Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу n А46-7110/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В данном случае суд апелляционной  инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что  в период с апреля 2007 года по февраль 2009 года общая площадь арендуемых ответчиков  помещений составляла  380 кв.м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв.м, с апреля 2010 года по август 2010 года - 227 кв.м.

Как правильно указал суд первой инстанции данное обстоятельство подтверждается актами от 30.04.2007 № 009, от 02.05.2007 № 000011, от 30.06.2007 № 00027, от 03.07.2007 № 000013, от 01.08.2007 № 000015, от 01.09.2007 № 00020, от 02.10.2007 № 000022, от 01.11.2007 № 000023, от 03.12.2007 № 000030, от 31.01.2008 № 000001, от 29.02.2008 № 000003, от 31.03.2008 № 000003, от 30.04.2008 № 000012, от 31.05.2008 № 000017, от 30.06.2008 № 000024, от 31.07.2008 № 000026, от 31.08.2008 № 000027, от 30.09.2008 № 000029, от 31.10.2008 № 000032, от 30.11.2008 № 000035, от 31.12.2008 № 000036, от 31.01.2009 № 000002, от 28.02.2009 № 000006, от 31.03.2009 № 000010, от 30.04.2009 № 000015, от 31.05.2009 № 000018, от 30.06.2009 № 00019, от 31.07.2009 № 000033, от 31.08.2009 № 000036, от 30.09.2009 № 000039, от 31.10.2009 № 000043, от 30.11.2009 № 000045, от 31.12.2009 № 000048, от 31.01.2010 № 000002, от 28.02.2010 № 000009, от 31.03.2010 № 000016, от 30.04.2010 № 000022, от 31.05.2010 № 000026, от 30.06.2010 № 000032, от 31.07.2010 № 000039, от 31.08.2010 № 000045 (т.2, 3).  Указанные акты подписаны представителями истца и ответчика.

При этом, учитывая, что в рассматриваемом  случае перечисленными актами подтверждается помещение какой площади было передано истцом ответчику в аренду и находилось в аренду у ответчика,  апелляционный суд  отклоняет довод предпринимателя  Асташкевича Б.М. о том, что ответчик не возвращал истцу из аренды помещение площадью 86 кв.м, так как дополнительное соглашение № 2 от 01.03.2009 к договору аренды  не было зарегистрировано в установленном законе порядке. Суд апелляционной инстанции считает, что при наличии в  материалах дела доказательств, подтверждающих  размер площади  помещения,  которое находилось в аренде у ответчика, указанный  довод предпринимателя  Асташкевича Б.М. не имеет правового значения. По аналогичным основаниям подлежит отклонению довод Общества о том, что им было возвращено из аренды помещение площадью 67 кв.м.

Таким образом, материалами  дела подтверждается, что в данном случае  в период с апреля 2007 года по февраль 2009 года общая площадь арендуемых ответчиков  помещений составляла  380 кв.м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв.м, с апреля 2010 года по август 2010 года - 227 кв.м.

Также суд апелляционной инстанции поддерживает вывод  суда первой инстанции о том, что в данном случае  ставка арендной платы составила 1 000 руб. 00 коп.  за 1 кв.м.

В данном случае предприниматель  Асташкевич Б.М., ссылается на пункт 3.1 Дополнительного соглашения 28.03.2007  к договору аренды, согласно которому с 14.01.2006 арендная плата устанавливается в размере 380 000 руб. в месяц, в том числе НДС.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации   при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывая положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив  имеющиеся в деле доказательства и  исходя из сложившейся  практики взаимоотношения сторон по исполнению договора аренды,  пришел к выводу о том, что истец  предъявлял  ответчику к отплате аренду, размер которой  был рассчитан пропорционально площади переданного в аренду помещения с учетом ставки арендной платы, равной 1 000 руб. за 1 кв.м.

О том, что  итоговая сумма аренды, предъявляемая предпринимателем   Асташкевичем  Б.М. к отплате Обществу,  была рассчитана с учетом площади помещения, находящегося в аренду у ответчика исходя из ставки аренды  равной  1 000 руб. за 1 кв.м свидетельствуют перечисленные акты.

Так, например, согласно акту № 00019 от 30.06.2009 (т.2, л.д. 85), предприниматель  Асташкевич Б.М. предоставил Обществу в аренду помещение площадью 294 кв.м, и арендная плата составила 294 000 руб. –  1000 кв.м. Аналогичным образом рассчитана сумма арендной платы за январь 2009 года (акт  № 000002 от 31.01.2009, т.3, л.д. 107).

Таким образом, учитывая площадь помещения, находящегося у ответчика  в аренде  в период  с апреля 2007 года по июль 2010 года и то, что ставка арендной платы составляет 1 000 руб. за 1 кв.м помещения, переданного в аренду,   Общество должно  было  внести арендную плату за спорный период в сумме 13 470 000 руб.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО «Трактир»  исполнило договорные обязательства по оплате аренды помещения за указанный период в размере 13 470 300 руб.

Как верно  установлено судом первой инстанции,   факт оплаты подтверждается платежными поручениями от 03.04.2007 № 668 на сумму 380 000 рублей 00 копеек, от 14.05.2007 № 12 на сумму 80 000 рублей 00 копеек, от 15.05.2007 № 13 на сумму 200 000 рублей 00 копеек, от 17.05.2007 № 15 на сумму 100 000 рублей 00 копеек, от 13.06.2007 № 29 на сумму 380 000 рублей 00 копеек, от 11.07.2007 № 42 на сумму 200 000 рублей 00 копеек, от 12.07.2007 № 43 на сумму 180 000 рублей 00 копеек, от 10.08.2007 № 54 на сумму 34 200 рублей 00 копеек, от 10.08.2007 № 55 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 13.08.2007 № 59 на сумму 100 000 рублей 00 копеек, от 17.08.2007 № 59 на сумму 50 000 рублей 00 копеек, от 21.08.2007 № 63 на сумму 110 000 рублей 00 копеек, от 24.08.2007 № 62 на сумму 75 000 рублей 00 копеек, от 28.08.2007 № 70 на сумму 49 200 рублей 00 копеек, от 07.09.2007 № 78 на сумму 200 000 рублей 00 копеек, от 10.09.2007 № 83 на сумму 200 000 рублей 00 копеек, от 12.09.2007 № 84 на сумму 14 200 рублей 00 копеек, от 08.10.2007 № 86 на сумму 200 000 рублей 00 копеек, от 09.10.2007 № 87 на сумму 214 200 рублей 00 копеек, от 13.11.2007 № 96 на сумму 414 200 рублей 00 копеек, от 11.12.2007 № 104 на сумму 414 200 рублей 00 копеек, от 10.01.2008 № 2 на сумму 414 200 рублей 00 копеек, от 19.02.2008 № 200029 на сумму 100 000 рублей 00 копеек, от 22.02.2008 № 200031 на сумму 90 000 рублей 00 копеек, от 26.02.2008 № 200037 на сумму 194 200 рублей 00 копеек, от 27.02.2008 № 200038 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 18.03.2008 № 200057 на сумму 100 000 рублей 00 копеек, от 20.03.2008 № 200062 на сумму 50 000 рублей 00 копеек, от 27.03.2008 № 200070 на сумму 180 000 рублей 00 копеек, 03.04.2008 № 200075 на сумму 50 000 рублей 00 копеек, от 04.04.2008 № 200076 на сумму 34 200 рублей 00 копеек, от 08.04.2008 № 200079 на сумму 414 200 рублей 00 копеек, от 30.05.2008 № 200128 на сумму 414 200 рублей 00 копеек, от 05.06.2008 № 200129 на сумму332 200 рублей 00 копеек, от 10.06.2008 № 200132 на сумму 82 000 рублей 00 копеек, от 04.07.2008 № 200155 на сумму 203 904 рублей 00 копеек, от 08.07.2008 № 200156 на сумму 260 000 рублей 00 копеек, от 01.08.2008 № 200177 на сумму 463 904 рублей 00 копеек, от 09.09.2008 № 200201 на сумму 463 904 рублей 00 копеек, от 02.10.2008 № 200220 на сумму 463 904 рублей 00 копеек, от 06.11.2008 № 200241 на сумму 463 904 рублей 00 копеек, от 31.12.2008 № 30000076 на сумму 102 000 рублей 00 копеек, от 12.01.2009 № 2 на сумму 278 000 рублей 00 копеек, от 20.02.2009 № 50000103 на сумму 100 000 рублей 00 копеек, от 05.03.2009 № 50000126 на сумму 280 000 рублей 00 копеек, № 50000125 на сумму 380 000 рублей 00 копеек, от 13.04.2009 № 50000220 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 12.05.2009 № 50000283 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 22.06.2009 № 50000413 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 06.07.2009 № 50000454 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 27.08.2009 № 50000603 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 28.09.2009 № 50000699 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 12.10.2009 № 50000738 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 30.11.2009 № 50000896 на сумму 294 000 рублей 00 копеек, от 17.12.2009 № 50000959 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 18.12.2009 № 50000967 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 21.12.2009 № 50000959 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 28.12.2009 № 50001002 на сумму 204 000 рублей 00 копеек, от 01.02.2010 № 50001087 на сумму 50 000 рублей 00 копеек, от 17.02.2010 № 50001125 на сумму 30 000 рублей 00 копеек, от 29.03.2010 № 50001261 на сумму 159 110 рублей 00 копеек, от 26.04.2010 № 50001349 на сумму 159 110 рублей 00 копеек, от 11.05.2010 № 50001388 на сумму 227 300 рублей 00 копеек, от 07.06.2010 № 50001484 на сумму 159 110 рублей 00 копеек, от 28.06.2010 № 50001554 на сумму 242 450 рублей 00 копеек, от 05.07.2010 № 50001581 на сумму 159 110, от 17.09.2010 № 50001801 (доплата за июль 2010 года) на сумму 68 190 рублей 00 копеек.

Таким образом, учитывая указанные выше платежные поручения,  является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что на дату рассмотрения  настоящего спора судом  ответчик  излишне оплатил аренду по договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 в связи с чем, у него образовалась переплата по договору аренды  в  сумме 300 руб. Задолженность по договору аренды у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах, требование предпринимателя  Асташкевича Б.М. о взыскании с Общества задолженности по арендной плате по договору аренды является необоснованным и правомерно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Истцом также было  заявлено требование о взыскании с ответчика пеней в сумме 462 866 руб., начисленных за  период с 11.02.2009 по 28.07.2010  за просрочку исполнения Обществом обязательств по оплате аренды.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, апелляционный  суд пришел к выводу  о том, что суд первой инстанции обоснованно  требование истца о взыскании с ответчика пеней  удовлетворил  в части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды, в случае неоплаты или несвоевременной оплаты суммы арендной платы в сроки и в порядке, установленных положениями договора, на сумму долга арендатора подлежит начислению пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.

Пунктом 3.6 договора аренды установлено, что оплата суммы арендной платы за месяц состоит из 100% предоплаты, которая выплачивается ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Днем оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо дата оплаты иным способом, предусмотренным настоящим договором.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела (платежными поручениями),  и фактически не отрицается Обществом, ответчик в нарушение пункта 3.6 договора аренды несвоевременно исполнил обязательства по внесению платежей за февраль, март, апрель, май, июнь, июль 2010 года.

Согласно расчету пеней за несвоевременную уплату арендных платежей за указанный период, произведенный судом первой инстанции,  сумма пеней, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, составила 33 617 руб. 95 коп.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования о взыскании с Общества пеней  за просрочку арендных платежей являются законными и обоснованными за период с февраля по июль 2010 года в сумме  33 617 руб. 95 коп.

Также суд первой инстанции  требования истца о расторжения договор аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2, о взыскании неустойки за расторжение договора в размере 3 000 000 руб.,  о выселении ООО «Трактир» из части нежилых помещений (номер на поэтажном плане 1104-1110, 1116, 1117-1122, 1111-1115), площадью 380 кв.м, находящихся по адресу: город Томск, проспект Ленина, 76 «А», правомерно счел неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с императивной нормой части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления