Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2011 по делу n А46-9622/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

05 апреля 2011 года

                                                       Дело №   А46-9622/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  29 марта 2011 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 апреля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.

судей  Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Прилипко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-297/2011) общества с ограниченной ответственностью «Зодиак-1» на решение Арбитражного суда Омской области от 06.12.2010 по делу № А46-9622/2010 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Зодиак-1» (ОГРН 1025501399714, ИНН 5507054362) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области, закрытому акционерному обществу «Галактика» (ОГРН 1085543023170, ИНН 5503205959), третьи лица: Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Омской области,  о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,          

при участии в судебном заседании представителей: 

от ООО «Зодиак-1», Главного управления по земельным ресурсам Омской области, ЗАО «Галактика», Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Омской области - представители не явились,

                                                         установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Зодиак-1» (далее - ООО «Зодиак-1») 26.07.2010 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области, закрытому акционерному обществу «Галактика» (далее - ЗАО «Галактика») о признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 (с дополнительными соглашениями) в части земельного участка площадью 646 кв.м в соответствии с актом от 11.05.2004 № 2700 выбора земельного участка по адресу: Бульвар Мартынова доля строительства административного здания.

В качестве последствий признания недействительным договора аренды истец просит погасить записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать недействительным межевой план земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 08:0080, как совершенный с нарушением норм действующего законодательства; отменить межевой план земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 08:0080; обязать Главное управление по земельным ресурсам Омской области и ЗАО «Галактика» осуществить все необходимые действия для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 08:0080 и погашения всех сведений о праве на земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 08:0080.

В обоснование заявленных требований истец указал, что предметом договора аренды от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 (с дополнительными соглашениями) является земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 08:80, который сформирован в соответствии с проектом территориального землеустройства, утвержденным распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 30.11.2007 №9068-р. Данное распоряжение, как указал истец, решением Арбитражного суда Омской области от 15.09.2008 по делу № А46-6007/2008 признано недействительным. Таким образом, по мнению истца, земельный участок с кадастровым номером 55:36:09 01 08:80 площадью 16 864 кв.м, не мог являться предметом договора аренды, так как для его формирования отсутствуют правовые основания. Истец также указал, что ранее земельный участок площадью 16 865 кв.м был предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью торгово-промышленная фирма «Рубин» (первый арендатор) (далее - ТПФ «Рубин») на основании распоряжения №300-р от 16.03.2001, данный арендатор самостоятельно согласился с изъятием части арендуемого земельного участка площадью 646 кв.м. Данное обстоятельство, по мнению истца, подтверждается согласованием изъятия в проекте границ земельного участка от 15.11.2004, а также решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-1307/2008.

Определением суда от 27.10.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области), Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Омской области (далее -  ФГУ «ЗКП» по Омской области).

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2010 по делу № А46-9622/2010 в удовлетворении исковых требований ООО «Зодиак-1» отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Зодиак-1» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители ООО «Зодиак-1», Главного управления по земельным ресурсам Омской области, ЗАО «Галактика», Управления Росреестра по Омской области, ФГУ «ЗКП» по Омской области, извещённых надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.

На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на неё, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ООО ПКФ «Рубин» (арендатор) был заключен договор аренды от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 (л.д.34-38), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 2 года земельный участок в границах города Омска, общей площадью 16 865 кв.м, расположенный по адресу: улица Маршала Жукова (Центральный округ), согласно прилагаемому плану земельного участка под строительство многоэтажного гаража.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 18.02.2009 по делу № А46-1307/2008 (л.д.14-20) установлено, что 17.03.2004 ООО «Зодиак-1» обратилось с заявлением в Департамент недвижимости Администрации г. Омска об отводе земельного участка под строительство офисного здания в стиле русской деревянной культуры в районе Бульвара Мартынова. ООО «Зодиак-1» был получен в установленном законом порядке акт № 2700 от 11.05.2004 выбора земельного участка по адресу Бульвар Мартынова для строительства административного здания. При этом для формирования земельного участка, на который претендует ООО «Зодиак-1», необходимо было выделить также часть земельного участка, предоставленного ранее по договору аренды ООО «ТПФ «Рубин». ООО «ТПФ «Рубин» разрешило включить в состав формируемого земельного участка часть арендуемого земельного участка, о чем свидетельствует проект границ земельного участка для предварительного согласования ООО «Зодиак-1» места размещения административного здания по бульвару Мартынова в Центральном административном округе г.Омска. В данном проекте имеется печать ООО «ТПФ «Рубин» и подпись его генерального директора Лысых В.Н. напротив примечания о необходимости изъятия части арендуемого земельного участка площадью 646 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 17.05.2001 №Д-Ц-2-7-2758, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службой по Омской области 09.07.2009 (л.д.47-48), права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 перешли к ЗАО «Галактика» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 02.07.2008 №55АВ707114 (пункт 2 соглашения). Согласно пункту 3, соглашением подтверждается фактическая передача земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 55:36:09 01 08:80, общей  площадью 16 864 кв.м, местоположение которого установлено относительно здания строения, имеющего почтовый адрес: Центральный АО, г.Омск, ул. Маршала Жукова, д.99, в пределах ранее определенных границ. Пунктом 4 соглашения внесены изменения в пункт 2 договора аренды от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758. В силу пункта 6 соглашения договор аренды дополнен приложением «Расчёт арендной платы за аренду земельного участка».

Проанализировав условия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 (л.д.47-48), суд апелляционной инстанции установил, что это соглашения не создаёт новые правоотношения для подписавших его сторон.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

ЗАО «Галактика» при переходе к нему права собственности на строение, приобрело и право пользования земельным участком, на котором это строение расположено, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. То есть ЗАО «Галактика» приняло права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по их аренде. Договор аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 продолжает регулировать отношения между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 № 8354/10 по делу № А41-10798/09.

В связи с перераспределением собственником имущества полномочий в сфере предоставления земельных участков, расположенных в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, арендодателем по договору аренды стало Главное управление по земельным ресурсам Омской области.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758  не соответствует законодательству, ООО «Зодиак-1» обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим иском о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности.

Возражая против предъявленных требований, ЗАО «Галактика» заявило  о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Вследствие того, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Федеральный закон «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 21.07.2005 № 109-ФЗ) сократил срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки до трёх лет (статья 1) и распространил его на требования, по которым до дня вступления в силу данного Федерального закона не истек ранее установленный срок их предъявления (пункт 2 статьи 2).

В рассматриваемом случае иск ООО «Зодиак-1» подан в арбитражный суд 26.07.2010, то есть после принятия и вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 №109-ФЗ и с пропуском трехлетнего срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком до вынесения решения по спору.

Течение срока исковой давности началось с даты начала исполнения договора аренды земельного участка от 17.05.2001 № Д-Ц-2-7-2758 его сторонами, то есть с 2001г.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела установил : из представленных в материалы дела документов усматривается, что об обременении земельного участка правами третьих лиц ООО «Зодиак-1» узнало ещё в 2004 году, то есть за пределами трехгодичного срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

Между тем, для определения начала течения срока исковой давности по искам о применении последствий недействительности ничтожных сделок имеет значение , когда началось исполнение сделки (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), а не когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В связи с обращениями в Конституционный Суд Российской Федерации, касавшимися пункта 1 статьи 181 ГК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что специальное правовое регулирование