Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу n А75-4481/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

25-ти этажных жилых домов в 37 мкр., в г.Сургуте; окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» принять участие в торгах (том 1 л. 66-69).

26.02.2011 в газете «КоммерсантЪ» № 34 опубликовано сообщение о проведении открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ».

Протоколом от 08.04.2011 по результатам состоявшихся торгов по продаже имущества ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» победителем признан Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище».

По итогам проведенного аукциона, между ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» (продавец) и окружным фондом развития жилищного строительства «Жилище» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 13.04.2011 № 6284/С/ХМ/СУР, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить комплекс имущества, соответствующий Лоту № 1 торгов в форме аукциона по продаже имущества ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ», состоявшегося 08.04.2011, а именно: незавершенное строительство: группа жилых 25-ти этажных домов (корпус 1, 2, 3, 4, 5) по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Сургут, микрорайон 37, общей площадью корпуса 12916,55 кв.м жилой площади и 910 кв.м нежилой площади, с обременением в корпусе 1 - 5 177 кв.м. в пользу участников долевого строительства и 3 440 кв.м в части задолженности перед кредиторами (далее - Объект), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101112:0027 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1. договора общая стоимость имущества составляет 34 625 535 руб. 08 коп (пункт 2.1. договора).

Задаток в сумме 1 397 317 руб. 80 коп (том 20 л. 141), перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты имущества. За вычетом задатка покупатель оплачивает 33228217 руб. 28 коп, в том числе НДС 18 % (пункты 2.2., 2.3. договора).

Покупатель производит оплату в течение 30 календарных дней с момента подписания договора; обязательства покупателя по договору считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет продавца (пункты 2.4., 2.5. договора).

В силу пункта 3.1.3. договора не имеется никаких претензий со стороны третьих лиц, которые могли бы расстроить сделку, кроме участников долевого строительства, указанных в приложении № 1.

Переход права собственности от продавца к покупателю происходит с момента заключения договора купли-продажи и регистрации его в Сургутском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры (пункт 5.1. договора).

Согласно пункту 9.5. раздела «Заключительные положения» договора участникам строительства, имеющим действующие договоры, перечисленные в приложении № 1, передаются квартиры общей площадью 5 177 кв.м; квартиры, перечисленные в приложении № 2 общей площадью 3 440 кв.м, передаются для удовлетворения требований кредиторов.

По акту приема-передачи от 07.06.2011 продавец передал, а покупатель принял Объект (том 1 л. 46-47, том 2 л. 93-94). Ответчик оплату по договору произвел в полном объеме (том 8 л. 142).

Письмом от 04.02.2013 истец обратился к ответчику с просьбой до 01.03.2013 приступить к передаче ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» квартир общей площадью 3 440 кв.м, перечисленных в приложении № 2 к договору купли-продажи, для удовлетворения требований кредиторов (том 1 л. 49).

В ответ Фонд направил истцу письмо от 01.04.2013 № 7526, в котором сообщил, что условия договора купли-продажи, заключенного между Фондом и ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» в целях решения проблем «обманутых дольщиков», Фондом исполнены в полном объеме. Также Фонд сообщил истцу, что договор купли-продажи не содержит условий о передаче квартир в пользу ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» (том 1 л. 50). Указал, что по зарегистрированным обременениям (ипотеке) в пользу участников долевого строительства (Приложение № 1 к договору) перезаключил договоры долевого участия с данными лицами с сохранением прежних договорных условий. В настоящее время производится передача квартир по актам приема-передачи. В пункте 3 указанного письма усматривается, что с гражданами, являющимися кредиторами ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» (Приложение № 2 к договору) заключены договоры цессии, в результате чего денежное обязательство ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» перед кредиторами перешли к Фонду. Указал, что Фонд производит выплаты гражданам по данной кредиторской задолженности. С кредиторами, изъявившими желание, заключены договоры долевого участия с зачетом денежных средств по договорам цессии.

Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи № 6284/С/ХМ/СУР от 13.04.2011, в частности пункта 9.5. указанного договора, согласно которому квартиры, перечисленные в приложении № 2 общей площадью 3 440 кв.м, передаются продавцу (ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ») для удовлетворения требования кредиторов, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Отказ в удовлетворении исковых требований явился поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела и определений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-11828/2009, опубликованных в общедоступной базе электронных документов «Картотека арбитражных дел», размещенной на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет, 67 граждан, с которыми у ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» заключены договоры долевого участия в строительстве на указанные в приложении № 2 к договору купли-продажи квартиры, включены в реестр требований кредиторов ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ».

Письмом от 23.05.2011 № 02/275-01 ОАО ПСК «Сибпроектстрой» обратился к Фонду с просьбой рассмотреть возможность заключения договоров долевого участия с участниками строительства Корпуса 1 и Корпуса 2, расторгнувшими договоры и вставшими в реестр кредиторов, зачетом кредиторской задолженности ОАО ПСК «Сибпроектстрой» в счет оплаты стоимости квартир (том 14 л. 25), мотивировав тем, что решение данного вопроса поможет снять социальную напряженность.

Впоследствии, как следует из материалов дела и определений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-11828/2009, опубликованных в общедоступной базе электронных документов «Картотека арбитражных дел», Фонд заключил с лицами, которые расторгли с ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» договоры на долевое участие в строительстве в отношении спорных квартир, указанных в приложении № 2 к договору купли-продажи, договоры уступки прав (цессии), в соответствии с которыми граждане (цеденты) уступают, а Фонд (цессионарий) принимает в полном объеме право требования к ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ»; указанные права принадлежат цедентам на основании расторжения с ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» договоров долевого участия в строительстве, определений Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-11828/2009 о включении в реестр требований кредиторов (том 10 л. 29, том 11 л. 51, том 15 л. 46, том 16 л. 44, том 17 л. 67, 71, том 19 л. 31, 77, том 20 л.119).

На основании заключенных договоров цессии определениями Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу № А75-11828/2009 произведена замена кредиторов (граждан) в реестре требований кредиторов ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» на Фонд.

В дальнейшем, между Фондом (застройщик) и гражданами, уступившими свое право требования к ОАО ПСК «Сибпроектстрой» (дольщики) на спорные квартиры заключены договоры долевого участия в строительства, по условиям которых дольщики вкладывают в строительстве жилого дома денежные средства в размере стоимости квартир и обязуются вносить платежи по договорам согласно графикам финансирования; расчеты между сторонами производятся с момента государственной регистрации в следующем порядке: сумма, подлежащая уплате дольщиками по договорам долевого участия, уменьшается на сумму обязательства по договорам цессии (ранее уплаченных дольщиками); оставшуюся сумму дольщики оплачивают согласно графикам финансирования (пункты 4.3, 4.4 договоров долевого участия в строительстве).

Указанные обстоятельства подтверждены и изложены в письме № 7526 от 01.04.2013 (том 1 л. 50).

Из материалов дела усматривается, что спорные квартиры переданы застройщиком в адрес дольщиков (привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц) по актам приема-передачи. Договоры долевого участия в строительстве прошли процедуру государственной регистрации (том 3 л. 11-149, том 4 л.1- 152, том 5 л. 1-155, том 6 л.1-145, том 7 л.1-147, том 8 л. 1-103).

Таким образом, спорные квартиры переданы Фондом в адрес лиц, которые являлись кредиторами ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ».

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком оплата по договору купли-продажи от 13.04.2011 произведена в полном объеме, что предметом оспаривания не является, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о выполнении Фондом своих обязательства по названному договору в полном объеме. Доказательств иного материалы дела не содержат.

При этом пункт 9.5. договора купли-продажи, на котором истец основывает свои требования, вопреки утверждению истца, обязанность Фонда по передаче спорных квартир продавцу (ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ») не содержит. Не содержит такое обязательство Фонда (покупателя) и раздел 4 договора «Обязанности сторон».

Принимая во внимание, что спорные квартиры переданы Фондом на основании договоров долевого участия в строительстве лицам, которые ранее являлись кредиторами ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» и расторгли с этим предприятием договоры на долевое участие в строительстве спорных квартир, уступив свое право требования к ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» Фонду, каких-либо нарушения условий договора купли-продажи со стороны Фонда не усматривается.

Помимо изложенного, признавая требования ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» необоснованными, коллегия суда  исходит из следующего.

Согласно статье 301 АПК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. По виндикационному иску истец должен доказать наличие у него права собственности на истребуемое имущество и отсутствие у ответчика, в фактическом владении которого находится спорная вещь, законных оснований владения.

Из приведенной нормы следует, что истцом по виндикационному иску должны быть доказаны: 1) наличие права собственности или иное вещное право на истребуемое имущество, 2) факт нахождения этого имущества у ответчика, 3) незаконность такого владения.

Ответчик по иску об истребовании имущества является незаконным владельцем, у которого фактически находится имущество. Незаконное владение - это обладание имуществом без надлежащего правового основания, либо по порочному основанию.

Заявленное ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» требование, по сути, направлено на изъятие имущества из чужого незаконного владения, которое является надлежащим способом защиты и подлежит удовлетворению при наличии совокупности определенных законодательством условий.

Согласно пункту 32 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

Таким образом, виндикационное требование может быть заявлено лишь лицом, являющимся собственником спорного имущества, но фактически не владеющим им, к лицу, в фактическом, но незаконном владении которого находится вещь, но не являющемуся собственником. То есть истец по виндикационному иску должен одновременно доказать свое право собственности на истребуемое имущество и отсутствие такого права (либо иного вещного права) у лица, к которому предъявлено требование.

Истец, полагая, что именно он является собственником спорных квартир, ссылался на пункт 9.5. договора купли-продажи № 6284/С/ХМ/СУР от 13.04.2011.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между тем, истец доказательства регистрации права собственности за ним на спорное имущество, а также доказательства в подтверждение незаконного нахождения у ответчика названного имущества не представил.

Напротив, материалы дела свидетельствуют об обратном. Судом установлено, что на основании договора купли-продажи № 6284/С/ХМ/СУР от 13.04.2011 за Фондом зарегистрировано право собственности на приобретенный у ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» по названному договору объект недвижимости (том 1 л. 48). Спорные квартиры на   основании договоров долевого участия в строительстве, прошедших процедуру государственной регистрации, переданы Фондом в адрес дольщиков, привлеченных к делу в качестве третьих лиц.

Более того, согласно имеющимся в деле свидетельствам о государственной регистрации на 4 из 67 спорных квартир зарегистрировано право собственности граждан Поляковой Ю.В., Кулдашева А.Б., Никитина Е.В., Жуковой А.М., что исключает возможность изъятия названных квартиру в пользу истца.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных ОАО ПСК «СИБПРОЕКТСТРОЙ» требований, коллегия суда не установила.

Произведенная судом отмена обеспечительных мер, установленных определением Арбитражного суда  Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.06.2013 (в редакции определения от 11.07.2013), учитывая отказ в удовлетворении иска, произведена законно и обоснованно в порядке части 5 статьи 93, части 1 статьи 97 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55, на основании поступивших от ответчика и третьих лиц ходатайств об их отмене.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно