Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2008 по делу n А46-2799/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

 Договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Из содержания указанных норм права не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора аренды.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Следовательно, соглашение о расторжении договора, совершенное в простой письменной форме, свидетельствует о согласовании сторонами договора аренды № Д-С-31-5951 прекращения вытекающих из него прав и обязанностей с 15.02.2007.

Отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в данном случае не является основанием для дальнейшего начисления ответчику арендной платы, поскольку обязанность ответчика по ее внесению прекратилась, о чем свидетельствуют следующие обстоятельства.

Документами о вводе жилых домов в эксплуатацию и представленными в материалы дела актами приема-передачи квартир подтверждается исполнение ответчиком своих обязательств по строительству жилых домов на арендуемом земельном участке и передаче объектов участникам долевого строительства.

В связи с окончанием строительства и вводом жилых домов в эксплуатацию разрешенное использование земельного участка (для жилищных нужд под строительство), предусмотренное договором  аренды Д-С-31-5951, считается прекращенным.

Правовых оснований для использования земельного участка иным способом не в целях, для которых он предоставлялся, у ответчика не имеется.

В связи с чем, как установлено судом, пользование ответчиком объектом аренды было прекращено с 15.02.2007.

Возврат объекта аренды арендодателю по акту на условиях договора аренды, предусматривающих приведение земельного участка в первоначальное состояние, в настоящее время невозможен, поскольку земельный участок застроен ответчиком в соответствии с принятыми на себя обязательствами и разрешенным использованием предоставленного ему земельного участка.

Поэтому оснований для взыскания с ответчика арендной платы в соответствии с правилами ст.  622 ГК РФ у суда не имеется.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции также учитывает, что согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный  участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом закон не связывает возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором  расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с моментом государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 127-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По имеющимся сведениям, в настоящее время государственная регистрация права собственности граждан – участников долевого строительства жилых домов по ул. Малиновского, 10, ул. Малиновского 10 корпус 1 и ул. Малиновского 10 корпус 2 на квартиры осуществлена (за исключением 4 квартир).

В этой связи с момента формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в целях эксплуатации жилых домов данные земельные участки в силу прямого указания закона перейдут в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки не подлежит отмене.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу № А46-2799/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.Р. Литвинцева

Судьи

Д.В. Ильницкая

Е.В. Гладышева