Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу n А46-7110/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

22 декабря 2010 года

                                                   Дело №   А46-7110/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  15 декабря 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 декабря 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей  Золотовой  Л.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеенко Н.С.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9729/2010) индивидуального предпринимателя Асташкевича Бориса Моисеевича на решение Арбитражного суда Омской области от 27.09.2010 по делу № А46-7110/2010 (судья Луговик С.В.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Асташкевича Бориса Моисеевича к обществу с ограниченной ответственностью «Трактир»

о расторжении договора,

о взыскании 4 510 204 руб. 12 коп.,

о выселении,

при участии в судебном заседании  представителей:

от индивидуального предпринимателя Асташкевича Бориса Моисеевича – Чугунов С.С., предъявлено удостоверение,  по доверенности  от 15.07.2010 сроком действия 3 года;

            от общества с ограниченной ответственностью «Трактир»  – Петрусенко А.В., предъявлен паспорт, по доверенности № 07 от 10.12.2010 сроком действия  1 год;

установил:

индивидуальный предприниматель Асташкевич Борис Моисеевич (далее по тексту -  предприниматель   Асташкевич Б.М., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трактир» (далее по тексту -  ООО «Трактир», Общество, ответчик) о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2, о  взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 337 000 руб.,  пеней, начисленных  за несвоевременное внесение арендной платы, в сумме  462 866 руб., неустойки за расторжение договора в размере 3 000 000 руб., о выселении ООО «Трактир» из части нежилых помещений (номер на поэтажном плане 1104-1110, 1116, 1117-1122, 1111-1115), площадью 380 кв.м, находящихся по адресу: город Томск, проспект Ленина, 76 «А» (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.2, л.д. 48).

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.09.2010 по делу № А46-7110/2010 заявленные истцом требования удовлетворены частично.

Суд первой инстанции взыскал с ООО «Трактир» в пользу предпринимателя Асташкевича Б.М. пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 33 617 руб. 95 коп. а также  расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000  руб. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами сложились отношения по передаче и пользованию помещениями с апреля 2007 года по февраль 2009 года общей площадью 380 кв.м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв.м, с апреля 2010 года по июль 2010 года - 227 кв.м и арендная плата за период с апреля 2007 года по июль 2010 года составляет 13 470 000  руб. и из того, что ответчик произвел оплату аренды за указанный период в сумме 13 470 300 руб.  и у ответчика  имеется переплата по договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 в сумме  300 руб. Что касается требования истца о расторжении договора аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2, суд первой инстанции указал, что истом не представлено доказательств несоблюдения ответчиком условий данного договора, в связи с чем, основания для расторжения указанного договора отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель  Асташкевич Б.М. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 27.09.2010 по делу № А46-7110/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель  Асташкевич Б.М. указал, что решение суда первой инстанции принято  с нарушением норм материального права и выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.  В частности, податель жалобы  утверждает, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2  в сумме 2 109 700 руб. При этом, предприниматель  Асташкевич Б.М.   указывает, что после подписания сторонами  28.03.2007 дополнительного соглашения к  договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2,    размер  арендной платы составляет 380 000 руб.  в месяц, независимо от того, помещение какой площади находилось у ответчика в аренде. Податель жалобы считает, что у Общества в аренде находилось помещение, общей площадью 380 кв.м. Поскольку обязательства по оплате аренды  ответчиком не были исполнены надлежащим образом, как считает предприниматель  Асташкевич Б.М.,  договор аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 подлежит расторжению.

В возражениях на отзыв на апелляционную жалобу предприниматель  Асташкевич Б.М. указал, что из условий договора не следует, что арендная плата установлена из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м. Также истец  опровергает довод ответчика о возврате арендуемого помещения площадью 86 кв.м, так как дополнительное соглашение от 01.03.2009 в установленном действующим законодательством порядке не было зарегистрировано. Также истец опровергает довод ответчика о возврате арендуемого помещения площадью 67 кв.м.

В судебном заседании представитель предпринимателя   Асташкевича Б.М. поддержал доводы апелляционной жалобы и возражений на отзыв,  решение суда первой инстанции считает незаконным и подлежащим отмене.

Представитель ООО «Трактир» в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве ответчик указал, что в период с  апреля 2007 года по февраль 2009 года у него в аренде  находилось помещение общей площадью 380 кв.м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв.м, с апреля 2010 года по июль 2010 года - 227 кв.м.  При этом, как утверждает Общество, помещение площадью 86 кв.м было возвращено истцу после подписания 01.03.2009 дополнительного соглашения,  а также  ответчик возвратил истцу арендуемое помещению площадью 67 кв.м, что подтверждается копиями актов, имеющихся в материалах дела.  Ответчик считает, что исходя из арендной ставки 1 000 руб. за 1  кв.м арендуемой площади и фактическим размером арендуемой площади  арендная плата за период с апреля 2007 года по июль 2010 года составила 13 470 000 руб. и ответчик указанную аренду оплатил, что подтверждается имеющимися в деле копиями платежных  поручений.

Суд апелляционной инстанции,  изу­чив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, возражения на отзыв, заслушав представителей сторон,  проверив в порядке статей   266,   268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции,  не находит оснований для его отмены,   исходя из следующего.

Как  установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, нежилые помещения (номер на поэтажном плане 1104-1110, 1116, 1117-1122, 1111-1115), площадью 380 кв.м, находящиеся по адресу: город Томск, проспект Ленина, 76 «А», принадлежат на праве собственности Асташкевичу Б.М. (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 01.09.2005 серия 70 АА № 062325, серии 70 АА № 062326, серии 70 АА № 062327).

01.09.2005 предприниматель Асташкевич Б.М. (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания-Томск» (арендатор) заключили договор аренды части нежилого помещения № 2 (далее по тексту – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Томск, проспект Ленина, дом 76 «А».

Общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 380 кв.м.

Срок аренды помещений: 7 лет (пункт 1.3 договора аренды).

В силу пункта 3.1 означенного договора аренды арендодатель уплачивает арендодателю за аренду помещений площадью 380 кв.м арендную плату в размере 1 000 руб. за один кв.м в месяц.

Согласно пункту 3.6 договора аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 оплата суммы арендной платы за месяц состоит из 100 % предоплаты, которая выплачивается ежемесячно до 10 числа текущего месяца. Днем оплаты считается дата  зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо иным способом, предусмотренным договором.

Пунктом 4.1.1 договора аренды определено, что в случае неоплаты или несвоевременной оплаты суммы арендной платы в сроки и в порядке, установленных положениями договора, на сумму долга арендатора подлежит начислению пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате.

При расторжении договора аренды, связанного с нарушением одной из сторон его условий, виновная сторона выплачивает неустойку в размере 3 000 000 руб. За одностороннее расторжение договора любой из сторон, при условии, что другая сторона надлежащим образом исполняет обязательства в рамках договора, сторона инициатор расторжения обязана оплатить другой стороне единовременную неустойку в размере 3 000 000 руб., в течение одного месяца с момента уведомления о расторжении договора (пункт 5.6  договора аренды).

В соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, 12.01.2006 договор аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Томской области (номер регистрации № 70-70-01/138/2005-474).

Согласно акту приема-передачи от 01.09.2005 б/н к договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение согласно плану в здании, расположенном по адресу: город Томск, проспект Ленина, дом 76 «А».

20.07.2006 предприниматель Асташкевич Б.М. (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания-Томск» (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью «Фуд-Мастер-Томск» (Фирма) заключили договор № 1 уступки прав по договору аренды части нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 означенного договора арендатор с согласия арендодателя уступает все права и обязанности по договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2, расположенного по адресу: город Томск, проспект Ленина, 76 «А», общей площадью 380 кв.м Фирме.

Договор № 1 уступки прав по договору аренды части нежилого помещения зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по Томской области 26.04.2007 за номером регистрации № 70-70-01/119/2006-559.

28.03.2007 предприниматель Асташкевич Б.М. (арендодатель), общество с ограниченной ответственностью «Фуд-Мастер-Томск» (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью «Трактир» (Фирма) заключили договор № 2 уступки прав по договору аренды части нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 2 уступки прав по договору аренды части нежилого помещения уступки арендатор с согласия арендодателя уступает все права и обязанности по договору аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 № 2, расположенного по адресу: город Томск, проспект Ленина, 76 «А», общей площадью 380 кв.м ООО «Трактир». Согласно отметке означенный договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Томской области 26.04.2007 за номером регистрации № 70-70-01/073/2007-266.

28.03.2007 предприниматель Асташкевич Б.М. и ООО «Трактир» заключили дополнительное соглашение к договору № 2 аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 (зарегистрировано УФРС по Томской области 26.04.2007 номер регистрации № 70-70-01/072-2007-280).

В соответствии с пунктом 3.1 дополнительного соглашения к договору № 2 аренды части нежилого помещения от 01.09.2005 стороны установили, что с 14.01.2006 арендная плата устанавливается в размере 380 000 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС.

24.03.2010 предприниматель  Асташкевич Б.М. в адрес ответчика направил предупреждение о необходимости исполнения  договорных обязательств по оплате аренды помещения. 08.04.2010 ООО «Трактир» получило требование истца о расторжении договора, однако от ответчика ответа не последовало.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, истец обратился в Арбитражный суд Омской области  с настоящим исковым заявлением.

Как было указано выше, суд первой инстанции заявленные истцом требования удовлетворил частично.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный  суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца только в части взыскания с ответчика пеней за несвоевременное внесение арендной платы. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.

Правоотношения,  сложившиеся между истцом  и ответчиком, регулируются главой  34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,