Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу n А46-8386/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

            Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10),  в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

            Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершённые без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключённых несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершённые без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключённый несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10).

            Таким образом, исходя из положений пункта 2 статьи 40 Федерального закона № 102-ФЗ сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае – договор аренды) в подобных ситуациях (заключение договоров аренды после заключения договора об ипотеке и без согласия залогодержателя) являются действительными, однако права третьих лиц (в данном случае – арендатора ООО «Формат») по пользованию заложенным недвижимым имуществом прекращаются после обращения взыскания на предмет залога.

            Из материалов дела следует, что на предмет залога - культурно–досуговый центр обращено взыскание на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-11691/2011 от 16.01.2012 (т. 1 л.д. 54-69), мирового соглашения от 11.05.2012 между АО «АТФБанк» и ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», утверждённого постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу № А46-11689/2011 (т. 1 л.д. 70-98).

            Поскольку спорные помещения находятся в здании культурно-досугового центра, выступающем предметом залогом, то, соответственно, данные помещения также входят в предмет залога.

            Возражая против иска, ответчик ООО «Формат» указал, согласие Банка на заключение договора аренды  было получено (письмо Банка на бланке № 026312, л.д. 147, 1).

            Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ответчика, о наличии согласия истца на заключение спорного договора, исходит из следующего.

            В материалы дела представлена копия письма № 15.09/3556 от 16.07.2010 АО «АТФБанк» за подписью управляющего директора А Фон Гляйх (т. 1 л.д. 45) в адрес ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ», из которого следует, что АО «АТФБанк» даёт согласие на заключение договора аренды № 0-04-АТ-0710/976 от 01.07.2010 между ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» и ООО «Формат» следующего объекта либо его части: здания культурно – досугового центра: двухэтажного нежилого строения, общей площадью 18491,40 кв.м, инвентарный номер 6665124, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Дианова, дом 14, сроком на восемь лет с момента заключения, при условии включения в договор аренды условия о досрочном расторжении договора аренды при обращении взыскания залогодержателем на заложенное имущество.

            Суд первой инстанции указал, что согласие АО «АТФБанк», оформленное письмом № 15.09/3556 от 16.07.2010, дано на заключение договора аренды с иным номером при обязательном включении в договор аренды условия – прекращение прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, при обращении взыскания АО «АТФБанк» на заложенное имущество (пункт 2 статьи 157 ГК РФ).

            Между тем, текст договора аренды № 0-04-АТ-0710/956 от 01.07.2010, заключённого между ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» и ООО «Формат», не содержит  существенного условия, сформулированного в письме № 15.09/3556 от 16.07.2010.

            ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» в отзыве на исковое заявление (т. 2 л.д. 14) указало о том, что условие залогодержателя о включении в текст договора положений о том, что договор подлежит досрочному расторжению при обращении залогодержателем на заложенное имущество, не было соблюдено.

Доводы ООО «Формат» о том, что указанное письмо является достаточным основанием считать согласие на передачу имущества в аренду полученным применительно к статье 346 ГК РФ, следует отклонить.

Очевидно, что воля залогодержателя, изложенная в вышеназванном письме, направлена на  прекращение права аренды в отношении спорного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Следовательно,  при применении  положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует учитывать условия согласия залогодержателя на передачу имущества в аренду. Поскольку требование залогодержателя не было исполнено сторонами договора  аренды, не имеется оснований полагать, что имущество было передано в аренду с согласия Банка в порядке, предусмотренном законом и заключенными сторонами договорами  ипотеки, по условиям которого передача имущества в аренду допускается при наличии на то согласия залогодержателя (пункты 6.3. договоров ипотеки).

            Судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленному ответчиком в материалы дела письму АО «АТФБанк», за № 15.09.3612 от 11.08.2010 и на котором имеется номер бланка 026312 (т. 1 л.д. 147).

            Содержание данного письма сводится  к  даче АО «АТФБанк» согласия на заключение договора аренды от 01.08.2010 между ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» и ООО «Формат» следующего объекта либо его части – здания культурно-досугового центра: двуэтажного нежилого строения, общей площадью 18491,4 кв.м, инвентарный номер 6665124, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Дианова, д. 14, сроком на 8 лет с момента заключения на условиях, которые согласованы сторонами в названном договоре.

            Истцом в суде первой инстанции заявлено о фальсификации данного письма от 11.08.2010 (т. 2 л.д. 84-86), к проверке которого в порядке статьи 161 АПК РФ приступил суд первой инстанции и по результатам  которой  признал  обоснованным заявление АО «АТФБанк».

            Суд первой инстанции  посчитал, что обоснованность довода истца о  недостоверности указанного письма подтверждается прилагаемыми к заявлению о фальсификации документами: письмом АО «АТФБанк» от 29.08.2013 исх. № 15.09/34155, письмом ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» от 14.07.2010 исх. № 97, письмом АО «АТФБанк» исх. № 15.09/1097 от 14.01.2013, письмом ОРОПД СЭ СЧ по РОПД УМВД по Омской области от 27.02.2013 № 24-1/1006, согласиями от 18.01.2012, от 21.03.2012, от 15.02.2011, содержащими оттиск печати АО «АТФБанк», являвшийся предметом исследования в рамках расследования уголовного дела № 354300, справкой об исследовании № 10/168 от 05.04.2013, нотариально заверенной карточкой с образцами подписей и оттиска печати АО «АТФБанк» и другими документами (т. 2 л.д.87, 91, 97-104, 116-118, 120-122, 124).

