Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2014 по делу n А46-12265/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

21 апреля 2014 года

                                                     Дело №   А46-12265/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  17 апреля 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 апреля 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей  Веревкина А.В., Глухих А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Бирюля К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1839/2014) закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» на решение Арбитражного суда Омской области от 21 января 2014 года по делу № А46-12265/2013 (судья Яркова С.В.) по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003) к закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Континент» (ОГРН 1025501397426, ИНН 5507057780) о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей: 

от закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» – Герасимов Д.Б., доверенность б/н от 24.03.2014, сроком действия три года;

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Лукьянова Н.М.,  доверенность № ИС-ДИО/15732 от 08.08.2013, сроком действия один год,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее –Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с закрытого акционерного общества «Торговый центр «Континент» (далее – ЗАО «Торговый центр «Континент», общество) задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Кр-14-5757 в сумме 2 069 726 руб. 22 коп. и пени в размере 28 976 руб. 17 коп.; задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ-К-34-685 в размере 1 445 088 руб. 42 коп. и пени в сумме 20 231 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21 января 2014 года по делу № А46-12265/2013 требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ЗАО «Торговый центр «Континент» удовлетворены. С ЗАО «Торговый центр «Континент» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска взыскана задолженность   по  договору  аренды   земельного   участка   № Д-Кр-14-5757 в сумме 2 069 726 руб. 22 коп., а также пени в размере 28 976  руб. 17 коп.;  задолженность по договору аренды земельного участка № ДГУ-К-34-685 в сумме 1 445 088 руб. 42 коп., а также пени в размере 20 231 руб. 24 коп.; в доход федерального бюджета 40 820 руб. 11 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Торговый центр «Континент» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что ненадлежащее исполнение обязательства явилось следствием неправомерных действий истца. Податель жалобы настаивает на том, что обязательства по договорам аренды исполнились им в соответствии с условиями дополнительных соглашений к договорам, зарегистрированных в установленном порядке. В исковой период претензий со стороны истца и возражений относительно внесения арендной платы по согласованной ставке предъявлено не было. Ответчик считает подлежащими применению при рассмотрении настоящего спора положений статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Департамент указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «Торговый центр «Континент» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор от 27.05.2005 № Д-Кр-14-5757 аренды земельного участка, по условиями которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 52 975 кв.м с кадастровым номером 55:36:14 01 03:0035, расположенный по адресу: Кировский административный округ г.Омска, улица 70 лет Октября, дом 25 для общественно-деловых целей под строение (торговый комплекс).

Соглашением, зарегистрированным в установленном порядке 13.06.2012 за номером 55-55-01/131/2012-115, раздел 2 договора аренды земельного участка № Д-Кр-14-5757 изложен в новой редакции.

В частности, арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в случаях:

1)  внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска;

2)   внесения изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора путём направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нём срок. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

Арендатор обязался перечислять арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 7.2 договора (в редакции соглашения) определено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки.

По условиям подписанного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО «Управление капитального строительства «АСК» (арендатор) договора аренды № ДГУ-К-34-685 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов, земельный участок площадью 27 048 кв.м с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3051, местоположение которого установлено в 35 м юго-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица 70 лет Октября, дом 25/1 в Кировском административном округе города Омска для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплексов (2-я очередь).

Соглашением от 11.11.2008 все права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

15.05.2012 за номером 55-55-01/093/2012-649 в установленном порядке было зарегистрировано соглашение, которым пункт 2.2 договора № ДГУ-К-34-685 изложен в той же редакции, что и по договору № Д-Кр-14-5757.

Арендатор перечисляет арендную плату в размере, исчисляемом согласно приложению к настоящему договору, за каждый месяц вперёд с оплатой до 25-числа месяца, предшествующего отчетному (пункт 2.3 договора).

Договором (пункт 5.2) также предусмотрена пеня в размере 0,1 процент от просроченной суммы в случае невнесения арендой платы в установленный срок.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 3 514 814 руб. 64 коп. и пени в сумме 49 207 руб. 41 коп.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования Департамента, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

По положениям части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Соглашениями к договорам аренды стороны определили порядок расчёта арендной платы в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске».

Сумма арендной платы с 01.01.2012 составила 229 696 руб. 58 коп. для земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:0035 (договор № Д-Кр-14-5757) и 160 656 руб. 38 коп. для земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3051 (договор аренды № ДГУ-К-34-685).

В соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п (с изм. от 29.08.2012 № 181-п) и Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36 Департаментом был произведён перерасчёт арендной платы в связи с изменением коэффициента Сап (0,05) и с 01.01.2013 её размер в месяц составил 459 939 руб. 16 коп. (по договору № Д-Кр-14-5757) и 321 130 руб. 76 коп. (договор № ДГУ-К-34-685).

Заявляя настоящий иск, Департамент указывает, что обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, без учета изменения ставки арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по договору № Д-Кр-14-5757 в сумме 2 069 726 руб. 22 коп.; по договору № ДГУ-К-34-685 в сумме 1 445 088 руб. 42 коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что обязательства по договорам аренды исполнялись им в соответствии с условиями дополнительных соглашений к договорам, зарегистрированных в установленном порядке.

Таким образом, между сторонами имеется спор относительно размера арендной платы.

Доводы ответчика о том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ у истца отсутствовали основания для одностороннего изменения условий договора в части цены по договору № Д-Кр-14-5757 и по договору № ДГУ-К-34-685, обоснованно отклонены судом первой инстанции и отклоняются судом апелляционной инстанции.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании пункта 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, суд первой инстанции в обжалуемом решении правильно указал, что стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы