Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу n А70-9831/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

08 апреля 2014 года

                                                     Дело №   А70-9831/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  01 апреля 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  08 апреля 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Плехановой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-818/2014) закрытого акционерного общества «ДИАС» и апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-819/2014) индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.12.2013 по делу № А70-9831/2013 (судья Голощапов М. В.)

по заявлению закрытого акционерного общества «ДИАС» (ИНН 7202100441, ОГРН 1027200857310)

к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (ИНН 402900467226, ОГРНИП 311723219300026)

об освобождении занимаемого помещения и взыскания неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителей: 

от закрытого акционерного общества «ДИАС» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Вяземцева Виктора Викторовича - Вяземцев Виктор Викторович (паспорт),

установил:

закрытое акционерное общество «ДИАС» (далее – ЗАО «ДИАС», Общество, истец) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Вяземцеву Виктору Викторовичу (далее – ИП Вяземцев В.В., предприниматель, ответчик) об обязании  освободить  нежилое помещение № 16, площадью 70 кв.м., расположенное на 1 этаже в нежилом четырехэтажном строении по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б и передать истцу, а так же просил взыскать 1 256 661 рубль 29 копеек неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.12.2013 по делу № А70-9831/2013 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Вяземцева В.В. в пользу ЗАО «ДИАС» взыскано 1 256 661 рубль 29 копеек - задолженности, 25 566 рублей 61 копейку - расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество и предприниматель обратились с апелляционными жалобами.

Общество в своей апелляционной жалобе ссылается на то, что поскольку предприниматель не регулярно оплачивает арендные платежи за арендуемое помещение, то суд должен принять решение об освобождении этого помещения. Судом сделаны неправильные выводы о том, что обязанность по подготовке и подаче документов возложена на истца и ЗАО «ДИАС» обязано провести государственную регистрацию договора аренды. Судом не дана оценка письму № 197/05-197 от 24.10.2011, в соответствии с которым предприниматель отказался от своих обязанностей по обращению в регистрирующий орган. Истец принимал все возможные меры, направленные на регистрацию договора, что подтверждается многочисленными письмами и уведомлениями в адрес ответчика.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе указал, что с 25.01.2012 до 08.03.2012 коммерческая деятельность в помещении предпринимателем не осуществлялась по вине истца, поскольку при поведении ремонтных работ истец допустил разрыв трубы канализации, в связи с чем был уничтожен товар ответчика.

Индивидуальный предприниматель Вяземцев В.В. участвовал в судебном заседании посредством видеоконференц-связи, его полномочия проверены Арбитражным судом Тюменской области.

От ЗАО «ДИАС» поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителя ЗАО «ДИАС», надлежащим образом извещенного о времени и месте слушания по делу.

До начала судебного заседания от ЗАО «ДИАС» поступил письменные возражения на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Индивидуальный предприниматель Вяземцев В.В. поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, возражения на неё, заслушав предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

01 августа 2011 года между  ЗАО «ДИАС» (Арендодатель) и ИП Вяземцевым В.В. (Арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № А703/113, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения № 16, общей площадью 70 кв.м., расположенные на 1 (первом) этаже в нежилом строении ТЦ «Солнечный», расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б, обозначенные на плате технического паспорта на объект недвижимости литерой А6, №16.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендодатель передает помещение арендатору 01 августа 2011 года. Стороны подписывают акт приема-передачи.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01 августа 2011 года (л.д. 18).

 Пунктом 6.1. договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течение 11 месяцев с момента подписания договора.

Пунктом 9.4. стороны установили порядок проведения государственной регистрации.

В пункте 6.2. договора, стороны установили, что действие договора распространяется на отношения сторон с момента его подписания.

На момент обращения истцом в суд в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный договор аренды зарегистрирован не был.

Истец, полагая, что у ответчика отсутствуют законные основания для пользования помещением, поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, просит суд обязать ИП Вяземцева В.В. освободить нежилое помещение № 16 площадью 70 кв.м. на 1-ом этаже торгового центра «Солнечный», расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 50Б и передать по акту приема-передачи ЗАО «ДИАС».

09.12.2013 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, которое обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулирует отношения, связанные с арендой.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 608  ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что право собственности истца на спорное имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19 октября 2011 года 72 НМ № 099059 (л.д. 28).

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По правилам пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

 Пунктом 6.1 договора определено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Срок аренды помещений составляет 5 лет и исчисляется с момента государственной регистрации договора. Стороны обязаны произвести государственную регистрацию договора в течении 11 месяцев с момента его подписания.

Таким образом, спорный договор заключен на срок более одного года, в силу чего  подлежал государственной регистрации. 

Договор не прошел государственную регистрацию, что является основанием считать его незаключенным.

Между тем,  судом установлено, что во исполнение договора истец передал, а ответчик принял имущество в фактическое пользование.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01 августа 2011 года (л.д. 18).

Возражения против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора,  сторонами не заявлены.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, к правоотношениям сторон применяются общие нормы об обязательствах (статьи 309, 310 ГК РФ) и не применяются положения статей 1102, 1105 ГК РФ. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из этих разъяснений, стороны могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды при наличии доказательств исполнения договоров аренды вне зависимости от осуществления государственной регистрации договора. Соответственно, требовать исполнения взятых на себя обязательств.

Поэтому апелляционный суд приходит к выводу о том, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает сторон от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Порядок расчета, сроки и порядок внесения арендной платы установлен разделом 4 договора аренды нежилого помещения № А703/113 от 01 августа 2011 года.

Так, в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения № А703/113 от 01 августа 2011 года, Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю Арендную плату, включающую в себя Постоянную часть арендной платы и Переменную часть арендной платы за пользование помещением в виде коммунальных услуг. Постоянная часть арендной платы включает в себя эксплуатационные услуги.

Согласно пункту 4.2 указанного договора, размер ежемесячной постоянной части арендной платы устанавливается в следующем порядке: исходя из расчета 1 950 рублей, в т.ч. НДС 18% за 1 (один) квадратный метр общей площади помещения в связи с проведением ремонтных работ в помещении; с 01 декабря 2011 года размер ежемесячной постоянной части арендной платы устанавливается из расчета 1 050 рублей в т.ч. НДС 18%, за 1 (один) кв.м. общей площади помещения.

В силу пунктов 4.3, 4.4, указанного договора, оплата постоянной части арендной платы осуществляется за каждый месяц аренды авансовым платежом в размере 100 % суммы фиксированного минимума арендной платы в рублях в срок не позднее 5 числа текущего месяца аренды. Арендная плата включает в себя эксплуатационные услуги и плату за землю. Размер Переменной части арендной платы определяется ежемесячно исходя из стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных Арендатором в помещении в предыдущем месяце. Оплата переменной части платы осуществляется Арендатором на основании выставляемых Арендодателем счетов в течение 5 (пяти) банковских дней с даты получения Арендатором выставленного счета, с приложением расчета, в котором определяется размер переменной части арендной платы и копий документов снабжающих организаций для тех видов коммунальных расходов, по которым предусмотрен расчет в виде доли.

Задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № А703/113 от 01 августа 2011 года, по расчету истца за период с 01 сентября 2011 года по 26 августа 2013 года, после частичной оплаты составила 1 256 661 рубль 55 копеек.

Ответчик, несмотря на неоднократные предложения суда первой инстанции, не представил в материалы дела доказательств оплаты в полном объеме арендных платежей в спорный период.

В апелляционную инстанцию таких доказательств также не было представлено.

Ответчик ссылается на то, что часть задолженности в сумме 129 420 рублей 47 копеек, является переплатой за январь, февраль и март 2012 года, в силу пункта 5.9.8. договора, поскольку в данный период не использовал помещение вследствие его затопления. В апелляционной жалобе предприниматель указал, что с 25.01.2012 до 08.03.2012 коммерческая деятельность в помещении предпринимателем не осуществлялась по вине истца, поскольку при поведении ремонтных работ истец допустил разрыв трубы канализации, в связи с чем был уничтожен товар ответчика.

Действительно, в силу пункта 5.9.8 договора, арендодатель освобождает арендатора от обязанности уплаты всех частей арендной платы, в случае простоев в ведении коммерческой деятельности в дни когда деятельность не велась более 8 (восьми) часов в день, по причинам, независящим от арендатора.

Судом данный довод ответчика отклоняется на основании статьи 65 АПК РФ, как не подтвержденный доказательствами, отвечающими критериями относимости и допустимости доказательств.