            Кроме этого, как следует из материалов дела, в числе документов, представленных 30.09.2010 Управлению Росреестра по Омской области на государственную регистрацию договора аренды № 0-04-АТ-0710/956 от 01.07.2010, письменное согласие залогодержателя на заключение договора аренды не было представлено (т. 2 л.д. 17).

            Исходя из вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что в связи с наличием обременения в виде залога на весь культурно-досуговый центр, которое зарегистрировано в установленном законом порядке, предполагается, что согласие истца, если бы оно действительно было выдано в сформулированной редакции письмом от 11.08.2010, то такое согласие   должно быть представлено на государственную регистрацию в числе документов, поскольку в  соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ  залогодатель вправе передавать предмет залога  в аренду другому лицу только с согласия залогодержателя.

Кроме этого, спорное письмо подписано А.Фон Глях в качестве управляющего директора (л.д. 147 т.1).

            Суду апелляционной инстанции представлена копия приказа №  4958-Л от 22.07.2010, согласно которому с 22.07.2010 изменено название должности Фон Гляйх К.А.Х.-Ю с должности управляющий директор на должность Член Правления. Письмо с согласием датировано 11.08.2010, следовательно, на тот момент название должности уже было изменено.   

Указанные обстоятельства  вызывают у суда неустранимые сомнения в достоверности представленного письма как доказательства по делу, отвечающего требованиям допустимости и относимости доказательств по делу (статьи 67, 68 АПК РФ).

Возражения ответчика о принадлежности Банку проставленной на письме печати, в связи с чем, также заявлено ходатайство о проведении бланковой экспертизы, указанный вывод суда не опровергают.  Даже в случае, если будет установлена принадлежность оттиска печати Банку, указанное обстоятельство не будет являться достаточным основанием для признания письма как допустимого доказательства по делу, так как не устраняет тех противоречий, которые позволили суду усомниться в его достоверности.

             К тому же, как указывалось выше, в письме от 11.08.2010 указан договор аренды с иной датой – 01.08.2010 в отличие от рассматриваемого договора аренды – 01.07.2010.  

Таким образом, из материалов дела не следует и ответчиком не опровергнуто надлежащими доказательствами, что истец дал согласие на заключение ответчиками договора  аренды № 0-04-АТ-0710/956 от 01.07.2010.

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении бланковой экспертизы письма от 11.08.2011 следует отказать, в том числе по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 268 АПК РФ.

   При передаче залогодателем в аренду ранее заложенного им недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний по общему правилу не может оспорить эту сделку, поскольку законом установлены иные последствия данного нарушения (пункт 2 статьи 40 Федерального закона № 102-ФЗ).

            Исходя из вышеприведённых обстоятельств требование истца является обоснованным, поскольку соответствует требованиям закона и подтверждено соответствующими допустимыми и относимыми доказательствами по делу.

            Доводы жалобы ответчика о том,  удовлетворением иска могут быть существенно нарушены права конкурсных кредиторов, следует отклонить.

            ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» находится в процедуре банкротства, определением Арбитражного суда Омской области от 14.02.2013 по делу № А46-29264/2012 в отношении него по заявлению истца введена процедура наблюдения (т. 1 л.д. 101-110), решением Арбитражного суда Омской области от 16.09.2013  ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждён Алексин В.А.

            Конкурсные кредиторы не являются стороной оспариваемого договора аренды.

Обжалуемое решение по существу спора не содержат выводов о правах и обязанностях указанных лицам ни прямо, ни косвенно.

            По мнению суда, интерес конкурсных кредиторов в разрешении спора, обусловленный, по мнению заявителя жалобы, поступлением в конкурсную массу арендных платежей, не исключает наступления правовых последствий передачи имущества в долгосрочную аренду без согласия залогодержателя, предусмотренных законом.

            В рамках дела о банкротстве должника полномочия руководителя должника осуществляет конкурсный управляющий (статья 129 Закона о банкротстве).

            В соответствии с положениями пункта 4 статьи 20.3. Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

            Поэтому представляя интересы ответчика-должника в настоящем деле, конкурсный управляющий одновременно действует и в интересах всех кредиторов ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ».

            При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в  силу пункта 2 статьи 346 ГК РФ и специальных по отношению к этой норме правил статьи 40 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдать заложенное имущество в аренду при двух условиях: имущество передаётся для целей, соответствующих его назначению, и срок, на который оно предоставляется, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства.

            При решении вопроса о том, с обременением арендой или без такового подлежит реализации в процессе банкротства заложенное имущество должника, следует применять положения статьи 40 Федерального закона № 102-ФЗ.

            Заинтересованность истца в результате спора обусловлена тем, что передача ранее заложенного ему имущества в последующую аренду нарушает его права как залогодержателя.

            В рамках дела о банкротстве в отношении ЗАО «Корпорация «АГРО-ТРАСТ» требования истца включены в реестр, в том числе как обеспеченные залогом имущества должника, выступающего предметом залога по договору ипотеки  № ZRК020-2009/А от 29.09.2009 (дополнительное определение Арбитражного суда Омской области от 27.02.2013 по делу № А46-29264/2012 (т. 1 л.д. 111-115).

  В соответствии со статьёй 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Продажа имущества, уступка прав требования, замещение активов должника в ходе конкурсного производства урегулированы положениями статей 139 - 141 Закона о банкротстве.

Однако сами по себе специальные