Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 по делу n А75-3320/2008. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

28 ноября 2008 года

                                                       Дело №   А75-3320/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  25 ноября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 ноября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильницкой Д.В.

судей  Гладышевой Е.В., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4907/2008) Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.08.2008 по делу №  А75-3320/2008 (судья Рожнова Л.В.), принятое по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска к индивидуальному предпринимателю Советову Николаю Долматовичу о взыскании 2593740руб. 52коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска – не явились;

от индивидуального предпринимателя Советова Николая Долматовича – не явились;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к индивидуальному предпринимателю Советову Николаю Долматовичу о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 20.05.2008 в сумме 1521151руб. 50коп. и неустойки за период с 06.08.2003 по 19.05.2008 в сумме 1072589руб. 02коп. по договору аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 19.08.2008 по делу № А75-3320/2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения по делу суд первой инстанции посчитал, что предоставленный ответчику земельный участок не индивидуализован как объект гражданских прав, поскольку не прошел кадастровый учет, и, соответственно, сторонами не согласовано условие о предмете договора.

В связи с чем суд признал договор аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 незаключенным и пришел к выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания с ответчика арендной платы и неустойки, основанного на указанном договоре.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям по состоянию на 27.05.2005.

Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в апелляционной жалобе просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на ошибочность выводов суда и неправильное применение судом норм материального права.

По утверждению истца, обязанность постановки передаваемого в аренду земельного участка на кадастровый учет земельным законодательством не предусмотрена. Договор аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 позволяет определенно установить объект аренды и является заключенным. Срок исковой давности по заявленным требованиям истец не считает пропущенным.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции требование, изложенное в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель ответчика просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В порядке ст.ст. 163, 266 АПК РФ в судебном заседании 18.11.2008 был объявлен перерыв до 09час. 10мин. 25.11.2008.

Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также времени и месте его продолжения стороны извещены надлежащим образом путем размещения объявления на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети «Интернет».

В судебное заседание, продолженное после перерыва, представители сторон не явились.

В соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил, что 21.07.2003 между арендодателем - Департаментом муниципальной собственности города Нефтеюганка (правопредшественником истца) и арендатором - индивидуальным предпринимателем Советовым Н.Д. на основании постановления главы муниципального образования город окружного значения Нефтеюганск от 21.07.2003 № 234 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» подписан договор аренды земельного участка № 2063, согласно которому  арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 21.07.2003 по 21.06.2004 земельный участок из категории земель поселений, площадью 770,31кв.м., по адресу: 10 микрорайон, строение № 21А, для использования под магазин «Нева» и благоустройства прилегающей территории (п. 1, 7.1. договора).

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием является условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Из содержания договора аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 следует, что стороны договорились о передаче в аренду земельного участка с указанием его площади, местонахождения и целевого назначения.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок расположен под нежилым строением, предназначенным под магазин «Нева», общей площадью 361,4кв.м., принадлежащем на праве собственности ответчику, и предоставлялся ответчику для обеспечения эксплуатации данного объекта недвижимости и благоустройства прилегающей территории.

Согласно п. 1.2. договора границы передаваемого земельного участка принимаются в соответствии с прилагаемым планом земельного участка, который является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Судом апелляционной инстанции установлено, что план земельного участка (приложение № 1 к договору) позволяет определить местоположение земельного участка и его границы.

Спор относительно границ земельного участка между сторонами отсутствует.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды № 2063 от 21.07.2003 содержит данные, достаточные для того, чтобы определить, какой земельный участок подлежал передаче в аренду и был фактически предоставлен ответчику.

Передача в аренду ответчику земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет, не является основанием для признания договора аренды незаключенным, поскольку сведения, содержащиеся в договоре, позволяют выделить арендуемый земельный участок из других земель.

Гражданское и земельное законодательство не указывает отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным.

Поэтому вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 суд апелляционной инстанции считает ошибочным.

При изложенных обстоятельствах отношения сторон, связанные с использованием предоставленного земельного участка ответчиком, подлежат регулированию условиями договора аренды № 2063 от 21.07.2003 и нормами ГК РФ об аренде (глава 34).

Из материалов дела усматривается, что по истечении срока действия договора аренды № 2063 от 21.07.2003 ответчик продолжал пользоваться земельным участком, расположенным под принадлежащим ему на праве собственности зданием магазина.

Учитывая, что пользование земельным участком осуществлялось ответчиком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 считается возобновленным на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 21 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (действовала на момент заключения договора) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Согласно п. 1. ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Из смысла вышеперечисленных норм прав следует, что арендные платежи за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, относятся к категории регулируемых цен.

По условиям договора аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 (п. 2.1., 2.6., 2.7.) ежемесячная арендная плата за земельный участок составляет 27115руб.  Расчет арендной платы и базовой ставки арендной платы (приложение № 3 к договору) производится в соответствии с методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Думы г. Нефтеюганска «О плате за землю г. Нефтеюганска» от 04.06.2003 № 270. В случае изменения соответствующих методик расчета арендной платы за пользование земельными участками или внесения изменений в законодательство об индексации ставок земельного налога арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора путем опубликования этой информации в газете «Здравствуйте, нефтеюганцы».

Из расчета арендной платы (приложение № 3 к договору) видно, что базовая ставка арендной платы определяется на основании дифференцированной ставки земельного налога с применением коэффициентов, учитывающих площадь торговых точек, местоположение земельного участка, функциональное использование земель, а также дополнительных поправочных коэффициентов к арендной плате по видам использования земельного участка.

По правилам п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу ст. 7 Федерального закона от 07.07.2003 № 117-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» действующие в 2003 году ставки земельного налога применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1. Вследствие чего ежемесячная арендная плата за арендованный земельный участок в 2004 году составила 29826руб. 50коп.

Статьей 4 Федерального закона от 29.11.2004 № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими   силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» установлено, что действующие в 2004 году ставки земельного налога применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1. В связи с чем ежемесячная арендная плата за арендованный земельный участок в 2005-2007 годах составляла 32809руб. 15коп.

Согласно п. 2.2. договора аренды земельного участка № 2063 от 21.07.2003 арендная плата подлежала внесению путем перевода на расчетный счет местного бюджета не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По правилам ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, что обязательство по внесению арендной платы не исполнялось арендатором надлежащим образом, в связи с чем по состоянию на 20.05.2008 у ответчика образовалась задолженность в размере 1521151руб. 50коп., которая предъявлена ко взысканию истцом по настоящему делу.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения), должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), определенную законом или договором.

В соответствии с п. 2.8. договора при несвоевременном внесении платежей, установленных договором, арендатору за каждый календарный день просрочки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы просроченного платежа.

По расчету истца сумма неустойки за просрочку внесения арендной платы в период с 06.08.2003 по 19.05.2008 составила 1072589руб. 02коп.

С настоящим иском в суд истец обратился 27.05.2008.

При