Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2009 по делу n А81-4867/2007. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

округа передаваемое в залог недвижимое имущество оценено в размере 7 200 000 руб. Стороны оценивают закладываемую квартиру в 7 000 000 руб.

Залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога, если в срок не позднее 13.01.2012 индивидуальный предприниматель Малышев С.А. не исполнит принятых на себя обязательств по кредитному договору  № 1/П от 15.01.2007. При этом залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счёт заложенного имущества перед другими кредиторами (пункт 4.1. договора № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки)).

Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (часть 1). Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (часть 5).

По мнению суда апелляционной инстанции договор № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, отсутствуют.

Доводы Малышевой И.З. о том, что в договоре № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) не указаны существенные условия договора залога -  периодичность соответствующих платежей и их размер материалами дела не подтверждаются.

            В пункте 1.1. договора № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки), в том числе указано, что периодичность, сроки и размеры платежей за пользование кредитом устанавливаются в соответствии с графиком, являющимся приложением № 1 к кредитному договору № 1/П от 15.01.2007.

Таким образом, в договоре № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) имеются данные, позволяющие определить сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры.

            Доводы Малышевой И.З. о том, что в договоре ипотеки от 15.01.07 не указано право Малышевой И.З на заложенное имущество, её доля и её размер, судом апелляционной инстанции отклоняются за несостоятельностью.

            В силу части 1 статьи 7 Закона об ипотеке на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

            Из представленного истцом в материалы дела нотариально удостоверенного согласия Малышевой И.З. усматривается, что Малышева И.З. дала согласие своему супругу Малышеву С.А. произвести залог квартиры, находящейся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 9, кв. 31, на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, в случае невыплаты кредита согласие на отчуждение закладываемой квартиры.

В связи с этим доводы Малышевой И.З. о том, что она не знала, по каким обязательствам давала свое согласие на залог квартиры, не могут быть приняты во внимание.

            В силу статьи 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

            Таким образом, обязанность и ответственность за предоставление информации о зарегистрированных в жилом помещении третьих лицах возложена на залогодателя.

Согласно пункту 1.8. договора № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) в квартире, указанной в пункте 1.1. настоящего договора, зарегистрированы и проживают Малышев С.А. и Малышева И.З.

Из справок о регистрации от 11.01.2007 и от 21.10.2008 (лист дела 126 том 1) усматривается, что в квартире, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 9, кв. 31, зарегистрированы Малышева И.З. (жена), Малышев А.С. (сын), Малышева К.С. (дочь), Дудник  О.Н. (тёща), Дудник З.М. (тесть).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

            Из материалов дела усматривается, что договор № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) подписан Малышевым С.А. собственноручно. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

            Учитывая вышеприведенные обстоятельства, отсутствие в договоре № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) сведений о всех зарегистрированных в квартире граждан не является основанием для признания договора недействительным.

            Согласно части 5 статьи 74 Закона об ипотеке ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

В рассматриваемом случае собственниками квартиры, находящейся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 9, кв. 31, являются Малышев С.А. и Малышева И.З. Сведений о том, что зарегистрированные в указанной квартире Малышев А.С. (сын), Малышева К.С. (дочь), Дудник  О.Н. (тёща) и Дудник З.М. (тесть) являются собственниками данной квартиры, в материалах дела не имеется.

При изложенных обстоятельствах, в силу жилищного и гражданского законодательства, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение указанной квартиры не требуется.

Следует также отметить, что в силу части 1 статьи 78 Закона об ипотеке в связи с тем, что Малышеву С.А.  кредит предоставлен для целей предпринимательской деятельности (не для целей приобретения или строительства квартиры), обращение взыскания на заложенную квартиру не является основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в квартире залогодателя  членов его семьи. В соответствии с частью 3 статьи 78 Закона об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

            Таким образом, лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования жилым помещением, при обращении взыскания и реализации нежилого помещения выселению не подлежат. Расторжение договора найма или договора аренды жилого помещения с указанными лицами возможно по общим правилам гражданского законодательства с учётом особенностей жилищного законодательства.

В силу изложенного, основания считать недействительным договор № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) по мотивам нарушения прав граждан, совместно проживающих с собственниками заложенной квартиры, не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Закона об ипотеке обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, возможно при нарушении сроков внесения очередных платежей и процентов по кредитному договору более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Срок реализации предмета залога определяется залогодержателем и возможен с момента наступления срока исполнения основного обязательства или просрочки платежа, предусмотренных условиями кредитного договора, с учётом дополнительных соглашений о продлении срока действия кредитного договора, которые автоматически продляют и срок действия настоящего договора залога, либо иных соглашений об изменении условий кредитного договора (пункт 4.2. договора № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки)).

            Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

            В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

             Материалами дела, решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.04.2008 по делу № А81-4867/2007 подтверждается ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязательств по кредитному договору № 1/П от 15.01.2007.

            Учитывая вышеприведенные обстоятельства доводы Малышевой И.З. о том, что обращение взыскания на заложенную по договору № 1/П от 15.01.2007 залога (ипотеки) квартиру возможно только после 13.01.2012 (срока окончания кредитного договора) судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

            По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (часть 1 статьи 1 Закона об ипотеке).

            В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 5  Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложены жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

            Частью 2 статьи 6  Закона об ипотеке предусмотрено, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

            Особенности ипотеки предназначенных для постоянного проживания жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, регулируются главой XIII Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

            Из анализа указанных норм права следует, что на жилое помещение, в том числе квартиру, заложенную по договору об ипотеке, взыскание может быть обращено, даже если это жилое помещение является единственным жильем для должника и членов его семьи.

            Следует отметить, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что указанная квартира является единственным жильем для индивидуального предпринимателя Малышева С.А. и членов его семьи.         

            Учитывая вышеприведенные обстоятельства, доводы ответчика и третьего лица о том, что на квартиру № 31, находящуюся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 9, не может быть обращено взыскание, поскольку она является единственным жильем для индивидуального предпринимателя Малышева С.А. и членов его семьи, судом апелляционной инстанции отклоняется за необоснованностью.

            Пунктом 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на предмет залога может быть обращено по решению суда, в том числе, если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа.

            В силу статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1).

            Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (пункт 3).

            Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно представленному истцом в материалы дела отчёту № 152 рыночной стоимости объекта-недвижимости -  квартиры, расположенной по адресу: Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Мира, д. 9, кв. 31, выполненный на основании заказа Малышева С.А., Центром оценки и бизнес-планирования Торгово-промышленной палаты Ямало-Ненецкого автономного округа, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 25.12.2006 составляет 7 000 200 руб.

 По обоюдному согласию сторон квартира, являющаяся