Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2008 по делу n А46-2467/2008. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

27 августа 2008 года

                                          Дело №   А46-2467/2008

Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании  14-21 августа 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  27 августа 2008 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Семёновой Т.П.,

судей  Зориной О.В.,  Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:   секретарем судебного заседания Карпущенко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3344/2008, 08АП-3344/2008) предпринимателя Карагезян  Людмилы Сергеевны   на  решение   Арбитражного суда  Омской области  от  20 мая 2008 года по делу № А46-2467/2008 (судья  Гущин А.И.) по иску предпринимателя Шарковой Натальи Николаевны к  предпринимателю Карагезян Людмиле Сергеевне о взыскании 149066,38 рублей и расторжении договора

при участии в судебном заседании: 

Шарковой  Натальи Николаевны (предъявлен паспорт),

от Карагезян  Людмилы Сергеевны – представитель Гурьев В.В. по доверенности от 11.06.2008 года,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Шаркова Наталья Николаевна (далее истец) обратилась в  арбитражный суд  с иском к предпринимателю Карагезян  Людмиле Сергеевне (далее ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 09.10.2007 по 9.02.2008 года, в сумме 143720,0 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 5346,38 рублей за период с 9.10.2007 года по 9.02.2008 года по ставке 10% годовых; и о расторжении договора аренды нежилого помещения № 49 от 01.01.2007 года с освобождением арендуемого помещения (том 1 лист дела 26).

В ходе рассмотрения спора истец увеличил исковые требования (том 1 лист дела 6-7) и просил о взыскании задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 09.10.2007 по 15.05.2008 года, в сумме 259623,23 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 16431,0 рублей по ставке 10,5% годовых; и о расторжении договора аренды нежилого помещения № 49 от 01.01.2007 года.

Данные изменения были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего  исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, решением по делу от 20.05.2008 года  удовлетворил исковые требования в полном объеме, обязав ответчика  освободить занимаемые нежилые помещения в связи с расторжением договора. 

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, предприниматель Карагезян Л.С. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Податель жалобы указывает, что  в договорных отношениях с истцом не состоит, а задолженности перед Администрацией по договору аренды ответчик не имеет.

Также, ответчик считает, что не был надлежащим образом извещен о судебном разбирательстве, поскольку  судебных извещений не получал.

В судебном заседании представитель подателя жалобы вышеизложенные доводы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Истец, присутствовавший в судебном заседании лично, заявил о несогласии с доводами жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании,  открытом 14.08.2008 года, в порядке статьи 163 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ)  объявлялся перерыв до 21.08.2008 года. После перерыва слушание по делу было продолжено.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

В соответствии с договором аренды № 49 от 01.01.2007 года ответчику (арендатору) во временное пользование на срок до 31.12.2008 года под размещение магазина  Комитет по экономике  и управлению муниципальной собственностью (арендатор) передал нежилые помещения общей площадью  250,2 кв.м. (218,2 кв.м. – торговый зал, 32,0 кв.м. – складские помещения), расположенные  по адресу: г. Тара,  ул. Ленина, 97,  являющиеся  муниципальной собственностью   (пункт 1.1. договора, акт приема передачи имущества).  

09.10.2007 года предприниматель  Шаркова  Н.Н. по договору купли-продажи, заключенному по результатам  аукциона по продаже муниципального имущества, приобрела в собственность  вышеуказанные нежилые помещения.

25.10.2007 года за новым собственником был зарегистрирован переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том дела 1 лист 36). 

Договор аренды с новым собственником заключен не был. Занимаемые нежилые помещения ответчик  до настоящего времени не освободил.

Согласно пункту  3.2. договора арендная плата в размере 35930,0 рублей  должна   уплачиваться  арендатором ежемесячно  не позднее последнего  числа   отчетного периода.

В связи с тем, что арендная плата не вносилась ответчиком в порядке, установленном договором, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также с требованием о расторжении договора.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 20.05.2008 года по делу № А46-2467/2008, суд апелляционной  инстанции считает  его подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи  614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 617  ГК РФ  предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды  является собственник имущества.

Поэтому, в связи  со сменой собственника  арендованного имущества прежний арендодатель  перестал быть стороной по договору и утратил право на получение доходов  от сдачи имущества в аренду, которое перешло к новому собственнику, независимо от  того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды (пункт 23  Информационного письма  Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой»). 

Факт использования ответчиком нежилых помещений после перехода права собственности на них к истцу подтверждается материалами дела, и ответчиком не оспаривается, поэтому вывод суда первой инстанции о необоснованном отказе ответчика от исполнения обязательств по внесению арендной платы истцу является правомерным.

Между тем, при проверке обоснованности расчета суммы долга судом не учтено следующее.

В соответствии с пунктом  1 статьи  551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.  

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на истца зарегистрирован лишь 25.10.2007 года.

Именно с этого момента истец стал собственником  арендованного имущества и вправе требовать от ответчика на основании статьи 617 ГК РФ исполнения обязательств арендатора по договору аренды в свою пользу.

Право на взыскание задолженности за предыдущий период (с 9.10. по 25.10.2007 года) истец мог бы получить от прежнего собственника.

Однако доказательств передачи прав требования в этой части от Тарского муниципального района истцу в деле нет.

Договор купли-продажи  от 9.10.2007 года не содержит условия о праве истца взыскивать арендную плату по договору аренды нежилого помещения № 49 за период с 9.10.2007 года и до момента регистрации перехода права собственности на покупателя.

