоги для сравнения.

Но даже если бы земельный участок под такой зоной стоил дешевле, возможная уценка земельного участка произошла в результате неправомерных действий государственного органа Тюменской области, поэтому данные обстоятельства при оценке стоимости объекта приниматься во внимание не могут.

Не могут учитываться и возражения истца относительно того, что на дату приобретения земельного участка ответчик знал о нахождении на его участке фактически построенной окружной дороги.

Поскольку согласие на ее строительство ни истцом, ни его правопредшественником не давалось, данная дорога, по существу, являлась самовольной постройкой, осуществленной до выкупа земельного участка и до уплаты выкупной цены.

При этом расходы на ее снос не могли существенно повлиять на рыночную цену земельного участка (если бы земельный участок был выставлен на продажу в условиях конкуренции), поскольку право требования возмещения убытков от неправомерного строительства могло быть одновременно передано потенциальному покупателю в составе продажной цены.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее:

В силу статьи 12 Федерального закона № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом