Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу n А70-2048/2010. Изменить решение

№ 6115, а также все права, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 ГК РФ).

Абзацем 3 пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке также установлено, что уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

В силу пункта 1 статьи 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Так как кредитный договор № 6115 от 02.11.2007 заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, подлежащему государственной  регистрации, должна была быть совершена в этой же форме.

В настоящем случае договор уступки права требования по кредитному договору, заключенный в простой письменной форме,  соответствует указанным требованиям.  

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал на то,  что переход права требования по договору залога в результате уступки права требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации, однако в деле отсутствуют сведения о заключении договора уступки прав по договору залога недвижимого имущества № 6115-1 от 02.11.2007 в виде отдельного договора и его государственной регистрации.

Заключение отдельного договора уступки прав по договору залога в связи с заключением договора уступки прав по основному обязательству законом не предусмотрено, так как в настоящем случае права залогодержателя перешли к истцу в силу статьи 384 ГК РФ.  

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации. Новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В настоящем случае переход прав залогодержателя ОАО «Тюменьэнергобанк» к ОАО «МДМ Банк» зарегистрировано, о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.02.2010 (т.1, л.д.29-37).

В силу изложенного,  указанный вывод основан на неверном толковании норм материального права.

Пунктом 3.2 договора уступки прав требования № 412 от 09.10.2008 установлено, что в случае неисполнения обязательств должником по любому из кредитных договоров цессионарий вправе совершить обратную уступку цеденту, а цедент обязан принять требования к такому должнику. 

Судом апелляционной инстанции у конкурсного управляющего ОАО «Тюменьэнергобанк» запрошена информация о том, имела ли место обратная уступка по договору № 412 в отношении должника «ТюменьБизнеском» по кредитному договору № 6115 от 02.11.2007, исполнение обязательств по которому было обеспечено залогом имущества ООО «Сибактивы» в соответствии с договором ипотеки № 6115-1.

В соответствии с ответом от 13.11.2010 исх. № 30-10/1845 согласно документации, переданной конкурсному управляющему банка от временной администрации по управлению ОАО «Тюменьэнергобанк», назначенной Банком России, обратная уступка по договору № 412 от 09.10.2008 в отношении обязательств ООО «ТюменьБизнеском» не осуществлялась.

Таким образом, ОАО «МДМ Банк» является залогодержателем, имеющим право в силу пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства,  что установлено в ходе судебного разбирательства.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

Неисполнение ООО «ТюменьБизнеском» обязательств по кредитному договору № 6115 от 02.11.2007 в установленные сроки  сторонами дела не оспаривается.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ ОАО «МДМ Банк» правомерно обратилось в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога и установлении начальной продажной цены в соответствии с рыночной стоимостью предмета залога.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество определен статьей 349 ГК РФ.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Такой порядок определен в статье 56 Закона об ипотеке, по условиям пункта 1 которой имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в числе прочего, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Согласно представленному ОАО «МДМ Банк» отчету об оценке рыночной стоимости залогового имущества объектов недвижимости ООО «Сибактивы», расположенных по адресу: г. Тобольск, Промзона, 1, выполненному ООО «Компания БрОК», рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога на 07.05.2010 составила 85 890 000 руб. (т.2. л.д.3-97).

Возражения ответчика, основанные на данных отчета о рыночной стоимости  спорного имущества по состоянию на 2006 год, следуют отклонить, поскольку не отражают действительной рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения дела.

Таким образом, при определении начальной продажной цены заложенного имущества необходимо исходить из требований истца об определении таковой в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости залогового имущества № 169 от 07.05.2010, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью  «Компания БрОК».

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что исковые требования ОАО «МДМ Банк» обоснованны, подлежат удовлетворению, решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2010 по делу № А70-2048/2010 подлежит отмене на основании пункта 1 части 1, пункта 1 части 2, части 3 статьи 270 АПК РФ.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины по первой и апелляционной инстанции относятся на ответчика.

Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2010 по делу № А70-2048/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обратить взыскание в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» (ОГРН 1025400001571, ИНН 5408117935) путем продажи с публичных торгов на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Сибактивы» (ОГРН 1027200853107, ИНН 7202108200), переданное в залог по договору № 6115-1 от 02.11.2007 в счет исполнения обязательств по кредитному договору № 6115 от 02.11.2007 в размере 127 766 200 руб. 11 коп., в том числе:

- нежилые помещения на первом этаже №№ 1-130,132-141, 148, 157, на втором этаже №№ 1-15, 19, 34-39, 81-142, на третьем этаже №№ 1-57, на четвертом этаже № 1-18, на пятом этаже №№ 1-3 в пятиэтажном панельном здании АПК, общей площадью 9 436,2 кв.м. Литер А., находящиеся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 1, установив начальную продажную цену в размере 62 936 000 руб.;

- нежилые помещения, расположенные на первом этаже четырехэтажного панельного здания производственного корпуса №№ 131, 142-147,149-156, 158, назначение: нежилое, площадь: общая 144,20 кв.м., находящиеся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 1, установив начальную продажную цену в размере 932 000 руб.;

- нежилые помещения, расположенные на втором этаже производственного корпуса №№ 16-18, 50-80, 80а, 806, площадь: 2 142,90 кв.м., находящиеся по адресу: тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 1, установив начальную продажную цену в размере 13 376 000 руб.;

- одноэтажное кирпичное строение общей площадью 93,5 кв.м. Литер Б. Контрольно-пропускной пункт, находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 2, установив начальную продажную цену в размере 338 000 руб.;

- одноэтажное панельное строение общей площадью 277,3 кв.м. Литер Д. Гараж, находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 3, установив начальную продажную цену в размере 2 461 000 руб.;

- одноэтажное строение общей площадью 108,3 кв.м. материал стен: сборно-металлическая конструкция. Литера Г. Котельная, находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 5, установив начальную продажную цену в размере 671 000 руб.;

- одноэтажное панельное строение общей площадью 530,5 кв.м. Литер Е. Склад, находящийся по адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 6, установив начальную продажную цену в размере 3 534 000 руб.;

 - одноэтажное кирпичное строение общей площадью 86 кв.м. Литер В. Столярный цех, находящийся по адресу: Тменская область, г.Тобольск, Промкомзона 1, строение 7, установив начальную продажную цену в размере 516 000 руб.;

- право аренды земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов, фактическое использование (назначение) - под нежилое здание (производственного и административного назначения), общей площадью 13 557,4 кв.м., находящееся адресу: Тюменская область, г.Тобольск, Промомзона 1, строение 1, установив начальную продажную цену в размере 1 126 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибактивы» (ОГРН 1027200853107, ИНН 7202108200) в пользу открытого акционерного общества «МДМ Банк» (ОГРН 1025400001571, ИНН 5408117935) 6 000 руб. расходов  по уплате  государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.Н. Глухих

Т.А. Шарова