Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2008 по делу n А46-2799/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

17 октября 2008 года

                                                Дело №   А46-2799/2008

Резолютивная часть постановления объявлена  10 октября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 октября 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Литвинцевой Л.Р.

судей  Ильницкой Д.В., Гладышевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2809/2008) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу №  А46-2799/2008 (судья Гущин А.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой» о взыскании 257343руб. 37коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска –Стуколова М.С., доверенность № 04/01327 от 31.07.2008;

от ООО СК «Заполярстрой» –  Аркушенко Е.М., доверенность № 3 от 09.06.2008;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой»  (далее – ООО СК «Заполярстрой») о взыскании  176579руб. 34коп. задолженности и 80764руб. 03коп. пени по договору аренды земельного участка № Д-С-31-5951 от 02.03.2006.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2008 по делу № А46-2799/2008 в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Омска отказано.

Возражая против принятого судом решения, истец в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам.         

ООО СК «Заполярстрой» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в заседании суда апелляционной инстанции требование, изложенное в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель ООО СК «Заполярстрой» в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (в настоящее время – Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ООО СК «Заполярстрой» был заключен договор аренды земельного участка № Д-С-31-5951, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, общей площадью 14132,00 кв.м. с кадастровым номером 55:36:07 01 02:0510, относящийся к категории земель поселений, расположенный по ул. Малиновского в Советском административном округе г. Омска, местоположение установлено в 20 м. северо-западнее относительно 5-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 10-Б в Советском административном округе г. Омска.

Согласно распоряжению Мэра г. Омска от 07.12.2005 № 1159-р «О предоставлении в аренду Обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Заполярстрой» земельного участка по улице Малиновского в Советском административном округе города Омска», на основании которого был заключен указанный договор аренды, а также в соответствии с п. 1.1 договора данный земельный участок был предоставлен ответчику для жилищных нужд под строительство жилого дома.

Передача земельного участка арендатору оформлена актом от 22.12.2005.

Государственная регистрация аренды произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 02.03.2006.

В соответствии с п. 2.6. договора и приложением к договору (расчет арендной платы) арендатор обязался перечислять арендную плату в размере 16817руб. 08коп. за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.

Из материалов дела усматривается, что ООО СК «Заполярстрой» завершило строительство 10-этажных крупнопанельных жилых домов серии № 90 по ул. Малиновского № 10, по ул. Малиновского № 10 корпус 1 и по ул. Малиновского № 10 корпус 2, о чем свидетельствуют акты приемки законченных строительством объектов приемочной комиссией № 1 от 26.06.2006, № 2 от 12.09.2006, б/н от 02.02.2007.

В соответствии с распоряжениями Департамента строительства Администрации города Омска от 09.08.2006 № 72-рв, от 16.11.2006 № 130-рв, от 02.02.2007 № 3-рв ООО СК «Заполярстрой» выданы разрешения № 59 от 09.08.2006, № 98 от 16.11.2006, № 55-136 от 02.02.2007 на ввод указанных объектов капитального строительства в эксплуатацию.

Застройщиком (ООО СК «Заполярстрой») получены заключения компетентных органов о соответствии построенных объектов требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

В связи с завершением строительства жилых домов и вводом их в эксплуатацию ранее окончания срока действия договора аренды целевое использование ответчиком земельного участка, арендованного по договору  № Д-С-31-5951, было прекращено.

Данное обстоятельство послужило основанием для подписания Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО СК «Заполярстрой» соглашения о расторжении с 15.02.2007 договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951.

Подписание соглашения о расторжении договора со стороны арендодателя Главным управлением по земельным ресурсам Омской области обусловлено тем, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации, Законом Омской области от 08.02.2006 № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» и Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 № 95 Главное управление по земельным ресурсам Омской области с 01.07.2006 являлось уполномоченным органом, осуществляющим распоряжение расположенными в городе Омске земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области и ООО СК «Заполярстрой» обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951.

Однако в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № Д-С-31-5951 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области было отказано, о чем заявителям сообщено письмом от 10.08.2007 № 43/33000.

В обоснование отказа в государственной регистрации соглашения Управление  Федеральной регистрационной службы по Омской области указало, что в силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка, предоставленного застройщику – ООО СК «Заполярстрой», обременено ипотекой.

Согласно абз. 2 п. 21 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Кроме того, согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали записи о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства жилых домов по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10, г. Омск, ул. Малиновского, д. 10 корп. 1, г. Омск, ул. Малиновского, д. 2 корпус 2, и на регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок не поступили заявления залогодателя – застройщика и залогодержателей – участников долевого строительства, регистрирующий орган посчитал, что ипотека права аренды земельного участка не прекращена и регистрация соглашения о расторжении договора аренды невозможна.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

Вместе с тем ООО СК «Заполярстрой» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82, в части, определяющей прекращение права залога участников долевого строительства моментом проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Решением от 13.08.2007 № ГКПИ07-728 Верховный Суд Российской Федерации в удовлетворении заявления ООО СК «Заполярстрой» отказал, поскольку посчитал что п. 21 Инструкции, определяющий условия совершения регистрационного действия в отношении записи об ипотеке и не затрагивающий вопроса о времени прекращения права залога, основан на нормах федерального закона, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, не противоречит им и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

При этом в названном решении Верховный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Пункт 21 Инструкции не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства, имеет иной предмет правового регулирования. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка №  Д-С-31-5951 арендатор – ООО СК «Заполярстрой» оплатило арендную плату по состоянию на дату расторжения договора, определенную в соглашении, подписанном с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (15.02.2007).

Полагая, что в связи с отсутствием государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № Д-С-31-5951, указанный договор продолжает действовать, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, которому названный договор возвращен на исполнение, обратился в суд с иском о взыскании с ООО СК «Заполярстрой» задолженности по арендной плате по состоянию на 12.12.2007 в размере 176579руб. 34коп. и договорной неустойки в размере 80764руб. 03коп.

Отказ в удовлетворении заявленных исковых требований суд первой инстанции мотивировал тем, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может являться основанием для предъявления иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку фактическое пользование ответчиком земельным участком с 15.02.2007 прекращено.

При повторном рассмотрении дела по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Администрации города Омска суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ (форма и государственная регистрация договора аренды) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон