Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А75-4771/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

25 февраля 2014 года

                                                    Дело №   А75-4771/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  18 февраля 2014 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 февраля 2014 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.

судей Верёвкина А.В., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания:   секретарем  судебного заседания Кундос Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11885/2013) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 октября 2013 года по делу № А75-4771/2013 (судья Гавриш С.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Проектные технологии» (ОГРН 1078602005151, ИНН 8602029026) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» (ОГРН 1068602157601, ИНН 8602021034) о признании отказа в заключении договора о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) недействительным; о признании права на заключение договора передачи в пользование части общего имущества многоквартирного дома (земельного участка) и об устранении нарушения,

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента городского хозяйства администрации города Сургута,

судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проектные технологии» (далее - истец, ООО «Проектные технологии») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального Жилого Района» (далее - ответчик, ООО «УК ДЕЗ ЦЖР», управляющая компания) о признании отказа в заключении договора о  передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома № 58 по пр. Ленина в городе Сургуте (земельного участка площадью 120 кв.м. в соответствии с решением собственников помещении указанного дома) с ООО «Проектные технологии» от 23.04.2013 недействительным, об обязании заключить с ООО «Проектные технологии» договор передачи в пользование части общего имущества многоквартирного дома № 58 по пр. Ленина в городе Сургуте – земельного участка площадью 120 кв.м., согласно схеме, которая является неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением собственников помещении указанного дома от 30.01.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского хозяйства администрации города Сургута.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 октября 2013 года по делу № А75-4771/2013 Суд обязал ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» заключить с ООО «Проектные технологии» договор передачи в возмездное пользование части общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Сургут, пр. Ленина, дом № 58 - земельного участка площадью 120 кв.м., на условиях, определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме от 30.01.2013. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С  ответчика  в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Не соглашаясь с решением суда,  управляющая компания  в апелляционной жалобе просит его отменить, оставить иск без рассмотрения.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности заключить договор с истцом о предоставлении в пользование (аренду) часть общего имущества многоквартирного дома ввиду того, что решение о предоставлении земельного участка принято общим собранием собственников помещений, в компетенцию которого входит распоряжение общим имуществом. Указывает, что жилищное законодательство не конкретизирует, какой именно договор должен заключаться с лицом, в пользование которому передается общее имущество многоквартирного дома, в судебной практике в отношении аренды части земельного участка преобладает правовая позиция,  согласно  которой часть земельного участка может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, в противном случае договор аренды части земельного участка является незаключенным. Истцом не предоставлено доказательств проведения межевания части земельного участка размером 120 кв.м.

Считает, что суд необоснованно не принял во внимание доводы ответчика в отношении  протокола от 30.01.2013, как единственного представленного истцом доказательства волеизъявления собственников помещений в доме. Истцом не предоставлены документы, связанные с созывом и проведением общего собрания, включая протокол собрания в форме совместного присутствия (с приложением листа регистрации присутствующих на собрании собственников), таблицу подсчета голосов собственников, документы, подтверждающие уведомления собственников о проведении собраний в двух формах (копии квитанций почтовых отправлений заказным письмом либо документы, подтверждающие вручение сообщения лично собственнику), уведомление о собрании администрации города как собственника муниципальных помещений, имеющихся в данном многоквартирном доме, сообщения об итогах проведения собраний, проведенных в форме совместного присутствия собственников, а затем, в случае отсутствия кворума - в форме заочного голосования. Полагает, что без указанных документов протокол от 31.01.2013 не является достаточным доказательством факта проведения общего собрания собственников в установленном законом порядке и отражением фактического волеизъявления собственников помещений в доме. Кроме того, не дана оценка тому, что выбранная в состав счетной комиссии для подведения итогов общего собрания и составления протокола Сосновская Тамара Михайловна (собственница кв. № 15) протокол не подписала. В нарушение пункта 2 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации протокол не содержит указания на дату окончания принятия решений собственников, что свидетельствует об отсутствии у него юридической силы.

Податель жалобы обращает внимание на то, что в 2012 году собственники помещений в доме уже обжаловали решение общего собрания по вопросу возведения истцом на придомовой территории павильона и судебные акты вынесены в пользу собственников помещений. При таких обстоятельствах набрать достаточное число голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме) в январе 2013 года было бы крайне проблематично.

Также полагает, что необоснованно не приняты доводы ответчика о том, что спорный договор не может быть заключен в виду положений СанПина 2.1.2.2645-10 от 15.08.2010. При рассмотрении дела судом первой инстанции не выяснены обстоятельства отнесения земельного участка (с приблизительной площадью 120 кв.м) к общему имуществу многоквартирного дома, а также то, является ли  управляющая компания надлежащим ответчиком по делу (так как управляет лишь общим имуществом в многоквартирном доме № 58 по проспекту Ленина, а не двором этого дома).

В соответствии с пунктом 2.10 СанПин 2.1.2.2645-10 на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия  торговли  и  общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок, кроме гостевых. Этим и был обоснован отказ ответчика от заключения с истцом договора, чему судом первой инстанции оценка не дана.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились. На основании части 3, части 5 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Фактические обстоятельства по делу установлены судом первой инстанции полно и правильно.

ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» является управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный жилой дом № 58 по пр.Ленина в г.Сургуте.

В материалы дела представлен протокол  общего собрания  собственников помещений данного многоквартирного жилого дома (в форме заочного голосования) от 30.01.2013,  на котором принято решение  предоставить в возмездное пользование (аренду) ООО «Проектные технологии» объект общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - часть земельного участка площадью 120 кв.м. для размещения торгового павильона, с арендной платой в размере 1 500 руб. за 1 кв.м. в год, сроком от 11 месяцев до 5 лет (определяется сторонами договора) (т. 1 л.д. 12-15). Принято решение уполномочить на заключение договора аренды от имени собственников помещений ООО «УК ДЕЗ ЦЖР».

ООО «Проектные технологии» 08.04.2013 обратилось к ответчику с письменным обращением о заключении договора (т. 1 л.д. 16).

Письмом от 23.04.2013 № 10/1742  управляющая компания  сообщила обществу об отказе от заключения договора с указанием на то, что в соответствии с пунктом 2.10 СанПина 2.1.2.2645-10 от 15.08.2010 на территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянки общественных организаций (т. 1 л.д. 17).

Расценивая действия ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» как необоснованное уклонение от заключения договора на условиях, определенных решением собрания собственников помещений, ООО «Проектные технологии» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с изложенными в решении выводами.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

Из положения пункта 3.1. статьи 44 ЖК РФ  следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Поскольку общим собрание в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного жилого дома 58 по пр.Ленина в г.Сургуте принято решение предоставить в пользование (аренду) ООО «Проектные технологии» сроком от 11 месяцев до 5 лет (определяется сторонами договора) часть общего имущества – земельный участок площадью 120 кв.м. для размещения торгового павильона (место размещения павильона согласно прилагаемой к протоколу схеме - том 1 л.д. 15), с арендной платой в размере 1 500 руб. за 1 кв.м. в год, то  управляющая компания  обязана заключить с истцом договор аренды спорного имущества на условиях, определенных решением общего собрания.

Данная позиция отражена в постановлении Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2012 по делу № А75-840/2012.

Заключение договора пользования общим имуществом управляющей компанией от имени собственников помещений не противоречит существу отношений между управляющей компанией и собственниками помещений в жилом многоквартирном доме. 

Таким образом, иск в части требования об обязании ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» заключить с ООО «Проектные технологии» договор передачи в пользование части общего имущества многоквартирного дома № 58 по пр. Ленина в г.Сургуте – земельного участка площадью 120 кв.м., согласно схеме, которая является неотъемлемой частью договора, в соответствии с решением собственников помещении указанного дома от 30.01.2013, подлежит удовлетворению.

Возражения ответчика против иска обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Оценка правомочности решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 30.01.2013, по мнению суда, выходит за пределы заявленного иска, в связи с чем, необходимость предоставления в материалы дела помимо протокола общего собрания собственников от 30.01.2013 иных документов, связанных с организацией собрания (протокол собрания в форме совместного присутствия с приложением листа регистрации присутствующих на собрании собственников, таблица подсчета голосов собственников, документы, подтверждающие уведомление собственников о проведении собраний в двух формах  и пр.),   отсутствует.  

Законом предусмотрен специальный порядок обжалования решения общего собрания собственников. Учитывая отсутствие сведений об обжаловании данного решения, у  суда не имеется оснований не принимать во внимание решение собственников от 30.01.2013.

Указание на то, что у ответчика имеются сомнения в проведении собрания, следует отклонить, поскольку из пояснений третьего лица следует, что вопрос