Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу n А70-2915/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в отсутствие указанной стороны в порядке части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв ООО «КГ «Союз», выслушав представителя ООО «Галактика», установил следующие обстоятельства.

07.12.2009 между ОАО «Северная Экспедиция» (Арендодатель) и ООО «Галактика» (Арендатор) был подписан договор аренды № б/н (далее - Договор) (л.д. 10-18), согласно  пунктам 1.1. и  1.2.  которого, Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения  общей площадью 1006 кв.м., расположенного по адресу: РФ, ЯНАО, Пуровский район, п. Пурпе, промзона Северная экспедиция, Помещение № 26.

Согласно пункту 2.1. договор вступает в силу с момента подписания сторонами, распространяет свое действие  в период срока аренды, если он не будет досрочно  прекращен по основаниям, предусмотренным  в настоящем договоре или действующем законодательстве.

В соответствии с пунктом 2.2. договора, срок аренды определен сторонами с 07.12.2009 по 11.03.2010.

Сторонами также подписан акт приема-передачи нежилых повешений в аренду по договору от 07.12.2009 (л.д.19).

Согласно пункту 3.1. договора, арендная плата за пользование помещениями, указанными в п. 1.2. договора, составляет 181 080 руб. за каждый календарный месяц (из расчета 180 руб. за 1 кв.м. площади).

Согласно пункту 3.4. договора, арендная плата выплачивается Арендатором Арендодателю за месяц вперед до 01 числа месяца, за который уплачивается арендная плата на основании выставленных Арендодателем Арендатору счетов.

В соответствии с пунктом 3.2. договора, коммунальные платежи (электроэнергия), согласованные сторонами в приложении № 1  к настоящему договору, не входят в стоимость аренды и оплачиваются Арендатором по отдельным счетам в течение 5 дней с момента  выставления счета Арендатору.

По окончании срока аренды  Арендатор не возвратил  имущество Арендодателю.

Ненадлежащее исполнение обязательств ответчика по внесению арендных и коммунальных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

18.05.2010 Арбитражный суд  Тюменской области принял судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит основания для его изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации  размер арендной платы  является существенным условием договора аренды здания или сооружения.

Как следует из раздела №1 договора, предметом аренды является нежилое помещение № 26, общей площадью 1006 кв.м., находящиеся в здании, расположенном  по адресу: РФ, ЯНАО, Пуровский район,  п. Пурпе, промзона  Северная Экспедиция, сведения, изложенные в договоре аренды и  в приложениях №1 и № 2 к договору, в полной мере позволяют идентифицировать объект аренды, подлежащей передаче Арендатору в аренду от Арендодателя.

В разделе 3 договора Арендатор принял обязательство вносить фиксированную арендную плату в размере 181 080 руб. за каждый календарный месяц (из расчета  180 руб. за 1 кв.м. площади) за месяц вперед  до 01 числа  месяца, за который уплачивается арендная плата на основании выставленных Арендодателем Арендатору счетов; указанные счета должны быть выставлены не позднее, чем за два дня до срока оплаты и содержать общую сумму арендной платы за соответствующий месяц.

Пунктом 3.2. договора аренды от 07.12.2009 предусмотрено, что коммунальные услуги (электроэнергия), согласованные сторонами в приложении № 1 к договору, на содержание помещения оплачиваются арендатором по отдельным счетам в течение пяти дней с момента выставления счета арендатору.

Таким образом, поскольку стороны согласовали все условия договора об объекте, подлежащем передаче в аренду, а также о размере арендной палаты, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 07.12.2009 является заключенным и обоснованно применил к спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о незаключенности договора аренды ввиду не согласования сторонами условий о правах на земельный участок, который занят сдаваемым в аренду зданием, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Норма части 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает одновременно с передачей по договору аренды здания или сооружения арендатору прав владения и пользования такой недвижимостью и передачу права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Таким образом, отсутствие в договоре аренды от 07.12.2009 условий о правах на земельный участок, который занят сдаваемым в аренду зданием, не свидетельствует о незаключенности названного договора аренды.

Вместе с тем, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции,  приходит к выводу об отсутствии оснований считать расторгнутым договор аренды от 07.12.2009 в одностороннем порядке по инициативе Арендатора.

Так, разделом 6 договора от 07.12.2009 предусмотрены условия расторжения договора.

В соответствии с  пунктом 6.1 договора аренды от 07.12.2009 предусмотрено, что названный договор может быть расторгнут досрочно: по соглашению сторон; по решению суда в связи с требованием какой - либо стороны в соответствии с действующим законодательством; в связи с отказом одной из стороны, от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным в частности для Арендатора пунктом 6.3 договора, а именно: в случае если Арендодатель не передал в течение 15 дней объект аренды Арендатору либо создает препятствия пользованию Помещением; в случае если Помещения  в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, в том числе и обстоятельств непреодолимой силы  в течение срока настоящего договора, окажутся в  состоянии  непригодном  для использования  и это состояние будет длиться  более 3 месяцев. Иных случаев, при которых Арендатор мог бы выступать инициатором расторжения договора не предусмотрено.

Из материалов дела усматривается, что  предусмотренные договором последствия, влекущие право на расторжение договора в одностороннем  порядке по инициативе Арендатора,  в рассматриваемом случае не наступили.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы о досрочном расторжении  спорного договора аренды ввиду досрочного освобождения тепловой стоянки №2 и о том, что спорное помещение № 26 площадью 1006 кв.м. с февраля 2010 года сдавалось истцом в аренду ООО «СибурГазМонтаж», являются несостоятельными, поскольку в их обоснование податель жалобы  ссылается на письмо – предупреждение о прекращении действия договора аренды от 07.12.2009 и договор аренды № СГМ.133/10 от 20.02.2010,  в приобщении которых судом апелляционной инстанции отказано в виду несоблюдения ООО «Галактика» требований, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, и принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возврате Арендодателю из аренды спорного имущества, доводы апелляционной жалобы о досрочном расторжении договора от 07.12.2009, не находят своего документального подтверждения, в связи с чем отклоняются как необоснованные.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора аренды от 07.12.2009 ООО «Галактика» продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны ОАО «Северная экспедиция».

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что  действие договора аренды от 07.12.2009 возобновлено на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды от 07.12.2009 не был прекращен в связи с истечением срока, на который он был заключен, и арендованное имущество ответчиком не было возвращено по истечении указанного срока, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ООО «Галактика», являясь арендатором ОАО «Северная экспедиция» (истца), обязано в соответствии с условиями договора от 07.12.2009 исполнять обязательства по внесению арендных и коммунальных платежей ОАО «Северная экспедиция».

Доводы подателя жалобы о том, что счета на оплату арендодателем не выставлялись, в связи с чем арендатор не мог перечислить оплату, судом апелляционной инстанции отклоняются, как несостоятельные.

Договор  аренды является возмездным договором, по условиям которого арендатор обязался ежемесячно вносить арендные платежи и, кроме того, невыставление истцом счета никоим образом не освобождает арендатора от обязанности по своевременной уплате арендных платежей.

Отсутствие у ООО «Галактика» выставленных истцом счетов на оплату коммунальных услуг не освобождает ответчика от оплаты фактически предоставленных истцом услуг по договору аренды. Основанием возникновения обязательства арендатора по внесению арендных и коммунальных платежей является факт передачи имущества во временное владение и пользование, в связи с чем ответчик мог внести коммунальные платежи на основании двухсторонних актов потребления электрической энергии, составленных сторонами в рамках исполнения договора от 07.12.2009 без получения счетов (л.д. 21-24).

Довод апелляционной жалобы о том, что акты потребления электрической энергии за февраль 2010 года и март 2010 года со стороны ООО «Галактика» не подписаны, в связи с чем податель жалобы считает, что обязательства по оплате коммунальных платежей за указанные периоды у ответчика не возникли, судом апелляционной инстанции отклоняются,  поскольку условиями  договора аренды от 07.12.2009 не предусмотрено обязательного подписания  стонами названных актов.

Поскольку факт составления истцом  актов потребления электрической энергии за февраль 2010 года и март 2010 года и их направления в адрес ответчика  документально не опровергнут, документов, свидетельствующих о том, что в указанные периоды ответчик не пользовался арендованным имуществом в силу обстоятельств, от него независящих, и фактически не получал предоставленные истцом услуги по актам потребления электрической энергии за февраль 2010 года и март 2010 года, ответчиком в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции расценивает названные акты как надлежащие доказательства наличия у ООО «Галактика» задолженности  по оплате  коммунальных платежей в рамках договора аренды от 07.12.2009 в размере, соответствующем названным актам.

С учетом изложенного и принимаемая во внимание то, что истец подтвердил факт ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендных и коммунальных платежей материалами дела, а также обосновал размер заявленной ко взысканию задолженности по договору аренды от 07.12.2009, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 971 422 руб., суммы задолженности по коммунальным платежам в размере 11 561 руб. 64 коп.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласится выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика договорной неустойки, начисленной истцом в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды 07.12.2009 и принимает доводы апелляционной жалобы о  несоблюдении истцом досудебного порядка  урегулирования спора в части заявленного требования о взыскании неустойки.

Пункт 6 статьи 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает,