Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

и Кардоновой В.В. акт № 12 от 26.01.2011 о передаче квартиры во исполнение договора № 227 от 30.03.2006  суд апелляционной инстанции не считает имеющим правового значения при рассмотрении заявления Кардоновой В.В.

   В связи с признанием судом договора № 227 от 30.03.2006 незаключённым данный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон этого договора.

    Соответственно, акт № 12 от 26.01.2011, составленный во исполнение незаключённого договора, не является самостоятельным основанием для признания за Кардоновой В.В. права собственности на спорную квартиру.

   Исходя из вышеизложенного,  суд апелляционной инстанции не может признать требование Кардоновой В.В. к должнику обоснованным и подлежащим удовлетворению.

  По заявлению Шакирова Р.А., Шакировой Р.Р.

 Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование Шакирова Р.А., Шакировой Р.Р. к должнику.

 Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р., привлечённым апелляционным судом к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьих лиц в порядке статьи 50 АПК РФ, заявлено требование об обязании должника в лице конкурсного управляющего передать им в собственность однокомнатную квартиру № 40 по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1, по акту приёма-передачи.

 В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

            В связи с чем настоящее требование Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. заявлено правомерно.

            Требования Шакирова Р.А., Шакировой Р.Р. являются требованиями об исполнении договорного обязательства по передаче в собственности недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

   Такое требование может быть удовлетворено при условии:

- если само требование соответствует условиям обязательства;

- если продавец владеет имуществом;

- если имущество зарегистрировано за продавцом на праве собственности или как минимум продавцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

 В соответствии с пунктом 5 Постановлении № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

            Требование Шакирова Р.А., Шакировой Р.Р.  фактически является требованием, заявленным на основании статьи 398 ГК РФ, так как оно направлено на фиксацию надлежащей передачи и последующую регистрацию перехода права на квартиру за ними.

   Правовые условия для удовлетворения такого требования имеются.

            Как следует из материалов дела, между должником (застройщиком) и Шакировым Р.А. (1/6 доли) с Шакировой Р.Р. (5/6 доли) (участники долевого строительства) заключён договор № 46 от 30.03.2006 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с дополнительным соглашением от 17.04.2009.

            Из данного договора следует, что  объектом долевого строительства  выступает жилое помещение со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, расположенная на 7 этаже, 4 квартира на этажной площадке согласно типовому проектному решению, в 1 подъезде (секция № 10 БС-24.15.-2), общей площадью 32,89 кв.м.

            В приложении № 1 «Техническая характеристика жилого дома» к договору помимо прочего указано о расположении квартиры в пределах этажа, четвёртая на этажной площадке слева направо номер по проекту 40, общей площадью 32,89 кв.м, которая полностью совпадает с размером площади в тексте самого договора.

   Приложением № 2 к договору является план расположения квартиры, который соответствует данным технического паспорта о расположении квартиры № 40 на 7 этаже.

   Соответствие данных квартиры в тексте договора № 46 от 30.03.2006 и приложении к нему данным технического паспорта свидетельствует о согласованности сторонами предмета договора и, как следствие, о его заключённости.

   Кроме этого, решением Ленинского районного суда г. Тюмени от 15.06.2009 по делу № 2-3811/2009  за Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р.  признано право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, расположенной на  7 этаже, 4 квартира на этажной площадке согласно типовому проектному решению, в 1 подъезде (секция № 10 БС 24-15-2), общей площадью 32,89 кв.м, с черновой отделкой, находящейся в строящемся жилом доме по адресу: по ГП - улица Тобольский тракт г. Тюмени,  в следующем размере: Шакиров Р.А. – 1/6 доли от размера долевого участия, Шакирова Р.Р. – 5/6 от размера долевого участия.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.12.2009 на основании вышеуказанного решения суда общей юрисдикции, вступившего в законную силу 26.06.2009, за Шакировым Р.А. и Шакировой Р.Р. зарегистрировано общая долевая собственность в соответствующих размерах, установленных решением суда.

Таким образом, на момент рассмотрения спора за заявителями зарегистрировано право общей долевой собственности в соответствующих долях в виде однокомнатной квартиры на основании договора № 46 от 30.03.2006.

 В связи с чем необходимость в разрешении вопроса о наличии либо отсутствии государственной регистрации самого договора участия долевого строительства отсутствует.

  Договор № 46 от 30.03.2006, равно как и договор № 227 от 30.03.2006, не имеют отметок о прохождении государственной регистрации.

   Однако, как высказался ВАС РФ в определении от 28.05.2013 № ВАС-2931/13, сам по себе факт того, что суд не признал спорный договор купли-продажи незаключённым в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на спорные дома, не может влиять на права заявителей, как дольщиков этих домов. Указанный договор создаёт лишь обязательственные правоотношения между сторонами, его заключившими.

            То есть, само по себе отсутствие государственной регистрации договора даже в случае необходимости такой регистрации не может препятствовать заявителю в реализации его права как дольщика.

            По условию пункта 4.1. договора № 46 от 30.03.2006 общая стоимость объекта долевого строительства составляет 420 240 руб.

            В пункте 4.2. договор установлено, что оплата  денежных средств оплачивается  участником долевого строительства в момент заключения договора.

            По платёжному поручению № 594 от 14.03.2005 произведена должнику оплата в размере 420 240 руб. со ссылкой на договор № 46 от 14.03.2005 об инвестиционной деятельности, который был ранее заключён между сторонами (копия представлена в материалы дела).

            Договор № 46 от 30.03.2006 не содержит ссылок на договор № 46 от 14.03.2005,  оплата по которому принимается по договору № 46 от 30.03.2006.

            То есть имеет место аналогичная ситуация относительно расчётов по договору участия в долевом строительстве, как и у Кардоновой В.В.

            Вместе с тем, ввиду наличия вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о признании за Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. права общей долевой собственности в соответствующих долях в виде квартиры, принятого в том числе на установлении факта оплаты по платёжному поручению № 594 от 14.03.2005, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для переоценки обстоятельств, установленных судом общей юрисдикции (статья 69 АПК РФ).

             В условиях, когда объект долевого строительства по договору № 46 от 30.03.2006 застройщиком с Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. согласован и имеется вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, требование Кардоновой В.В. в любом случае не может быть признано обоснованным.

            Как разъяснили  Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если  продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

 Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

   Статьёй 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

 Таким образом,  наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определённого имущества не влечёт недействительности одной или обеих сделок.

   Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

            Если за одним из покупателей произведена государственная регистрация перехода права собственности, то другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

            Суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество, иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

            Таким образом, преимущественным правом на получение квартиры в собственность применительно к данному случаю имеет тот покупатель, у которого имеется соответствующая государственная регистрация права собственности, при чём совершённая ранее, чем у другого покупателя, и к тому же этот покупатель владеет спорной квартирой.

             В данном случае таким правом требования к должнику обладают только Шакиров Р.А. и Шакирова Р.Р.

            Как указывалось выше, право общей долевой собственности в соответствующих долях в виде квартиры за Шакировым Р.А. и Шакировой Р.Р. зарегистрировано в установленном законом порядке на основании судебного акта.

            Кроме этого,  Шакиров Р.А., Шакирова Р.Р., как следует из их заявления об обязании передать жилое помещение, фактически владеют квартирой, оплачивают коммунальные услуги.    

            Из выписки из финансового лицевого счёта по квартире № 40 с мая 2012 года по июль 2013 года следует, что квартиросъёмщиком в ней указан Шакиров Р.А.

            В квитанции ООО «Комфортный дом» за октябрь 2011 года по оказанным услугам также значится Шакиров Р.Р., и при этом в квитанции указана дата заселения 01.12.2011.

            Данные обстоятельства не опровергнуты.

            Согласно пункту 3.16. договора № 46 от 30.03.2006 после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик в течение 2 месяцев обязан передать участнику долевого строительства по передаточному акту объект долевого строительства.

            Таким образом, по условию договора № 46 от 30.03.2006 должник обязан со своей стороны передать Шакирову Р.А., Шакировой Р.Р. квартиру по соответствующему акту приёма-передачи.

            Из приказа № 10-46649 о присвоении адреса от 22.06.2010 следует, что жилому дому присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1.

            Согласно разрешению № RU72304000-4-рв от 26.01.2011 многоэтажный жилой дом по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д.88, корпус 1, введён в эксплуатацию.

            Таким образом, из материалов дела следует, что жилой дом введён в эксплуатацию, однако застройщиком (должником) встречные обязательства по передаче  участникам долевого строительства Шакирову Р.А., Шакировой Р.Р. построенной квартиры № 40  по акту приёма-передачи не исполнены.

            Учитывая конкретные обстоятельства спора, установленные судом апелляционной инстанции по заявлению Шакирова Р.А., Шакировой Р.Р., апелляционный суд считает, что в условиях фактического владения Шакировым Р.А., Шакировой Р.Р. спорной квартиры и при наличии государственной регистрации права общей долевой собственности необходимость в передаче им этой квартиры как таковой в соответствии с положениями пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве отсутствует.

             Вместе с тем, формальное отсутствие составленного между должником и Шакировым Р.А., Шакировым Р.Р. акта приёма-передачи является единственным препятствием в реализации ими своих прав в отношении спорной квартиры, а именно: в возможности зарегистрировать право собственности на уже построенную квартиру № 40 в установленном законом порядке.

            Для реализации заявителями соответствующего права в отношении спорной квартиры в полном объёме суд апелляционной инстанции исходя из фактических обстоятельств дела и сформулированного  ими требования считает возможным удовлетворить данное требование, обязав должника в лице конкурсного