Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А46-6252/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

от 15.03.2012 (т. 1 л.д. 37-38)  лесной участок передан арендатору.

            Согласно выписке из государственного лесного реестра от 19.08.2013 (т. 2 л.д. 98) правообладателем лесного участка, указанного в дополнительном соглашении № 1 от 24.04.2012, является истец.

            22 февраля 2012 года ответчик получил письмо истца  о рассмотрении вопроса  о снижении ставки арендной платы в связи установлением следующих обстоятельств: 08.02.2012 был демонтирован забор в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа суда общей юрисдикции. После чего истцом обнаружены сооружения, расположенные на арендуемом лесном участке (т. 1 л.д. 44).

            В ответ Главное управление  сообщило истцу в своём письме от 05.03.2012 (т. 1 л.д. 45-46) о невозможности уменьшения размера арендной платы по договору.

            В материалы дела представлена переписка сторон спора, в том числе относительно заключения по инициативе ответчика дополнительного соглашения об уточнении местоположения предмета аренды  (т. 1 л.д. 47-55).

            Павинской И.П. на праве собственности принадлежат жилой дом, баня, земельные участки для базы отдыха (жилой дом общей площадью 138,2 кв.м по адресу: Омская область, Омский район, д.п. Чернолучинский, ул. Курортная, д. 13; нежилое строение – баня площадью 27,9 кв.м, по адресу: Омская область, Омский район, пос. Чернолучье, пионерский лагерь им. Покрышкина; земельный участок площадью 65 кв.м по адресу: Омская область, Омский район, в границах Красноярско-Чернолученской зоны отдыха, с. Чернолучье, кадастровый (или условный) номер 55:20:240801:55; земельный участок площадью 135 кв.м по адресу: Омская область, Омский район, в границах Красноярско-Чернолученской зоны отдыха, с. Чернолучье, кадастровый (или условный) номер 55:20:240801:52) (т. 2 л.д. 25-28).

            Из материалов дела усматривается, что  ранее вышеуказанные объекты недвижимого имущества принадлежали Чупрынову М.Ю., которым они были приобретены у ЗАО «Омскмост» по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 20.04.2009 (т. 4 л.д. 65-67).

            25 июля 2012 года Департаментом лесного хозяйства по Сибирскому федеральному округу составлен акт проверки фактов нарушения требований лесного законодательства Российской Федерации в п. Чернолученский Омского района Омской области (т. 1 л.д. 56-61), из которого следует, что в границах лесотаксационного выдела № 21 квартала №36 Красноярского участкового лесничества Омского лесничества располагаются объекты недвижимости (жилой дом и нежилое строение - баня), принадлежащие на праве собственности Чупрынову М.Ю. на основании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 20.04.2009. Кроме этого, Чупрынову М.Ю. принадлежат два земельных участка общей площадью 65 кв.м и 135 кв.м, право собственности на которые не является отсутствующим. Вместе с тем, лесной участок предоставлен в аренду истцу на основании рассматриваемого договора аренды. При совмещении координат точек границ объектов недвижимости с картографическим материалом, представленным в договоре аренды, установлено несоответствие фактически существующих объектов недвижимости, находящихся на правах собственности Чупрынова М.Ю., с нанесёнными на картографический материал. Объекты недвижимости (жилой дом и нежилое строение - баня), находящиеся на праве собственности Чупрынова М.Ю. и расположенные на земельных участках площадью 135 кв.м и 65 кв.м, относящихся  к категории земель – земли иного специального назначения, находятся в границах земель государственного лесного фонда, предоставленного  в пользование и не имеют самостоятельного доступа к дорожной сети общего пользования. При заключении договоров аренды лесных участков ответчиком не была учтена возможность свободного доступа к объектам недвижимости Чупрынова М.Ю. (жилой дом и нежилое строение - баня).

            Истец, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском ввиду наличия на этот участок прав другого лица на использование того же самого участка в целях, несовместимых с целями использования лесов истца как арендатора.

            Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, пришёл к правильному выводу об удовлетворении требования истца о признании оспариваемого договора аренды ничтожной сделкой.

            Поддерживая данный вывод суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика в указанной части, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

             В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции на дату совершения оспариваемой сделки (14.12.2011) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

            В статье 9 Лесного кодекса (Далее – ЛК РФ) указано, что право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

            То есть, лесным законодательством допускается возможность передачи лесного участка, в частности, в аренду по основаниям и в порядке, предусмотренном, в том числе земельным законодательством.

            Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен в статье 36 ЗК РФ.

   При этом в части 1 статьи 74 ГК РФ установлено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи.

Стороны заключили оспариваемый договор аренды на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в федеральной собственности от 01.12.2011 № 3/28.

Вместе  с тем, в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

 Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела, собственником объектов недвижимого имущества (жилого дома, бани, двух земельных участков), которые находятся в границах земель государственного лесного фонда, на момент заключения оспариваемого договора являлся Чупрынов М.Ю. (в настоящее время собственником указанного имущества является третье лицо по делу Павинская И.П.).

 В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЗК РФ указанные граждане, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

 В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.12.2009 № 10520/09, которую правильно учёл суд первой инстанции при разрешении настоящего спора,  в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 ЛК РФ.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации в случае, когда на лесном участке, находящимся в государственной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам, последние не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды лесного участка или вообще быть лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона.

            В связи с чем на момент заключения договора аренды 14.12.2011 при наличии собственника на вышеуказанные объекты недвижимости Чупрынова М.Ю. данный договор не мог быть заключён между сторонами без учёта положений статьи 36 ЗК РФ.

              Ответчик указывает, что объекты недвижимости не расположены на лесном участке, непосредственно переданном истцу в аренды по спорному договору. 

 Согласно землеустроительной экспертизе, проведённой в рамках арбитражного дела № А46-44/2011, земельные участки  с кадастровыми (условными) номерами 55:20:240801:55; 55:20:240801:52 территориально попадают в границы лесного участка в виде № 21 квартала № 36 Красноярского  участкового лесничества.  Лесные участки, расположенные в квартале 36 Красноярского  участкового лесничества Омского лесничества декларативно учтены Государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером 55:20:000000:2131, границы не установлены.

Земельные участки 55:20:240801:55; 55:20:240801:52 учтены в Государственном кадастре недвижимости декларативно, то есть границы не установлены. Таким образом, можно сделать вывод о том, что вокруг земельных участков 55:20:240801:55; 55:20:240801:52 расположен земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:2131. Земельный участок 55:20:000000:2131 является смежным с земельными участками 55:20:240801:55; 55:20:240801:52.

Если бы земельные участки 55:20:240801:55; 55:20:240801:52 с расположенными на них объектами недвижимости (жилого дома и зданием бани) не были учтены в Государственном кадастре недвижимости, то считалось бы, что два здания, принадлежащие Чупрынову М.Б, расположены на территории лесного участка в выделе № 21 квартала 36 Красноярского участкового лесничества (л.д. 21-22 том. 4).  

Другими словами, наложение границ земельных участков не установлено, так как земельные участки учтены декларативно, без закрепления границ на местности. Тем не менее, физическое нахождение объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу, в границах лесного участка, переданного истцу по спорному договору аренды,  подтверждается материалами дела.

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, то есть в  соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

 Из материалов дела следует, что до настоящего времени, и, соответственно, на момент заключения спорного договора аренды, право приобретения земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, не было реализовано их собственниками.

Поэтому не имеется оснований полагать, что при передаче лесного участка это право было учтено с учётом положений статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Третье лицо пояснило, что в настоящее время проводится работа по межеванию земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих Павинской И.П.

            Поэтому доводы жалобы ответчика в указанной части подлежат отклонению.

    Судебная практика  исходит из того, что при продаже с торгов имущества, которое не может быть реализовано с торгов по разным причинам (ограничено в обороте, не принадлежит продавцу на праве собственности и другое), сделка, заключенная по результатам торгов, является ничтожной, независимо от того, имеются ли основания для признания торгов недействительными. То есть вне зависимости от того, имелись ли нарушения процедуры проведения торгов. При этом основанием для признания недействительным договора, заключенного на публичных торгах, признается не нарушение порядка проведения торгов, а нарушение норм материального права, не допускающих выставление на торги данного конкретного имущества.

В настоящем деле исключительное право аренды части земельного участка под объектами недвижимости не могло являться предметом аукциона, так как это нарушает положения пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и сделка, заключенная с нарушением этой нормы будет ничтожной.

Истец не является лицом,  который имеет исключительное право на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном статьёй 36 Земельного кодекса РФ. Между тем, он вправе оспаривать договор по основаниям недействительности, так как является стороной этого договора,  то есть является заинтересованным лицом применительно к статье 166 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

            Истец полагает, что в порядке реституции ответчик обязан возвратить полученные в качестве внесенной арендной платы денежные средства.

Между тем, суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в этой части, не учел следующее.

             Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Применительно