Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n А70-2872/2011. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

Суда  РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как разъясняется в пункте 59 настоящего Постановления от 29.04.2010 №10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 30.12.04г. № 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая   сторона   (участник   долевого   строительства)   обязуется   уплатить   обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 3.3.1, 3.4.1., 3.4.2. договора о долевом инвестировании в строительство жилого дома № 170 от 21.02.06г., инвестор имеет право требовать уплаты дольщиком инвестиционного взноса в порядке, установленном договором; инвестор обязан обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, согласованной соответствующими государственными органами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, обеспечить возможность приема дольщиком доли, при условии надлежащего выполнения последним своих обязательств по внесению инвестиционного взноса, по акту приема-передачи доли, в течение 10 дней со дня извещения дольщика о вводе комплекса в эксплуатацию.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор № 170 от 21.02.06, учитывая направленность волеизъявления сторон, по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве.

Судом при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «ТУАНН», установлено, что сделкой, порождающей обязательство ООО «ТУАНН» перед заявителем, является договор о совместной деятельности от 10.01.03г., заключённый межу ООО «ТУАНН» и ООО «ТУАНН-Риэлт», согласно которому, стороны объединяют свои усилия и имущество в целях совместного строительства жилого комплекса локального типа «Московский дворик» на участке по адресу: Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург-Тюмень (том 155, л.д. 24-25).

Довод представителя кредиторов должника, что обязательства перед Беловым А.Г. возникли только у ООО «ТУАНН-Риэлт», судом апелляционной инстанции не принимается как не доказанный.

Так, в соответствии с условиями договора о совместной деятельности от 10.01.2003 между ООО «ТУАНН» (стороной 1) и ООО «Туанн-Риэлт» (стороной 2), стороны объединяют свои усилия и имущество в целях совместного строительства жилого комплекса локального типа «Московский дворик» на участке по адресу: Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург-Тюмень (том 155 листы дела 24-25).

По условиям договора, в качестве взноса стороны 1 считается: предоставление под строительство находящегося в собственности стороны 1 земельного участка, разработка проекта комплекса, согласование проекта комплекса и получение разрешения на строительство, деловая репутация и профессиональные навыки и знания; в качестве взноса стороны 2 считается: деятельность по привлечению инвесторов – юридических и физически лиц, юридическое сопровождение деятельности сторон по настоящему договору, ведение бухгалтерского учета деятельности сторон, включая ведение бухгалтерского баланса (пункты 2.1 и 2.2 договора).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Учитывая, что по условиям договора от 10.01.2003 обе стороны договора обязались совместно сотрудничать в области строительства жилого комплекса локального типа «Московский дворик», суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что к правоотношениям по указанному договору подлежат применению нормы главы 55 ГК РФ.

В силу положений статьи 1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.

В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.

По смыслу указанных норм простое товарищество по своей правовой природе предполагает совершение товарищами совместных действий для достижения общей цели.

Как следует из материалов дела, цель создания ООО «ТУАНН» и ООО «Туанн-Риэлт» простого товарищества – это  строительство жилого комплекса локального типа «Московский дворик» на участке по адресу: Тюменский район, 320 км автодороги Екатеринбург-Тюмень.

При этом из условий договора усматривается, что для достижения цели простого товарищества ООО «Туанн-Риэлт» было предоставлено право от своего имени заключать договоры инвестирования с физическими лицами.

Более того, заключение таких договоров являлось вкладом ООО «Туанн-Риэлт» в общее дело.

Должник в этих отношениях должен был лишь уведомляться о фактах заключения таких договоров.

То есть фактически ООО «Туанн-Риэлт» по поручению ООО «ТУАНН» по заключаемым в интересах обоих участников совместной деятельности  договорам получало денежные средства для строительства жилого дома, то есть для достижения общей цели товарищества.

В соответствии с пунктом 3.4 договора о совместной деятельности от 10.01.2003 между ООО «ТУАНН» (стороной 1) и ООО «Туанн-Риэлт» (стороной 2),  сторона 2 (ООО «Туанн-Риэлт»)  от своего имени заключает договоры инвестирования (соинвестирования) с физическими и юридическими лицами, уведомляя сторону 1 о каждой заключенной сделке.

Имущество, в отношении которого стороны заключили договоры с третьими лицами, подлежит выделу из доли каждой из сторон, определяемой по окончании строительства жилого комплекса и определения реально внесенных каждой стороной вкладов (пункт 3.6 договора).

В данном случае, непредставление в настоящее дело соответствующих письменных документов (во исполнение п. 3.6 договора) в отношении спорной квартиры не может быть оценено как достоверное доказательство их отсутствия:  конкурсный управляющий и представитель собрания кредиторов  ООО «ТУАНН»  не заинтересованы в представлении таких доказательств,  ООО «ТУАНН-Риэлт»    ликвидировано. 

Однако поведение ООО «ТУАНН»  и ООО «ТУАНН-Риэлт» и Белова А.Г. свидетельствует о наличии согласия ООО «ТУАНН»   на  распоряжение этим объектом ООО «ТУАНН-Риэлт» по сделке в пользу Белова А.Г. и отсутствие возражений на исполнение этой сделки.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Данная норма устанавливает порядок погашения требования участников строительства путём передачи им жилых помещений.

Однако для обращения участника строительства в суд с подобным заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Настоящее обращение заявителя в суд как раз обусловлено необходимостью осуществления государственной регистрации права собственности на построенные нежилые помещения для того.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В  данном случае, строительство дома завершено, объект введен в эксплуатацию, спорные помещения фактически переданы до возбуждения дела о банкротстве и находятся во владении Белова А.Г.    на основании акта приёма-передачи жилого помещения 19.01.09,  возражений против которого со стороны ООО «ТУАНН» не имеется ( иное не доказано).

Незаконным данное владение не признано: в основе владения - не оспоренный на предмет заключенности и действительности  договор № 170 от 21.02.2006,  фактически исполненный сторонами и в части оплаты и в части передачи объекта долевого участия.

При таких обстоятельствах у Белова А.Г. отсутствует необходимость требовать от должника передачи ему спорного имущества.

Цель, преследуемая Беловым А.Г. при обращении с  настоящим заявлением, совпадает с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: получение Беловым А.Г. в собственность жилого помещения.

Довод подателя жалобы, что судом первой инстанции не учтен договор от 20.01.2003 № 4 о привлечении финансовых средств в строительство комплекса, судом апелляционной инстанции отклоняется исходя из следующего.

Как указывает Семенова А.В. финансирование строительства осуществлялось непосредственно ООО «ТУАНН-Риэлт» в соответствии с договором №4 от 20.01.2003.

Вместе с тем определением от 23.11.2011 по делу А 70-2872/2011 в реестр требований о передачи жилых помещений ООО «ТУАНН» были включены требования ООО «ТУАНН-Риэлт» о передачи жилых помещений , в том числе расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Московское муниципальное образование, жилой район «Московский дворик», проезд Академический, д. 9.

Однако, требования относительно квартиры, являющейся предметом спора в рамках настоящего обособленного спора не были заявлены ООО «ТУАНН-Риэлт» и как следствие , не установлены в реестр требований должника, что свидетельствует об отсутствии между  ООО «ТУАНН»  и ООО «ТУАНН-Риэлт» спора по данной квартире и выполнении взаимных обязательств относительно спорного объекта.

Дом введен в эксплуатацию, квартира фактически  передана Белову А.Г.  и используется им по назначению ( в качестве жилого помещения)  до принятия заявления о признании ООО «ТУАНН»   банкротом.  

С 2009 года Белов А.Г. и по настоящее время проживает в квартире, несет бремя содержания, уплачивает коммунальные услуги, что подтверждено объективными доказательствами, представленными в порядке возражений на апелляционную жалобу.

 ООО «ТУАНН»  в 2013 году зарегистрировало право собственности на квартиру только в силу своего статуса застройщика  и ввода объекта в эксплуатацию без учета  того, что квартирой должник не владеет, об истребовании  её из владения Белова   и  его выселении из жилого помещения  должник не заявлял.

Других претендентов на данную квартиру нет, иное из дела не следует, договор, на основании которого Белов А.Г. оплатил стоимость объекта долевого участия, адекватность рыночным условиям цены и факт оплаты Беловым А.Г. стоимости объекта долевого участия не оспорены.

Спора между ООО «ТУАНН»  и ООО «ТУАНН-Риэлт» по поводу этой квартиры не имеется.

Сохранившиеся у ООО «ТУАНН-Риэлт» к ООО «ТУАНН»  неудовлетворенные требования о передаче  жилых помещений, установленные определением суда о включении требования в реестр передачи жилых помещений, свидетельствуют только о том, что в отношении спорной квартиры отношения этих лиц, аффилированных между собой и действовавших согласованно   при строительстве и привлечении средств дольщиков в рамках совместной деятельности, были урегулированы.

 ООО «ТУАНН-Риэлт»  ликвидировано, исключено из ЕГРЮЛ.

Факт проживания Белова А.Г. в спорной квартире с 2009 года, подтвержденный объективными