Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по делу n А81-1729/2010. Изменить решение

по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (части 2, 3 статьи 47 ЖК РФ).

В материалы дела представлены решения собственников помещений многоквартирного дома по ул. Зверева, 41, свидетельствующие об осведомленности собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания путем заочного голосования по определённым вопросам повестки дня и фактическом участии собственников в собрании.

В протоколе № 1 от 28.12.2009, оформившем проведение данного собрания, указаны даты начала и окончания приема решений собственников по вопросам повестки дня и место приема решений.

По правилам части 1 статьи 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Из данной нормы Кодекса следует, что кворум определяется исходя из участия в голосовании собственников как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.

В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Частью 1 статьи 37 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на жилой дом по ул. Зверева № 41, составленному по состоянию на 20.02.2002 (том 3 л. 38-49), общая полезная площадь дома составляет 16 283,6 кв.м. Иные допустимые доказательства, позволяющие определить общую площадь указанного дома, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зверева, 41 в г. Надыме составляет 8 141,8 кв.м. (50% от 16 283,6 кв.м.).  

Как указано выше, из протокола № 1 от 28.12.2009 следует, что суммарная площадь квартир собственников, принявших участие в заочном голосовании, составила 8 787, 9 кв.м., что подтверждается решениями собственников помещений, представленными ответчиком в обоснование своих возражений против заявленных Администрацией исковых требований. Следовательно, кворум для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зверева, 41 в г. Надыме имелся. Доказательства обратного не представлены.

Воля собственников помещений многоквартирного дома должна определяться в приоритетном порядке. Именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме имеет право принять решения на общем собрании.

При анализе представленных в материалы дела решений собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зверева, 41 в г. Надыме, которым судом первой инстанции в нарушение части 1 статьи 10, статьи 71 АПК РФ не дана оценка, судом апелляционной инстанции выявлены следующие недостатки.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу цитируемого нормативного правового акта, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. В решениях собственников квартир №№ 7, 9, 26, 29, 47, 49, 59, 64, 68, 73-74, 76-80, 85, 87, 89-90, 96, 102-103, 105-106, 116-117, 122, 128, 131-132, 134, 138, 142-144, 146, 149, 151, 155, 158-159, 162, 164-165, 168-169, 172, 181, 183, 187, 191-193, 195-198, 199 (а и б), 201, 204, 208, 211, 220-221, 224, 227-228, 231-232, а также магазина «Эпизод» (том 1 л. 133, 140, 142, 152, том 2 л. 1, 5, 13, 15, 18-25, 27-29, 33, 36-37, 39-40, 43-45, 49, 47-50, 52-57, 59-66, 68-69, 71, 74-75, 77-85, 88-90, 92, 94-96, 98-99, 102-103, 107, 112, 117, 119) не указаны реквизиты документа, подтверждающего право собственности. В решениях собственников квартир №№ 124б, 174 (том 2 л. 72, 106) в качестве документа, подтверждающего право собственности, указан паспорт, выданный физическому лицу. В решении собственника квартиры № 110 (том 2 л. 42) имеются исправления в реквизитах документа, подтверждающего право собственности. К названным решениям не приложены документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанные квартиры и магазин «Эпизод», ответчиком такие доказательства в материалы дела не представлены.

Документы, подтверждающие технические характеристики жилых (нежилых) помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании, отсутствуют. В решениях собственников квартир №№ 9, 159-160, 195 (том 2 л. 81, 112, 117-118) не указана общая/жилая площадь помещения собственника. В решениях собственников квартир №№ 25, 32, 44, 57, 61-62, 69, 91, 95, 100, 103-104, 150, 166, 170, 179, 181, 188, 209, 213, 229-230 (том 1 л. 139, 145, 150, том 2 л. 4, 7-12, 16-17, 30-32, 35, 37-38, 58, 67, 70, 73-74, 76, 91, 93, 100-101) имеются исправления в общей/жилой площади помещения собственника.

В решениях собственников квартир №№ 9, 17, 58, 60, 107, 124б, 139, 145, 159-160, 195 (том 2 л. 6, 106, 108-112, 113-119) отсутствует дата принятия решения, что не позволяет определить, когда принято решение: в период с 24.11.2009 по 27.12.2009 либо в другое время.

Статьей 48 ЖК РФ установлено, что голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника помещения на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях действующего законодательства либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе и должна быть оформлена в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) или удостоверена нотариально. Однако, решение собственника квартиры № 73 (том 2 л. 18) подписано представителем по доверенности, которая в материалы дела не представлена. В решении собственника квартиры № 199 (а и б) (том 2 л. 85) указано два собственника, между тем подпись в данном решении имеется только одна.

Утверждение ответчика о вступлении в созданное товарищество собственников жилья более половины собственников помещений в многоквартирном доме, не нашло подтверждения имеющимися в материалах дела документами.

Вышеуказанные недостатки свидетельствуют об оформлении перечисленных решений с нарушением требований закона, в связи с чем они не могут считаться достоверными. В силу статьи 48 ЖК РФ голоса по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 41 по ул. Зверева в г. Надыме, оформленного протоколом № 1 от 28.12.2009, по вышеперечисленным решениям не подсчитываются.

Довод Администрации о том, что кворума для принятия решений, указанных в повестке дня общего собрания собственников помещений дома № 41, не было, отклоняются судом апелляционной инстанции. Наличие решений собственников помещений, голоса которых не подсчитываются, не свидетельствует о том, что принявшие их собственники не принимали участие в собрании в форме заочного голосования. Данные обстоятельства могут повлечь лишь недействительность решения, поскольку голос по содержащемуся в решении вопросу не засчитывается.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции, оценив доводы сторон, проверив содержание имеющихся в материалах дела решений собственников помещений, установил, что собственникам квартир, принявшим участие в голосовании, голоса которых подлежат подсчёту, а именно квартир №№ 1, 3-4, 6, 11, 14, 18, 20-21, 28, 30-31, 34, 37, 45, 50-51, 56, 65, 86, 97, 109, 125, 137, 165, 170, 172, 179, 200 (а и б), 225, 235 (том 1 л. 126-132, 134-138, 141, 143-144, 146, 148-149, 151, том 2 л. 2-3, 14, 26, 34, 41, 46, 51, 86-87, 97, 104-105), принадлежат помещения, площадью 1 681,87 кв.м., тогда как в силу пункта 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия общим собранием решения по вопросам, включённым в повестку дня этого собрания, с учётом голосов собственников, принявших участие в голосовании, необходимо было по каждому вопросу набрать более 4 393,95 голосов (простое большинство голосов), а по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом не менее 5 858,60 голосов (квалифицированное большинство голосов).

Площадь помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании, голоса которых подлежат подсчёту (1 681,87 кв.м.) составляет 19,14% от суммарной площади помещений собственников, принявших участие в заочном голосовании (8 787, 9 кв.м.).

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что подлежащих подсчёту голосов собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Зверева, 41 в г. Надыме, принявших участие в собрание собственников помещений в названном многоквартирном доме в форме заочного голосования в период с 24.11.2009 по 27.12.2009, не было достаточно для принятия данным собранием каких-либо решений. Решения по вопросам, включённым в повестку дня, не имеют юридической силы, поскольку приняты с нарушением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения, установленных в части 1 статьи 46 ЖК РФ.

Кроме того, в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 41 по ул. Зверева в г. Надым, проведённого в форме заочного голосования в период с 24.11.2009 по 27.12.2009, включён вопрос об утверждении состава правления ТСЖ (пункт 3). Между тем, согласно пункту 2 статьи 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества, а не на собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 41 по ул. Зверева в г. Надыме согласно повестки дня, проведённого в форме заочного голосования в период с 24.11.2009 по 27.12.2009 и оформленного протоколом № 1 от 28.12.2009, подлежали удовлетворению.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что вопрос о создании товарищества собственников жилья в повестку дня вышеуказанного собрания вообще не включён.

Согласно пунктам 2 и 9 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из письма МУП «ПРЭП» № 1005/15 от 31.03.2010 (том 1 л. 20-21) усматривается, что управляющей организацией многоквартирного дома № 41 по ул. Зверева в г. Надыме является МУП «ПРЭП».

Из протокола общего собрания собственников помещений от 28.12.2009 следует, что вопрос об отказе от услуг МУП «ПРЭП» по управлению жилым домом не был включён в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом в виде товарищества собственников жилья, равно как и факт государственной регистрации ТСЖ «Зверева 41» сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией и передаче функций по управлению многоквартирным домом именно ТСЖ «Зверева 41».

В данном случае собственниками помещений в указанном многоквартирном доме первоначально в порядке, установленном пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ, должен быть решён вопрос о судьбе договора с действующей управляющей компанией, а затем о выборе способа управления многоквартирным домом.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Из материалов дела усматривается, что на момент проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты обжалуемые решения, муниципальное образование город Надым являлось собственником жилых помещений в этом доме: квартир №№