Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А46-7868/2013. Изменить решение (ст.269 АПК),Прекратить производство по апелляционной жалобе (ст.265, по аналогии со ст.150 АПК)

земельного участка от 13.03.2013 № 1570, по условиям которого продавец (Департамент) обязуется передать в собственность, а покупатели (ООО «Сибирь-Сервис» и ООО «ПТФ «Промкомплект») принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из состава земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 площадью 50 326 кв.м., местоположение которого установлено по адресу: город Омск, Октябрьский административный округ, улица 3-я Молодежная, с видом разрешённого использования: для эксплуатации существующей производственной базы в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Доля ООО «Сибирь-Сервис» в праве общей долевой собственности составляет 63/100, доля ООО «ПТФ «Промкомплект» - 37/100.

Полагая, что названный договор является ничтожной сделкой, а распоряжение Главного управления по земельным ресурсам от 03.07.2012 № 1463-р не соответствует требованиям статьи 36 ЗК РФ, поскольку на земельном участке расположен объект, принадлежащий ООО «Планета-Центр», последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает иск подлежащим удовлетворению в части, а именно, договор от 13.03.2013 № 1570 купли-продажи земельного участка следует признать недействительным в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:3547 площадью 5 180 кв.м., образованного путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:18 общей площадью 50 325 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Поскольку истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - железнодорожный путь № 12 от СП № 8 до У.П. протяжённостью 690 м, расположенный по адресу: город Омск, территория «Сельхозтехника», то в силу приведенных норм  закона  обществу принадлежит право на  приобретение  в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект и который необходим для его эксплуатации.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010, приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нём объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, даже если на момент спорной приватизации это лицо было неизвестно участникам приватизации.

Судом первой инстанции сделан вывод о несоответствии сделки, направленной на переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 положениям закона, а именно статье 36 ЗК РФ. Договор от 13.03.2013 № 1570 купли – продажи земельного участка, заключённый между ООО «ПТФ «Промкомплект», ООО «Сибирь-Сервис» и Департаментом признан недействительным, что по существу лицами, участвующими в деле, не оспаривается.  

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной  в постановлении Президиума от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010 , иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

Учитывая позицию Президиума ВАС РФ, применительно к настоящему иску, суд полагает, что истец вправе требовать   признание сделки недействительной полностью  при наличии одновременно двух условий (неделимости участка и нежелании истца реализовать право на выкуп).

Однако, по мнению суда апелляционной инстанции, названные условия в настоящем случае отсутствуют.

Из материалов дела следует, что истец реализовал предоставленное ему законом исключительное право на приобретение  в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим ему объектом недвижимости, заключив соответствующий договор с Департаментом.

На обстоятельства неделимости земельного участка истец в обоснование исковых требований не ссылается.

Напротив, из материалов дела следует, что  истцом  фактически проведены работы по межеванию участка.

На основании решения федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» № 55/13-10781 в государственный кадастр недвижимости 13.02.2013 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:15 06 01:3547 площадью 5180 кв.м, местоположение: город Омск, Октябрьский административный округ, железнодорожный путь № 12 от СП № 8 до У.П. протяжённостью 690 м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 (кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 18.02.2013 № 55/201/13-29169).

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:15 06 01:3547 как раз и расположен объект, принадлежащий ООО «Планета-Центр».

В такой ситуации суд апелляционной инстанции считает возможным признать оспариваемый договор недействительным только в части, касающейся земельного участка под объектом истца.

Указание на то, что статья 180 ГК РФ не может быть применена, так как затрагиваются существенные условия договора купли-продажи (объект продажи), а также то, что изменение предмета договора повлечёт изменение других его условии (в частности, о цене),  является необоснованным.  

В настоящем случае существенным применительно к статье 180 ГК РФ является установление того обстоятельства, что оспариваемая сделка была бы заключена и без включения в нее соответствующих частей, что в настоящем случае установлено. Более того, ответчики заявляли  об этом при рассмотрении настоящего дела.

При оценке доводов истца в соответствующей части о необходимости признания недействительной всей сделки, очевидно, следует исходить из того, что подлежащий защите законный интерес истца ограничен нарушением его права на приобретение земельного участка в части, на которой расположен его  объект недвижимости.

Как указано выше, право на выкуп части земельного участка из состава спорного истец уже реализовал.  Поэтому приведённые им доводы о невозможности признания договора недействительным в части следует признать необоснованными, поскольку  истец не является стороной оспариваемой сделки.

