Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2008 по делу n А81-862/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г.Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], 37-26-07, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

14 августа 2008 года

                                                         Дело №   А81-862/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 августа 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей  Золотовой Л.А., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Липой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3307/2008) общества с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Мостострой-12» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2008 по делу № А81-862/2008 (судья Канева И.Д.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Мостострой-12» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о признании незаконными действий должностных лиц по регистрации обременения (ипотеки) и о снятии обременения (ипотеки),

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Мостострой-12» – Агафонова В.А. (паспорт, доверенность № 11  от 30.08.2007 сроком действия на 1 год);

от Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Решением от 23 мая 2008 года по делу № А81-862/2008 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа отказал Обществу с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Мостострой-12» в удовлетворении требований о признании незаконными действий должностных лиц Новоуренгойского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО по регистрации обременения - ипотеки в силу закона на недвижимое имущество: квартиры №№ 1, 2, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 30, 33, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 56, 57, 58, 68, 71, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 6, корп. 4 «б», и о снятии обременения (ипотеки), наложенного на недвижимое имущество: квартиры №№ 1, 2, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 30, 33, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 56, 57, 58, 68, 71, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 6, корп. 4 «б», с последующей выдачей новых свидетельств о государственной регистрации права без записи об ипотеке.

В апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Совместное предприятие «Мостострой-12» (далее - ООО «СП «Мостострой-12», Общество) просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По мнению Общества, учитывая, что к моменту регистрации права собственности Застройщика, последний в полном объеме исполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве, о чем свидетельствуют акты приема-передачи в количестве 37 штук, которое соответствует  количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, то оснований для применения в отношения Застройщика обеспечительных мер у регистрирующего органа не имелось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СП «Мостострой-12» поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее - Регистрационная служба, Управление, УФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО) в представленном отзыве просит оставить решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Регистрационной службой также заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы ООО «СП «Мостострой-12» без участия представителя Управления, которое суд апелляционной инстанции счел возможным удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

03 августа 2005 года ООО «СП «Мостострой-12» было получено Разрешение № 50 на строительство объекта «Жилой дом» в г. Новый Уренгой, срок действия разрешения был установлен до 31 декабря 2006 года. В связи с намерением Общества (застройщика) привлечь денежные средства физических лиц для осуществления строительства в еженедельной газете «Неделя Уренгоя» 01.03.2006 была опубликована Проектная декларация, содержащая информацию о строительстве 9-ти этажного 72-х квартирного жилого дома, согласно которой после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаче участникам долевого строительства подлежало 36 квартир. В ходе строительства количество передаваемых участникам долевого строительства квартир увеличилось до 37-ми единиц. В соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы в установленном порядке Новоуренгойским отделом УФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО. После получения Разрешения № 14 от 27.11.2006 на ввод объекта в эксплуатацию, участникам долевого строительства по актам приема-передачи (л.д. 15-51) были переданы квартиры №№ 3, 5, 12, 17, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 44, 53, 55, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 69, 70, 72. Распоряжением Главы города Новый Уренгой от 15.12.2006 № 2934-р жилому дому был присвоен почтовый адрес - ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 6, корп. 4 «б».

При регистрации права собственности ООО «СП «Мостострой-12» на объекты недвижимого имущества, не являющиеся объектами долевого строительства, - квартиры №№ 1, 2, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 30, 33, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 56, 57, 58, 68, 71, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 6, корп. 4 «б», УФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО одновременно с регистрацией права собственности была осуществлена регистрация ипотеки в силу закона, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 21.01.2008, 23.01.2008, 30.01.2008 (л.д. 53-86).

ООО «СП «Мостострой-12», посчитав решение о регистрации ограничения (обременения) права в виде записи об ипотеке в силу закона одновременно с регистрацией права собственности на объекты недвижимости неправомерным, основываясь на части 3 и части 8 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконными действия должностных лиц Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО по регистрации обременения (ипотеки) в силу закона на объекты недвижимого имущества, а также обязать Управление снять обременение, наложенное на эти объекты, с последующей выдачей новых свидетельств о государственной регистрации права без записи об ипотеке.

23 мая 2008 года Арбитражным судом Ямало-ненецкого автономного округа принято обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно статье 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) под объектом долевого строительства для целей данного Федерального закона понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, предусмотрен залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона,  обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, данной нормой установлен момент возникновения залога в силу закона на строящиеся (создаваемые) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Исходя из указанной нормы Регистрационной службой и была зарегистрирована одновременно с регистрацией права собственности ипотека в силу закона на квартиры №№ 1, 2, 4, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 20, 23, 30, 33, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 54, 56, 57, 58, 68, 71, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 6, корп. 4 «б».

В то же время, Регистрационной службой не было учтено следующее.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального