Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 по делу n А46-4331/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-16-339 от 20.08.2007 все права и обязанности арендатора на земельный участок :0048 переданы ИП Белякову О.Н.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 22.02.2005, нарушает его права и законные интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истец указал, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2005 нарушено его исключительное право как смежного землепользователя, поскольку границы земельного участка :0087 установлены без учета площади принадлежащего ему объекта,  которая по наружному обмеру составляет 226,1 кв.м. и без учета нормативной потребности в площади земли для эксплуатации здания, а также право истца на пользование земельным участком общего пользования, а именно части улицы Чапаева.

Кроме того истец указал, что при формировании земельного участка :0087 нарушен порядок согласования, а именно не учтены права и законные интересы смежных землепользователей, отсутствует акт согласования границ земельного участка со Смелковым И.В., являющимся на момент формирования названного земельного участка собственником объекта недвижимости - трехэтажного нежилого здания с одноэтажной пристройкой общей площадью 468,60 кв.м., литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 12А, и арендатором земельного участка :0048.

Удовлетворение иска послужило основанием для обращения ответчиков с апелляционными жалобами, оценивая доводы которых, суд принимает во внимание следующее.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 2 АПК РФ защите подлежат нарушенные или оспоренные права.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы Департамента об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца оспариваемой сделкой, как противоречащий обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» - далее Постановление ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 разъясняется, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от 10.10.2007 Беляков О.Н. приобрел у Лобова Олега Валерьевича трехэтажное нежилое здание с одноэтажной пристройкой общей площадью 468,60 кв.м., литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 12А, на основании которого 11.01.2008 Белякову Олегу Николаевичу выдано свидетельство серии 55 АВ № 568962 о государственной регистрации права собственности на данный объект.

Земельный участок :0048 площадью 214 кв.м.сформирован  и поставлен на кадастровый учет 25.11.2002, что подтверждается кадастровым делом данного земельного участка (т.д. 1 л.д. 98 – 100). По договору аренды № Д-Ц-1-1-3973 от 05.03.2003 между Департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и Смелковым И.В. (арендатор) заключен договор аренды данного земельного участка.

Право собственности Смелкова И.В. на объект недвижимости: трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой (шоу-ресторан «Мельница») площадью 226,1 кв.м., общей площадью 468,6 кв.м., литера А, А1, расположенное по адресу: г.Омск, ул. Герцена, 12А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером :0048 зарегистрировано позднее – 10.07.2003.

По договору купли-продажи от 27.12.2004 Смелков И.В. продал данное здание Лобову О.В.

Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам Омской области № 1927-Р от 18.07.2007 под трехэтажное здание с одноэтажной пристройкой на землях общего пользования Лобову О.В. в аренду сроком на 25 лет представлен земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0048, площадью 214 кв.м., в соответствии с которым между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Лобовым О.В. заключен договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-16-339, который зарегистрирован 20.08.2007.

В последующем ИП Беляков О.Н., приобретя по договору купли-продажи от 10.10.2007 недвижимое имущество, приобрел и право пользования земельным участком, находящимся под ним и необходимым для его эксплуатации.

При этом на основании соглашения к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-16-339 от 20.08.2007 все права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0048 перешли к ИП Белякову О.Н.

Таким образом, наличие права собственности истца на объект недвижимости: трехэтажное нежилое здание с одноэтажной пристройкой общей площадью 468,60 кв.м., литера А, А1, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 12А, подтверждается материалами дела, никем не оспорено.

Отклоняется довод ООО «СП «ТЦ «Омский» о проведенной истцом реконструкции принадлежащего ему здания, как не обоснованный, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, какими-либо доказательствами.

Кроме того, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку право собственности истца на данное задание возникло на основании сделки, зарегистрировано в установленном порядке и является действительным.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса, которым определено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Следовательно, собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, в указанных в законе размерах, как непосредственно занятыми зданием, строением, сооружением, так и необходимых для их использования.

То обстоятельство, что площадь принадлежащего истцу на праве собственности здания, которая по наружному обмеру составляет 226,1 кв.м., превышает площадь земельного участка (214 кв.м.), представленного ему в аренду под указанное объект недвижимости, не влияет на наличие у собственника права на земельный участок под принадлежащим ему зданием и территории, необходимой для его использования.

Из материалов дела усматривается, что при формировании границ земельного участка :0087, впоследствии приобретенного в собственность ООО «СП «ТЦ «Омский» по оспариваемому договору купли-продажи от 22.02.2005, в его площадь включена часть участка, фактически занимаемого принадлежащим предпринимателю зданием.

Указанное обстоятельство подтверждается техническим паспортом нежилого строения № 12А по ул. Герцена, составленным по состоянию на 22.05.2003; техническим паспортом нежилого строения № 12А по ул. Герцена, составленным по состоянию на 22.12.2007 с учетом писем Омского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № Ф55/456 от 28.12.2007, № Ф55109-79 от 10.03.2010; свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.07.2003; обоснованием потребности площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации трехэтажного здания с одноэтажной пристройкой (пункт общественного питания - кафе) по ул. Герцена, 12А в ЦАО г. Омска, выполненное ООО «Проект плюс»; кадастровой выпиской от 16.11.2009 № 5536/209/09-765 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0087; кадастровой выпиской от 23.03.2010 № 55361201/10-1969 на участок с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0048; материалами кадастровых дел № 55:36:04 01 16:0087, № 55:36:04 01 16:0048, согласно которым местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0087, определено по поворотным точкам (т.268, т.269, т.270, т.271, т.274, т.275. т. 276, т.517) границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 16:0048, представленным истцу в аренду под размещение объекта недвижимости без учета площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости.

Поскольку границы земельного участка :0087 установлены без учета площади принадлежащего истцу объекта недвижимости и без учета нормативной потребности в площади земли для эксплуатации здания, было нарушено исключительное право предпринимателя на земельный участок как занимаемый объектом недвижимости, так и необходимый для его использования.

Согласно статье 68 Земельного кодекса Российской Федерации землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

На основании статьи 15 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в редакции, действовавшей в период формирования земельного участка :0087) при проведении территориального землеустройства выполняется межевание объектов землеустройства.

В соответствии со статьей 17 данного Закона межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование.

Пунктом 1 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшего в период формирования земельного участка :0087) предусмотрено, что землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда. При проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке (п. 4 названной статьи).

Порядок проведения территориального землеустройства в период формирования земельного участка :0087 определен Правительством Российской Федерации в «Положении о проведении территориального землеустройства», утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396.

Согласно пункту 9 указанного Положения работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя: определение границ по межеванию объектов землеустройства на местности и их согласование с лицами, права которых могут быть затронуты.

В соответствии с пунктом 10 Положения № 396, при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.

Из пункта 11, 14.1 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 руководителем Федеральной службы земельного кадастра России (далее по тексту - Методические рекомендации), следует, что работы по межеванию включают в себя согласование границ с лицами, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления).

В соответствии с пунктом 3 Положения, пунктом 4 Методических рекомендаций, работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов земельных участков, как правило, включают в себя два этапа: во-первых, составление проекта территориального землеустройства, его согласование и утверждение; во-вторых, составление карты (плана) земельного участка по результатам установления границ земельного участка на местности и (или) съемки на местности частей земельного участка, занятых объектами недвижимости.

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что проект границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с собственниками объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке либо с собственниками смежных земельных участков.

При этом подлежат отклонению доводы ООО «СП «ТЦ «Омский» о том, что отсутствовали основания для согласования установлении границ земельного участка  :0087, поскольку это