В статье 180 ГК РФ указано, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В ходе рассмотрения дела не установлено  обстоятельств,  свидетельствующих о том,  сделка не была бы совершена без включения недействительной ее части. Признание договора недействительным только в части в данном случае возможно, поскольку участок, на который претендует истец, поставлен на кадастровый учет, имеет кадастровый номер. Кадастровым паспортом от 18.02.2013 (т. 1 л.д. 39) подтверждено, что спорный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:150601:0018, являющегося предметом оспариваемой сделки, на которой согласно кадастровому паспорту сооружения от 12.02.2009 (т. 1 л.д. 22) расположен объект истца (железнодорожный путь № 12 от СП № 8 У.П.).  То, что объект расположен именно на испрашиваемом участке, следует из межевого плана, составленного с целью внесения в кадастр сведений о выделенном участке (т. 1 л.д. 27-36), а также схемы расположения объектов на участке, представленной суду апелляционной инстанции с приложением фотографии сверху.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закон не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, указывая, что споры по таким требованиям подлежат рассмотрению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В противном случае, реализация предоставленного заинтересованному лицу права на общение в суд с иском, не направленного на восстановление нарушенных или оспариваемых прав, приведет к нарушению баланса интересов сторон и должно рассматриваться как необоснованное вмешательство в гражданский оборот, нарушение основного принципа гражданского права – недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (статья 1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что иск может быть признан обоснованным, направленным на восстановление нарушенных прав и защиту интересов истца, только в тех пределах, которые действительно приведут к восстановлению прав и защите интересов заинтересованного лица.

Это означает, что именно на ООО «Планета-Центр» лежит обязанность по доказыванию того, что для восстановления ее прав и защиты ее интересов необходимо признание недействительным договора полностью, что признание сделки недействительной в части земельного участка под объектами общества не приведет к достижению целей подачи настоящего иска.

Данные обстоятельства обществом не доказаны.

Главной целью обращения в суд с настоящим иском является восстановление за ООО «Планета-Центр» права на получение в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка под объектом недвижимости, являющемся собственностью общества. По мнению суда апелляционной инстанции, признание договора недействительным в части, обеспечит достижение данной цели в полной мере.

Учитывая изложенное, требование ООО «Планета-Центр» о признании недействительным договора № 1570 от 13.03.2013 купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 общей площадью 50 326 кв.м., заключённого между ООО «ПТФ «Промкомплект», ООО «Сибирь-Сервис» и Департаментом, подлежит удовлетворению в части.

Судом первой инстанции установлено, что  ООО  «Сибирь-Сервис» при обращении за предоставлением ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 в качестве обоснования своего исключительного права указало на принадлежность ему железнодорожного тупика с благоустройством, кадастровый (или условный) номер 55-55-01/102/2007-252, протяжённостью 697,5 п.м площадью дорожного покрытия 8 769 кв.м (что отражено в договоре купли-продажи земельного участка от 13.03.2013 № 1570).

Ссылка истца на то, что на момент заключения договора сторонам сделки было известно о том, что ООО «Сибирь-Сервис» не являлось собственником железнодорожного пути № 12, так как договор купли-продажи признан ничтожной сделкой (арбитражное дело № А46-12046/2011), не свидетельствует о наличии у истца права на оспаривание всей сделки, так как требования о признании себя покупателем по данной сделке истец не заявил.

Кроме этого, решение по делу, которым удовлетворены исковые требования ООО «Планета - Центр», у ООО «Сибирь - Сервис» из незаконного владения в пользу истца истребовано недвижимое имущество: железнодорожный путь № 12 от СП № 8 до У.П., протяженностью 690 м, расположенный по адресу: г. Омск, территория «Сельхозтехника» (иное наименование объекта: железно-дорожный тупик с благоустройством, протяженностью 697,50 погонных метров, площадью дорожного покрытия 8769 кв.м., инвентарный номер 52:401:002:000001390, адрес (местоположение): г. Омск, ул. 3-я Молодежная, 20), вступило в силу 23.05.2013 с момента вынесения судом апелляционной инстанции постановления, то есть, после заключения оспариваемого договора.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.08.2013 № 01/172/2013-2539 (07/31480) подтверждается принадлежность 37/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18  ООО «Мадрид» (свидетельство о государственной регистрации права от 19.07.2013 - т. 2 л.д. 58-59). Основание возникновения права договор купли-продажи № 130702 от 02.07.2013 с ООО «ПТФ «Промкомплект».

Также ООО «Мадрид» принадлежит на праве собственности 547/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:15 06 01:18 на основании договора купли-продажи № 130520 от 20.05.2013 с ООО «Сибирь-Сервис» (т. 2 л.д. 65-67; свидетельство о государственной регистрации права от 06.09.2013 – т. 2 л.д. 63-64).

Указанные обстоятельства исключают возможность применения двусторонней реституции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5944/12 по делу № А41-13664/07).

При невозможности возвратить полученное покупателем имущество на продавца также не может возлагаться обязанность по возвращению оплаты.

Иск ООО «Планета-Центр» в части требования