Постановление восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2010 по делу n а70-6390/2010 по делу о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.суд первой инстанции арбитражный суд тюменской области

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2010 г. по делу N А70-6390/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Сидоренко О.А., Золотовой Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моисеенко Н.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9432/2010) Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.09.2010 по делу N А70-6390/2010 (судья Лазарев В.В.),
по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени
к обществу с ограниченной ответственностью "Армани"
3-е лицо: Муниципальное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство"
о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени - Пакулова Л.Ю. (удостоверение <...>) по доверенности от 31.12.2009 N 388 сроком действия до 31.12.2010;
от общества с ограниченной ответственностью "Армани" - Романенко Р.В. трудовой договор с директором от 22.03.2010 сроком действия на 2 года;
от Муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" - не явился (извещено надлежащим образом);
установил:
решением от 29.09.2010 по делу N А70-6390/2010 Арбитражный суд Тюменской области отказал в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени (далее по тексту - Департамент, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Армани" (далее по тексту - ООО "Армани", ответчик), при участии третьего лица - муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее по тексту - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство"), о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения (л.д. 2).
Департамент, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", с одной стороны, и ООО "Армани", с другой стороны, был заключен договор на аренду нежилого помещения (строения) N 03211309 (далее по тексту - Договор), предметом которого исходя из пункта 1.1 Договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская, д. 9, площадью 1632,9 кв. м, в том числе помещение площадью 1431,9 кв. м, лестничные клетки площадью 201 кв. м (л.д. 6 - 17).
Собственником указанного помещения является муниципальное образование г. Тюмень, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности (л.д. 5).
Согласно пункту 1.2 Договора срок его действия определен сторонами с 04.01.2002 по 03.01.2027.
18.06.2002 произведена государственная регистрация Договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области.
04.01.2002 помещение передано по акту приема-передачи ответчику (л.д. 16 - 17).
В соответствии с пунктом 4.3 Договора аренды (в редакции уведомления об изменении условий договора аренды от 25.05.2009 N 2907), арендатор обязан ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным, перечислять на счет департамента арендную плату, при этом обязательство арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени.
За период с 01.01.2010 по 31.05.2010 задолженность по арендной плате составила 1 257 415 руб.
В соответствии с пунктом 4.9 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2004 N 01415767) за несвоевременное внесение арендной платы Арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная с 11 числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации договора.
За период с 22.01.2010 по 11.06.2010 сумма пени составила 1 613 947 руб. 38 коп.
Уведомлением от 30.04.2010 N 08-1652-юл Департамент предложил ответчику до 15.05.2010 погасить задолженность по арендной плате и пени (л.д. 27 - 30).
В связи с тем, что по утверждению истца задолженность не была погашена ответчиком, Департамент обращался в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени (дело N А70-5387/2010).
В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании пункта 7.1 Договора, Департамент направлял в адрес арендатора уведомление от 19.05.2010 N 21 с предложением подписать в срок до 07.06.2010 соглашение о расторжении договора аренды и передать арендуемое помещение по акту приема-передачи МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (л.д. 31 - 33).
В связи с тем, что в указанный срок соглашение о расторжении Договора аренды ответчиком подписано не было, истец обратился в суд с иском о расторжении Договора.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженность по арендной плате, которая имелась у ответчика на момент обращения истца в суд, погашена; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не нашел.
Департамент в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы истец ссылается на то, что допущенные Обществом нарушения договора, явившиеся основанием для обращения Департамента в суд, не были устранены в полном объеме, а именно - задолженность по арендной плате не была погашена в полном объеме. Так документально подтверждено лишь то, что ответчик на 23.09.2010 погасил задолженность по арендным платежам в сумме 1 678 362 руб. (по делу N П70-12839/2009) и в сумме 1 545 498 руб. (по делу N А70-5387/2010). Однако задолженность по пени в сумме 100 000 руб. (за период с 13.05.2009 по 21.01.2010 по делу N А70-12839/2009) и в сумме 200 000 руб. (за период с 22.01.2010 по 01.07.2010 по делу N А70-5387/2010), а также сумма пени за период с 02.07.2010 по 22.09.2010 в сумме 1 247 484 руб. 58 коп., - итого в общей сумме 1 547 484 руб. 58 коп. не погашена до настоящего времени.
Также истец считает, что поскольку ООО "Армани" систематически нарушает условия договора аренды по внесению арендной платы, лишая этим истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, то такое нарушение условий договора является существенным, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Кроме того, истец полагает, что договор подлежал расторжению судом и на основании пункта 7.1 договора, предусматривающего возможность досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы и неуплате пеней в течение двух месяцев либо при систематическом нарушении сроков и размера внесения арендной платы.
ООО "Армани" в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции отзывом на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
МУ "Тюменской городское имущественное казначейство", извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу не представило. Апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции; на вопрос суда, о том, на основании каких документов суд первой инстанции мог сделать вывод о наличии задолженности, а также об уведомлении ответчика в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель истца пояснил, что ответчика уведомляли о наличие задолженности, но представить данные документы не может.
Представитель ООО "Армани" пояснил, что неоднократно обращались к Департаменту об уменьшении арендных площадей и платежей, в чем было отказано, вследствие чего сформировалась задолженность по арендной плате; просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, решение суда - оставить без изменения.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей Департамента и ООО "Армани", изучив апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Как верно указал суд первой инстанции, сложившиеся между сторонами отношения в рамках Договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 данной статьи устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с положениями изложенного подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В силу пункта 3 этой статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац шестой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, абзац седьмой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, как в указанных в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, так и в случаях, предусмотренных договором, но только при условии направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Стороны в пункте 7.1 Договора предусмотрели основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе в связи с невнесением арендатором арендной платы и неуплатой пени в течение двух месяцев либо при систематическом нарушении сроков и размера внесения арендной платы (подпункт "в").
Таким образом, Договор подлежит расторжению в судебном порядке по требованию арендодателя на основании пункта 7.1 Договора и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, или неуплатой пени в течение двух месяцев, но только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из материалов дела, было установлено судом первой инстанции, и не оспаривается Департаментом, задолженность по арендной плате, имевшаяся у Общества на момент обращения истца в суд (23.06.2010), Общество на 23.09.2010 погасило (за 2009 год в сумме 1 678 362 руб. по делу N А70-12839/2009 и 1 545 498 руб. по делу N А70-5387/2010). Также Общество погасило текущую задолженность по арендной плате.
Таким образом, сумма задолженности по арендной плате и пени, указанная в уведомлении о расторжении договора от 19.05.2010 N 2708, арендатором погашена. То есть до принятия судом первой инстанции решения по делу арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца в арбитражный суд в требованием о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ссылку подателя апелляционной жалобы на наличие у арендатора задолженности в сумме