Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу n А70-4933/27-2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

26 февраля 2009 года

                                            Дело № А70-4933/27-2008

Резолютивная часть постановления объявлена  19 февраля  2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  26 февраля 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Гергель М.В.,

судей Семеновой Т.П., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08 АП-344/2009) закрытого акционерного общества «Потаскуй» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 08.12.2008 по делу №  А70-4933/27-2008 (судья Курындина А.Н.), принятое по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области к закрытому акционерному обществу «Потаскуй», при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени, закрытого акционерного общества «НИККА», Департамента имущественных отношений Тюменской области об изменении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО «Потаскуй» - Павлова Д.А. по доверенности от 18.12.2008 № 19, сроком до 31.12.2009, паспорт;

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области – не явился, извещен;

от Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени – не явился, извещен;

от ЗАО «НИККА» - не явился, извещен;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – не явился, извещен.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу «Потаскуй» (далее – ЗАО «Потаскуй», ответчик) о внесении изменений в договор № 1386 от 25.12.2000, а именно: в пункт 5.1, изложив его в следующей редакции:

«На основании отчета об оценке № ТОЗ/07 от 20.12.2007, выполненного ООО «Эксперт-Инвест» (профессиональная деятельность застрахована ТФ ОАО «ВСК», страховой полис № 07150В4003764 от 19.10.2007, является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» номер в реестре 001649, от 28.11.2007г.) арендная плата за имущество с 06.12.2007 устанавливается в размере 263517 рублей 60 копеек в месяц, в том числе арендная плата без НДС 223 320 рублей и НДС 40 197 рублей 60 копеек.

Пересмотр арендной платы производится  арендодателем не чаще чем один раз в год:

- на основании представленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества;

- в связи с изменением порядка расчета арендной платы».

Требования, предъявленные со ссылками на статьи 421, 422, 450, 451, 454, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы тем, что  существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора № 1386 от 25.12.2000.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Тюменской области, Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени, закрытое акционерное общество «НИККА» (далее – ЗАО «НИККА»).

На основании Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724, Постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, руководствуясь статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд первой инстанции произвел процессуальное правопреемство Территориального управления Федерального агентства по управлению  федеральным имуществом по Тюменской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области (далее - Территориальное управление, истец).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 08 декабря 2008 года по делу №А70-4933/27-2008 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ЗАО «Потаскуй» в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «Потаскуй» указало на то, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Судом неправильно применены нормы материального права, а именно, статей 450, 451 ГК РФ.

Вывод суда о неизменности размера арендной платы сделан без учета положений пункта 5.1. договора № 1386 от 25.12.2000 и статьи 424 ГК РФ. Из содержания договора следует, что при его заключении стороны исходили из возможности увеличения размера арендной платы вследствие инфляции, внеся в договор условие о пересмотре арендной платы вследствие изменения базовой величины стоимости одного квадратного метра. Следовательно, отсутствует условие необходимое для внесения изменений в договор, предусмотренное подпунктом 1 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Также ЗАО «Потаскуй» ссылается  на ошибочность вывода суда о том, что у сторон договора отсутствовало предвидение при заключении договора того факта, что вследствие принятия Федерального Закона «Об оценочной деятельности» размер арендной платы подлежит установлению по результатам оценки, поскольку договор был заключен 25.12.2000, а указанный выше закон начал действовать уже с 03.08.1998 года.

Представители Территориального управления, Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени, ЗАО «НИККА», Департамента имущественных отношений Тюменской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, третьих лиц.

В судебном заседании представитель ЗАО «Потаскуй» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

25.12.2000 между Комитетом по управлению государственным имуществом Тюменской области (территориальный орган Министерства государственного имущества Российской Федерации), именуемый далее «Арендодатель», областной инспекцией по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Тюменской области, именуемая в дальнейшем «Балансодержатель – госорган», и ЗАО «НИККА», именуемое в дальнейшем «Арендатор» был заключен договор № 1386.

Согласно пункту 1.1. договора № 1386 арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (срочное пользование) недвижимое имущество – здание памятника истории и культуры местного значения «Тюменская гидрометеорологическая обсерватория», расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 53 а, общая площадь 304 кв.м.

Пунктом 1.2. договора № 1386 (редакция дополнительного соглашения от 25.02.2002) целевое назначение  использования имущества: ресторан.

Срок действия договора определен сторонами с 04.12.2000 до 04.12.2025 (пункты 8.1.,8.2. договора в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2002).

Объект аренды был передан ЗАО «НИККА» по акту приема-сдачи в аренду нежилых помещений.

В связи с  переменой лиц по договору № 1386 от 25.12.2000 и вводом здания по адресу: г. Тюмени, ул. Хохрякова, 53а в эксплуатацию на основании Акта комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры от 22.09.2003, технического паспорта от 20.02.2004 стороны договора заключили дополнительные соглашения к договору от 22.04.2005, от 25.08.2005, от 08.12.2005, 07.06.2006.

С учетом указанных выше дополнительных соглашений к договору № 1386 пункт 1.1 изложен в следующей редакции: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области (арендодатель), Федеральное государственное унитарное предприятие «Стройтранс № 1» (балансодержатель), Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (госорган) сдает, а ЗАО «Потаскуй» (арендатор) принимает в аренду (срочное пользование) недвижимое имущество – здание памятник архитектуры, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова ¸ 53 а, общей площадью 326,10 кв.м.

Объект аренды был передан ЗАО «Потаскуй».

Пунктом 5.1 договора № 1386 (в редакции дополнительных соглашений от 22.04.2005, 07.06.2006) арендная плата устанавливается в Приложении 2 к дополнительному соглашению № 07.06.2006, что составляет с 01.05.2006 - 431,9 у.е. (в соответствии с пунктом 1.3 распоряжения  Мингосимущества РФ от 14.05.1999 № 671-р подлежащая оплате сумма арендной платы в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, равному курсу доллара США, установленному Центральным Банком России на последнее число месяца предшествующего оплачиваемому). Пересмотр арендной платы производится арендатором самостоятельно в случае изменения базовой величины строительства 1 квадратного метра.

Право собственности Российской Федерации на нежилое здание, площадью 326,10 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, д. 53 а, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НК № 026373 от 05.08.2005 (л.д. 10 том 1).

По утверждению истца, ежемесячная арендная плата за пользование федеральным имуществом по договору № 1386 на день подачи иска  составляет 10030,08 рублей (курс доллара США на 30.07.2008 = 23,2 рубля по данным ЦБ РФ). Однако, в соответствии с отчетом  № Т03/07, составленным ООО «Эксперт-Инвест», величина ежемесячной арендной платы за пользование объектом оценки, расположенным по адресу: г. Тюмень, ул. Хохрякова, 53 а, составляет 263 517, 60 рублей.

Ссылаясь на данные отчета № Т03/07, истец направил в адрес ЗАО «Потаскуй» проект дополнительного соглашения к договору № 1386, согласно которому предложено внести изменения в пункт 5.1. договора.

ЗАО «Потаскуй» направило в адрес истца  письмо от 04.06.2008, в котором указало на отсутствие оснований к изменению условий договора.

В связи с отказом арендатора согласовать изменения договора Территориальное управление обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о возможности внесения изменений в договор в судебном порядке, поскольку арендная плата по договору № 1386 не изменялась с 2006 года, а срок действия договора установлен до 25.12.2025. Стороны при заключении договора не могли предвидеть, что вследствие принятия Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) размер арендной платы при аренде федерального имущества подлежит установлению по результатам проведения обязательной оценки.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела и сделаны при неправильном  применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В связи с тем, что стороны не пришли к согласию об изменении размера арендной платы в добровольном порядке, то условие о размере арендной платы может быть изменено только в судебном порядке, установленном статьми 450 и 451 ГК РФ.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи  451 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для стороны ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, для принятия решения об изменении