Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2008 по делу n   А70-2439/27-2008. Изменить решение

и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья; отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с пунктом 6 статьи 155 ЖК РФ) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.

 Нежилые помещения находятся в жилом доме, то есть не могут существовать отдельно от этого дома, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.

 Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

 Таким образом, суд апелляционной  инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат либо фактическое неиспользование помещения собственником не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Кроме того, то обстоятельство, что ответчик - собственник нежилых помещений не является членом товарищества собственников жилья, не освобождает ответчика от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях содержания и эксплуатации.

В апелляционной жалобе ООО «ССМУ-20» указывает, что не заключало с ТСЖ «На Грибоедова» договор о содержании и ремонте общего имущества, и это обстоятельство свидетельствует, по мнению ответчика, о ненадлежащем оказании ему услуг.

Согласно подпункту «б» пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья путем членства собственников помещений в ТСЖ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, договоров о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ.

Однако отсутствие у ООО «ССМУ-20» заключенного с ТСЖ «На Грибоедова» договора на содержание общего имущества не свидетельствует, как ошибочно полагает ответчик, о ненадлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1,2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

Отказ ООО «ССМУ-20» от вступления в члены товарищества собственников жилья или заключения с ТСЖ «На Грибоедова» договора на содержание общего имущества не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации и не должно служить препятствием для реализации права ТСЖ на получение соответствующих платежей.

Истец произвел расчет оплаты за обслуживание общего имущества и благоустройство придомовой территории нежилого помещения, принадлежащего ООО «ССМУ-20» в период с 01.06.2007 по 31.03.2008. Учитывая, что оказанные ответчику услуги частично им оплачены, ТСЖ «На Грибоедова» просит взыскать с ООО «ССМУ-20» 23 942 руб. 24 коп. задолженности.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ  предоставлено право товариществу собственников жилья определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели.

 Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

  В соответствии с пунктом 2 статьи 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

 Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

  Высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется настоящим Кодексом и уставом товарищества (статья 145 Кодекса).

  По смыслу пункта 1 статьи 137, пункта 2 статьи 145 и пункта 8 статьи 156 ЖК РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Размер обязательных платежей и (или) взносов определяется на основе утвержденной указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

 Положениями устава ТСЖ «На Грибоедова» предусмотрено право общего собрания устанавливать размеры обязательных платежей и взносов для каждого члена товарищества, порядок и сроки их внесения (пункты 2.2., 5.1 устава).

В обоснование тарифов, примененных при расчете платы за оказанные услуги, ТСЖ «На Грибоедова» представило протоколы общих собраний ТСЖ «На Грибоедова», общих собраний жильцов, заседаний членов правления ТСЖ.

Осуществляя возложенные на ТСЖ функции через реализацию полномочий, предоставленных органу управления и введенных уставом ТСЖ с учетом положений ЖК РФ, общее собрание ТСЖ «На Грибоедова» установило размеры хозяйственных расходов на содержание дома в расчете с собственников нежилых помещений, находящихся в жилом доме: на содержание котельной в размере 9 рублей, за обслуживание общего имущества в размере 14 рублей 50 копеек с площади одного квадратного метра, расходы, связанные с доплатой заработной платы дворнику, - в размере 1 200 рублей.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

  В силу пунктов 2-4 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

  В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Расчет задолженности за спорный период за оказанные услуги по ремонту и содержанию общедомового хозяйства,  коммунальных услуг составляет 23 942 руб. 24 коп.

Размер тарифов, примененных истцом при расчете суммы задолженности, обоснован его сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.

В апелляционной жалобе ООО «ССМУ-20» со ссылкой на пункт 2 статьи 39 ЖК РФ указывает, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает, значит, нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме должны быть универсальными для всех собственников, независимо от того, являются ли они физическими или юридическими лицами, а также от того, является собственностью жилое или нежилое помещение.

Однако суд первой инстанции правильно указал, что решения общих собраний членов ТСЖ «На Грибоедова», а также решение членов правления ТСЖ «На Грибоедова», устанавливающие тарифы на обслуживание общего имущества, содержание котельной, доплату дворнику, ответчиком не оспорены,  судебном порядке недействительными не признаны.

Следовательно, установленные ТСЖ «На Грибоедова» тарифы подлежат применению.

Расчет оплаты за обслуживание общего имущества кондоминиума, произведенный на основании утвержденных тарифов, ООО «ССМУ-20» по существу не оспорен.

Довод ответчика о том, что смета и тарифы на содержание котельной общим собранием собственников не утверждалась, противоречит представленным в материалы дела доказательствам. В протоколе общего собрания собственников жилых и нежилых помещений домовладения, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Грибоедова, д.13 от 10.02.2006 №3 указано, что общее собрание постановило утвердить расценки на содержание котельной в размере 9 руб. (л.д. 108 т.1). Отсутствие в тексте протокола указания на количество проголосовавших по данному вопросу не свидетельствует о том, что указанные расценки не подлежат применению. ООО «ССМУ-20» не доказало, что для иных домовладельцев ТСЖ «На Грибоедова» рассчитывало размер платы за содержание котельной с применением других тарифов. Решение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений от 10.02.2006 №3 в части установления тарифа на содержание котельной ответчиком в установленном законом порядке также не обжаловано, недействительным не признано.

Из представленных в материалы дела квитанций (л.д. 41-43 т.1) следует, что в расчет оплаты за оказанные в период с 01.06.2007 по 31.03.2008 коммунальные услуги истец включил оплату за холодное водоснабжение и вывоз мусора.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «ССМУ-20» потребляло холодную воду при отсутствии договора с водоснабжающей организацией и без собственного прибора учета. Указанные обстоятельства ООО «ССМУ-20» не отрицает.

В целях снабжения холодной водой собственников помещений многоквартирного жилого дома истец подписал с ООО «Тюмень Водоканал» договор № 00324/148 от 22.02.2006 (л.д. 9-13 т.2).

Расчет стоимости ежемесячно потребленной воды осуществлялся согласно показаниям общедомового счетчика пропорционально занимаемой площади.

Ответчик не представил суду доказательств того, что истец не оказывал ему услуг по водоснабжению и водоотведению, а также то, что такие услуги ему были оказаны специализированными организациями, с которыми бы у ответчика  были заключены соответствующие договоры.

В апелляционной жалобе ООО «ССМУ-20» указывает, что судом первой инстанции не дано оценки доводам ответчика о переплате за холодное водоснабжение за июнь-июль 2007 г., которая была учтена ООО «ССМУ-20» при последующих расчетах. Из расчетов истца следует, что стоимость холодного водоснабжения в июне 2007 г. составляла 0,79 руб., в июле 2007 г. -  0,87 руб. с квадратного метра (л.д. 109, 113 т.1). Однако ООО «ССМУ-20» к оплате предъявлено за июнь 2007 г. 834 руб. 20 коп. (702 руб. 28 коп. (3 руб. 62 коп. х 194 кв.м) + 131 руб. 92 коп. (68 коп. х 194 кв.м); за июль 2007 г. – 671 руб. 24 коп. (3 руб. 46 коп. х 194 кв.м).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ «На Грибоедова» пояснило, что применение платы за холодное водоснабжение за июнь 2007 г. в размере 3 руб. 62 коп. за 1 кв.м, за июль 2007 г. – в размере 3 руб. 46 коп. за 1 кв.м связано с  тем, что у застройщика – ЗАО «Отделочник-20» на основании показаний счетчика по состоянию на 01.06.2007 имелась задолженность по оплате за холодное водоснабжение за нежилое помещение в д.№13/15. Указанная сумма задолженности ЗАО «Отделочник-20» по просьбе ООО «ССМУ-20» была включена в суммы оплаты за холодное водоснабжение за июнь, июль 2007г., так как ООО «ССМУ-20» занимает помещение в д.№13/15 с 01.06.2007.

Учитывая, что доказательств наличия переплаты ООО «ССМУ-20» не представило, суд первой инстанции правильно отклонил указанные доводы ответчика.

В апелляционной жалобе ООО «ССМУ-20» также указывает, что за оказание услуг по вывозу мусора ТСЖ «На Грибоедова» оплачивает муниципальному унитарному предприятию «Спецавтохозяйство» ежемесячно 4 733 руб. 24 коп. (спецификация №1 от 07.12.2006 к договору об оказании услуг по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора на 2007 год от 07.12.2006 на л.д. 14-16 т.2). Ответчику на оплату услуг по вывозу мусора ежемесячно начисляется 2400 руб. (по некоторым месяцам 1200 руб.), хотя из пояснений бухгалтера ТСЖ «На Грибоедова» следует, что в доме имеется 15 нежилых помещений.

Однако судом первой инстанции установлено, что в спецификации к договору от 07.12.2006 отдельной строкой выделено 0,5 контейнера для нежилого помещения, стоимость вывоза мусора из которого составляет 1183 руб. 57 коп. в месяц.  ООО «ССМУ-20» ежемесячно за вывоз мусора начислялось 1200 руб.

Также ответчику начислялось 1200 руб. оплаты услуг дворника (протоколом заседания членов правления ТСЖ «На Грибоедова» от 30.10.2006 №8  утверждена доплата дворнику в общей сумме 4600 руб., взимаемая с нежилых помещений – л.д. 149-154 т.1).

При этом истец исключил из суммы задолженности период времени,