Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2010 по делу n А70-6177/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному соглашению обратить взыскание на предмет ипотеки, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд с требованием об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке нежилых строений и земельного участка № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008.

Частичное удовлетворение исковых требований явилось основанием обращения ответчика с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что залог возникает в силу договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 ГК РФ, право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

Как следует из статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что своевременное направление уведомлений банком о погашении задолженности заемщику (согласно пункту 12 кредитного соглашения) могло привести к отсутствию оснований для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 12.5 кредитного соглашения от 02.09.2008 при наступлении любого из обстоятельств, при которых кредитор имеет право в одностороннем порядке отказаться от предоставления кредита и/или приостановить предоставление кредита и/или потребовать исполнения заемщиком обязательств по соглашению досрочно, кредитор имеет право (но не обязан) направить заемщику соответствующее письменное уведомление; заемщик обязан исполнить требования, содержащиеся в письменном уведомлении, в срок не позднее 5 календарных дней с момента получения заемщиком письменного уведомления кредитора.

Следовательно, кредитор не обязан направлять соответствующее письменное уведомление и, тем более, данным разделом кредитного соглашения не согласованы сроки для направления такого уведомления.

Кроме того, заемщик, принимая на себя обязательства по кредитному договору, выражал свою волю свободно (статья 421 ГК РФ), и действуя разумно и добросовестно, должен был исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Являясь хозяйствующим субъектом, ООО «МПК «Атлант» не могло не знать о наличии задолженности по расчетам за предоставленный кредит, с просьбой об уточнении размера задолженности в банк заемщик не обращался.

В связи с чем, довод о возможном отсутствии задолженности по кредиту в случае своевременного предупреждения банком заемщика о возникновении такой задолженности носит предположительный характер, не основан на нормах права.

Удовлетворяя исковые требования об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке от 23.10.2008  имущество, суд первой инстанции принял во внимание возражения ЗАО «Блок-Комплект» (третье лицо) против заявленных требований в части обращения взыскания на земельный участок категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения, общей площадью 52161 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, д. 2, стр. 1-14, кадастровый номер 72:23:02 21 003:0033.

Как следует из материалов дела, 14.12.2005 между Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» и ООО «Инновационные технологии» заключен договор купли-продажи № 40 земельного участка общей площадью 52161 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, д. 2. строения 1-14 с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 (далее - земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033).

В площадь указанного земельного участка входит земельный участок, занимаемый нежилым 1-этажным строением общей площадью 58 кв.м. литера А35, находящимся по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, д. 2, строение 15, принадлежащим па праве собственности ЗАО «Блок-Комплект».

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, 20.06.2008 составлен кадастровый паспорт №23/08-6669 в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221 003:1039 площадью 51969 кв.м., под строениями 1-14 в городе Тюмени по ул. Гилевская роща 2; 10.09.2008 составлен кадастровый паспорт №23/08-11802 в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221 003:1040 площадью 192 кв.м., под строением 15 в городе Тюмени по ул. Гилевская роща 2.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.03.2009 по делу № А70-8292/2008, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2009, заключенный между Специализированным учреждением «Российский фонд федерального имущества» и ООО «Инновационные технологии» договор купли-продажи № 40 от 14.12.2005 признан недействительным в части передачи земельного участка занятого 1-этажным строением площадью 58 кв.м., Литера 35, расположенным по адресу: г. Тюмень, ул. Гилевская роща, 2, строение 15 и необходимого для его использования, общей площадью 192 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0221 003:1040.

Более того, указанным решением суда земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221 003:1040 возвращен в государственную собственность.

В последствии, Арбитражным судом Тюменской области от 05.04.2010 по делу № А70-261/2010 принято решение произвести государственную регистрацию права собственности ЗАО «Блок-Комплект» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221 003:1040 на основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество от 01.10.2009 № 09/3/Д-1166, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ЗАО «Блок-Комплект», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.06.2010 сделана запись регистрации № 72-72-01/354/2009-137, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 72 НЛ 772930 от 08.06.2010.

При этом суд сделал вывод о том, что ранее существующие записи в ЕГРП следует прекратить на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тюменской области от 20.03.2009 по делу № А70-8292/2008.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В пункте 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Как было сказано выше, из земельного участка по адресу г. Тюмень ул. Гилевская роща 2, общей площадью 52 161 кв.м. и кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 сформировано два новых участка: земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 и площадью 192 кв.м. и кадастровым номером 72:23:0221003:1039 и площадью 51969 кв.м.

ЗАО «Блок-Комплект» зарегистрировало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040 и площадью 192 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2010 года 72 НЛ 772930.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Таким образом, с момента регистрации ЗАО «Блок-Комплект» своего права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1040, земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 прекратил свое существование как объект земельных прав.

Между тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, на момент заключения договора об ипотеке нежилых строений и земельного участка № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008, земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 принадлежал ООО «Инновационные технологии» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НК № 287826 от 23.03.2006, то есть существовал как объект недвижимого имущества и земельных отношений.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

В статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ указано, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Как установлено статьей 69 данного Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Заключая договор об ипотеке 23.10.2008 стороны добросовестно руководствовались наличием у залогодателя права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, в связи с чем, у суда нет оснований считать договор об ипотеке нежилых строений и земельного участка № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008 ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ, как противоречащий закону.

Однако на данный момент земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 отсутствует как объект гражданского оборота, поскольку в результате его раздела образованы два новых земельных участка.

Сведения о регистрации права собственности общества «Инновационные технологии» на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1039 под 14 объектами недвижимости, являющимися предметами залога по договору об ипотеке от 23.10.2008, в материалах дела отсутствуют, сторонами не представлены.

Какие-либо изменения или дополнения в договор об ипотеке нежилых строений и земельного участка № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008 в связи с изменением предмета залога – земельного участка, на котором находятся нежилые строения, сторонами не вносились.

В силу части 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

В связи с выбытием земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 из гражданского оборота в результате его раздела, его залог, оформленный договором № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008, прекратился.

Обращение взыскания на земельный участок с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033 не возможно ввиду отсутствия данного земельного участка как объекта гражданского оборота и повлечет нарушение права собственности ЗАО «Блок-Комплект» на земельный участок 72:23:0221003:1040, оформленного надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, а также нарушение права собственности будущего приобретателя, так как земельный участок.

Однако данное обстоятельство не влечет прекращение залога на 14 нежилых строений, право собственности залогодателя на них не прекратилось, в установленном порядке не оспорено, недействительным не признано, отсутствие возможности для обращения взыскания на данные объекты недвижимости ответчиком не обосновано.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в части залога нежилых строений договор является действующим и обязательным для исполнения сторонами.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В связи с чем, обращение взыскания на нежилые строения, находящиеся в залоге по договору № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008, не может быть ограничено отсутствием соответствующих действий в отношении земельного участка, на которых данные строения расположены.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно обращено взыскание на заложенные по договору № ДИ2-729000/2008/00080 от 23.10.2008 нежилые строения

Согласно пункту 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В