Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2008 по делу n А46-14339/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

после письменного обращения ЗАО «Натур Продукт-Иртыш» (письмо от 15.10.2007 исх. № 0202/12519).

В материалы дела представлено соглашение от 26.02.2008 к договору аренды земельного участка, подписанное Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель), ЗАО «Натур Продукт-Иртыш» (арендатор) и ООО «Новая недвижимость», согласно которому все права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка, переходят к новому арендатору - ООО «Новая недвижимость».

Данное соглашение представлено в регистрирующий орган, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 16.04.2008.

Отсутствие действий со стороны ответчика по исполнению принятых на себя обязательств по договору купли-продажи временного сооружения от 01.12.2005 № 127 и дополнительному соглашению от 05.12.2005 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к  правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

  Одним из основных принципов земельного законодательства в силу подпункта 5) пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

   В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с  передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ  при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

 Аналогичное положение закреплено и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, исходя из принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, к которым в силу закона относятся объекты недвижимости, законодатель установил право нового собственника объекта недвижимости на использование той части земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

            В рассматриваемом случае предметом договора купли-продажи временного сооружения является не объект недвижимости, прочно связанный с земельным участком, а временное сооружение в виде павильона.

            Следовательно, положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 2 статьи 271, пункта 1 статьи 552 ГК РФ не могут быть применимы при рассмотрении настоящего спора в том смысле, который им придал законодатель.

            Поэтому, несмотря на то, что в силу статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом, учитывая, что договор купли-продажи временного сооружения сторонами был заключен не в отношении объекта недвижимости, то отсутствует признак обязательности согласования сторонами порядка обращения в компетентные органы с заявлением о передаче права аренды новому собственнику временного сооружения на спорный земельный участок.

            Суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что согласование такого порядка в дополнительном соглашении от 05.12.2005 было только обусловлено фактом заключения договора купли-продажи временного сооружения, и дополнительное соглашение является фактически самостоятельной сделкой о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

             В силу пункта 5 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 05.12.2005, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

            Указанная норма закона предусматривает право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя.

            При этом требуется выполнение одного обязательного  условия – уведомление арендодателя о такой передаче.

  Однако  пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в частности, земельные участки (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

  Пунктом 2 статьи 25 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

            Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним» (далее - Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком на два года, в связи с чем право аренды земельного участка ответчика в силу закона было зарегистрировано, что подтверждается  выпиской из реестра от 30.07.2008 № 01/118/2008-0166.

Поскольку дополнительное соглашение от 05.12.2005 фактически заменяет собой новый договор аренды спорного земельного участка, то переданное по нему  право  аренды земельного участка также подлежало государственной регистрации.

Тем более, что пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрено право одной из сторон договора аренды недвижимого имущества обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В этом случае арендодатель спорного земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ должен обязательно быть уведомленным о переходе права аренды на земельный участок на нового арендатора.

            Между тем, из материалов дела не усматривается, что истец либо ответчик по собственной инициативе обращались в регистрирующий орган о государственной регистрации дополнительного соглашения после его подписания.

Отсутствие государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, как правомерно указал суд первой инстанции,  влечет признание его незаключённым на основании пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, пункта 1 статьи 164. пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 ГК РФ.

Таким образом, независимо от того, что ответчик обязался обратиться в компетентные органы с соответствующим заявлением о переоформлении права аренды на земельный участок на истца, последним не был соблюден порядок надлежащей государственной регистрации подписанного между сторонами дополнительного соглашения. Вследствие чего суд первой инстанции обоснованно признал дополнительное соглашение незаключенным.

            В связи с незаключенностью дополнительного соглашения отсутствуют правовые основания у истца ссылаться в обоснование своих требований на данное дополнительное соглашение.

            Доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции отклоняет по вышеизложенным мотивам.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

            Нормы материального права при разрешении спора судом первой инстанции были применены правильно.

            Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

            При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным. В связи с чем апелляционная жалоба ИП Лебедевой Т.Г. удовлетворению не подлежит.

            Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на истца.     

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269,  статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение Арбитражного суда Омской области от 20.10.2008 по делу № А46-14339/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель

О.В. Зорина