В уведомлении Комитета по экономике и управлению муниципальной собственностью  от 18.10.2007 года в адрес Карагезян Л.С. (том 1 лист дела 32) прямо указано, что права Тарского муниципального района по договору аренды № 49 прекращаются с момента перехода права собственности на указанное имущество к Шарковой Н.Н., а не ранее.

Следовательно, до 25.10.2007 года  включительно (до регистрации перехода права собственности)  Шаркова  Н.Н.  не могла  распоряжаться спорным имуществом, соответственно,  ответчик в силу действующего договора аренды до указанной даты  имел соответствующие обязательства перед прежним собственником - муниципальным образованием.  

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 25.10.2007 по 15.05.2008 года составила  241928,67 рублей (в том числе за октябрь 2007 года –  8383,67  рублей). 

В связи с допущенной просрочкой ответчик обязан уплатить истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ.

Расчет процентов произведен истцом, исходя из общей суммы задолженности,   за период с 09.10.2007 года по 15.05.2008 года по ставке 10,5% годовых.  

Такой расчет не соответствует условиям договора (пункт 3.2.),   согласно  которым началом периода просрочки исполнения ежемесячного обязательства по внесению арендной платы  следует считать первый день месяца, следующего за  расчетным.

Между тем,   по расчету  истца просрочка  за неисполнение обязательств  по внесению арендной платы, например, за январь 2008 года  начинается   уже в октябре 2007 года, что нельзя признать обоснованным.

С учетом этого, проценты  за   пользование  чужими денежными средствами составляют 5926,81 рублей по состоянию на 15.05.2008 года согласно расчету:

 за октябрь 2007 года – 467,85 рублей (8383,67 Х 196 дней просрочки (с 01.11.2007 по 15.05.2008) Х 10,25 % / 360),

за ноябрь 2007 года – 1698,19 рублей (35930,0 рублей Х 166 дней просрочки (с 01.12.2007 по 15.05.2008) Х 10,25% /360);

за декабрь 2007 года  - 1360,30 рублей – (35390,0 рублей Х 135 дней просрочки (с 01.01.2008 по 15.05.2008) Х 10,25 % / 360),

за январь 2008 года – 1047,94 рублей (35390,0 Х 104 дня просрочки (с 01.02.2008 по 15.05.2008) Х 10,25% / 360),

за февраль 2008 года – 755,72 рублей (35390,0 рублей Х 75 дней просрочки (с 01.03.2008 по 15.05.2008) Х 10,25% / 360),

за март 2008 года – 443,36 рублей (35390,0 рублей Х 44 дня просрочки (с 01.04.2008 по 15.05.2008) Х 10,25% / 360),

за апрель 2008 года – 153,45 рублей (35930 Х 15 дней просрочки (с 01.05.2008 по 15.05.2008 года) Х 10,25% /360). 

Просрочка оплаты за май по состоянию на 15.05.2008 года еще не была допущена.

При выборе учетной ставки между ставкой, действовавшей на дату подачи иска (10,25%) и на дату вынесения решения (10,5%) суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом РФ в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ  13/14 от 8.10.1998 года.

Довод заявителя по апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания процентов в связи с неизвещением о переходе права и отсутствием у ответчика информации о  платежных реквизитах истца, судом отклоняется.

Ответчик не представил доказательств своевременной уплаты арендной платы прежнему собственнику. То, что такая оплата прежнему собственнику не производилась подтверждено справкой от 22.10.2008 года (том 1 лист дела 31) и не отрицается ответчиком.

Следовательно, ответчик знал, что удержание подлежащей выплате арендодателю арендной платы неправомерно. Основания для применения статьи 395 ГК РФ имеются.

Действуя добросовестно и разумно, в соответствии с требованиями договора закона и условиями оборота ответчик должен был исполнить свое обязательство хотя бы внесением долга в депозит. Доказательств такого исполнения в деле нет.

К тому же истец пояснил,  что Карагезян сама являлась участником торгов по продаже арендованного имущества и знала, кто стал их победителем и новым собственником. Ответчик этих объяснений не опроверг.

Требование истца о расторжении договора удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендатору предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в случае,   если арендатор  более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока  платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3  названой статьи  арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора аренды  только после  направления арендатору  письменного предупреждения  о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, указанное  предупреждение само  по себе  не является предложением о расторжении договора. Право требовать расторжения договора  как в досудебном, так и в судебном порядке возникает у арендодателя в том случае,  если в разумный срок  арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ  не регламентирует процедуру  расторжения договора аренды,  в отношениях по аренде действует  общее правило,  содержащееся в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно этой норме  требование об изменении или расторжении договора  может быть заявлено  в суд только  после получения отказа  другой стороны  на предложение  изменить или расторгнуть договор либо неполучения  ответа в срок, указанный в предложении  или установленный  законом либо договором, а при его отсутствии -  в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с арендой»). 

Апелляционная  инстанция не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что указанный досудебный порядок расторжения договора был соблюден истцом.

В деле имеется две претензии  с требованием погасить задолженность по арендной плате.

Претензия  от 20.12.2007 года (том дела 1 лист 38) вручена ответчику 15.01.2008 года (том 1 лист дела 21).

Она содержит предложение уплатить задолженность за период с 9.10.2007 года до 9.12.2008 года, а также предложение заключить новый договор на прежних условиях. Предложение о расторжении договора, также как и срок исполнения обязательства по уплате долга данная претензия не содержит.

Соответственно, предложение о расторжении договора в связи