Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по делу n   А70-1438/22-2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

3 Земельного Кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит императивной нормы, устанавливающей обязательные реквизиты, которые должны присутствовать при определении земельного участка в качестве предмета договора. Гражданский 'кодекс Российской Федерации вообще не содержит понятия земельного участка.

Таким образом, в соответствии с предписанием пункта 4 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации при определении понятия земельного участка следует руководствоваться понятием, данным в земельном законодательстве.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство состоит из Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской. Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Обоснованно отклонен судом первой инстанции при рассмотрении данного спора довод ЗАО «Сибирь-Лада» о незаключенности договора купли-продажи от 05.10.2006 в связи с тем, что описание спорных земельных участков не соответствует понятию, данному Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» понятие земельного участка, данное в настоящем федеральном законе, применяется для целей регулирования отношений, возникающих при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений.

Таким образом, понятие земельного участка, данное в Федеральном законе от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» не изменяет и не дополняет понятие, данное в Земельном кодексе Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предметом по договору купли-продажи от 05.10.2006 являются земельные участки, категории: земли поселений, целевое использование: для комплексно- сервисного обслуживания, общей площадью 1501 кв. м и 2304 кв. м, расположенные по адресу г. Тюмень, ул. Монтажников, 17а, кадастровые номера 72:23:04 32 001:0054 и 72:23:04 32 001:0055, общей стоимостью 3 500 000 руб. и 5 000 000 руб. соответственно.

Судом первой инстанции установлено, что спорные земельные участки прошли межевание, границы данных участков описаны, спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет (удостоверены в установленном порядке) в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», что подтверждается имеющимися в материалах регистрационного дела кадастровыми планами (т.4, л.д. 140-144).

На основании вышеизложенного договор купли-продажи от 05.10.2006 соответствует нормам земельного и гражданского законодательства.

Согласно распискам, имеющимся в материалах дела (т. 1, л.д. 30- 39, т.4, л.д. 129-139) кадастровый план ООО «Арсенал» при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки на основании договора купли-продажи от 05.10.2006 не представлялся.

При этом, в соответствии с частью 10 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Исходя из вышеизложенного, а также принимая во внимание тот факт, что право собственности на спорные земельные участки ранее проходило государственную регистрацию в Управлении (т. 4, л.д. 66, 69) и кадастровые планы имелись в материалах регистрационного дела, повторное предоставление кадастровых планов при обращении ООО «Арсенал» за государственной регистрацией не требовалось.

Довод ЗАО «Сибирь-Лада» о несоответствии кадастровых планов требованиям действующего законодательства, мотивированный ссылкой на отсутствие полной информации о прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ЗАО «Сибирь-Лада» не доказано наступление каких-либо неблагоприятных последствий для общества, а также нарушение его прав и законных интересов.

Кроме того, в связи с тем, что несоответствие кадастровых планов требованиям действующего законодательства не являлось основанием для оспариваемого по настоящему делу отказа в государственной регистрации права собственности, то по данному основанию он не может быть признан законным. 

Суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции  о недоказанности ЗАО «Сибирь-Лада» факта нахождения на одном из земельных участков двух строений является ошибочным и несоответствующим материалам дела, однако, указанное не может служить безусловным основанием для отмены либо изменения вынесенного судом первой инстанции решения.

Так, в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2008 № 01/031/200-233, № 01/031/2008-224 (т. 3, л.д. 140, 141), из содержания которых следует, что собственником нежилых строений общей площадью 435,2 кв.м. и 503 кв.м., расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17а, является ЗАО «Сибирь-Лада».

Кроме того, из публикаций о проведении открытых торгов в печатных изданиях «Российская газета» от 02.09.2006 №195/ (4161) и «Тюменская область сегодня» от 01.09.2006 №161 (1781) следует, что земельный участок площадью 1501 кв.м. обременен расположенными на нем двумя строениями, не принадлежащими ООО «Лада-Сервис» (т.1, л.д. 53, 54).

Отчет об оценке № 9/06-05Б от 01.07.2005, представленный арбитражным управляющим Тороповым С.А. в материалы дела, также свидетельствует о наличии на одном из земельных участков двух строений. Как следует из указанного отчета на земельном участке № 2, находящемся по адресу: г. Тюмень, ул. Монтажников, д. 17а, расположены здания и сооружения: ангар, кафе «Пиццерия» (т. 4, л.д. 23, 47), не принадлежащие собственнику земельного участка.

Решение суда первой инстанции в части выводов об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в связи с не указанием в договоре купли-продажи от 05.10.2006 условия о наличии на одном из земельных участковдном из ном участке  государственной регистрации перехода права собственности в связи с неуказанием в договоре ________________ строений, принадлежащих третьему лицу, законность которого рассматривается по заявлению Управления Федеральной регистрационной службы, изложенному в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции признает обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 20  указанного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

При этом пунктом 1 статьи 27 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Собственником строений, расположенных на отчуждаемых земельных участках, не было зарегистрировано в установленном законом порядке право сервитута, в связи с чем, регистрирующий орган не мог отказать в регистрации перехода права собственности на земельный участок по причине не включения данного условия в договор купли-продажи.

В то же время не может быть признано обоснованным решение суда первой инстанции в части вывода об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, в связи с не указанием в договоре купли-продажи от 05.10.2006 условия о наличии ипотеки на земельные участки.

Вывод суда первой инстанции о том, что залог был прекращен в силу требований статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в связи с чем регистрирующий орган не мог отказать в осуществлении регистрационных действий, основан на неправильном толковании норм права.

Законность решения суда первой инстанции в указанных частях рассмотрена дном из ном участке  государственной регистрации перехода права собственности в связи с неуказанием в договоре ________________судом апелляционной инстанции по заявлению Управления Федеральной регистрационной службы, изложенному в отзыве на апелляционную жалобу.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:04 32 001:0054 и 72:23:04 32 001:0055 образованы в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 32 001:0003 (т.4 л.д.140-143), ранее также принадлежащего ООО «Лада- Сервис» (т.4, л.д.89).

Земельный участок с кадастровым номером 72:23:04 32 001:0003 до момента заключения договора купли- продажи от 05.10.2006 передан в качестве залога по договору ипотеки от 18.07.2002 Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) - третьему лицу по делу (т. 4, л.д. 84).

В соответствии с абзацем 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Договор купли-продажи от 05.10.2006 в п.1.4. содержит указание на то, что отчуждаемое имущество не заложено (т. 1, л.д.40).

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Статьи 131, 134, 137, 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливают, что в составе имущества должника отдельно учитывается имущество, являющееся предметом залога, а также определяют очередность удовлетворения требований кредиторов третьей очереди и особенности удовлетворения требований кредиторов третьей очереди по обязательствам, обеспеченным залогом.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает сохранение залога на имущество должника на стадии конкурсного производства.

Залог прекращается по основаниям, установленным статей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации;