Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А70-1666/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А, - 3 447 841 руб. (л.д. 79 т. 6); нежилого помещения, общей площадью 923,0 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, - 12 971 842 руб. (л.д. 79 т. 3).

Представленная в таблице информация получена оценщиком из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в следующих источниках информации: Газета «Горный край», газета «Рекламный вестник».

Согласно пункту 18 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО №1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно пункту 15 отчета № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 6 186 438 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 4 631 667 руб. и доходного подхода – 6 852 768 руб.).

Согласно пункту 15 отчета № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 3 151 055 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 3 447 841 руб. и доходного подхода – 2 854 267 руб.).

Согласно пункту 15 отчета № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 11 484 593 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 12 971 842 руб. и доходного подхода – 9 997 544 руб.).

Истец не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что окончательные выводы о рыночной стоимости объектов сделаны оценщиком путем сведения результатов всех используемых подходов к оценке с целью определения преимуществ, достоинств и недостатков каждого их них (в данном случае, как сравнительного, так и доходного подходов).

При этом, сопоставив значения рыночной стоимости объектов согласно сравнительному и доходному подходу, судом апелляционной инстанции установлено, что итоговые значения рыночной стоимости в большей степени приближены к значениям рыночной стоимости исходя из доходного подхода, в то время как применение последнего и полученные в результате такого применения результаты истец по существу не оспаривает.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, возможен в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта.

Следовательно, истец должен предоставить доказательства того, что оспариваемые отчеты являются недостоверными, т.е. указанная в отчетах стоимость нежилых помещений не является рыночной.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

Определением суда от 29.04.2010 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» эксперту Глебову М.В.

В материалы дела также представлены экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков»: отчета № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3 (л.д. 38-89 том 8); отчета № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 186,4 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1 А (л.д. 67-73 том 5); отчета № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 923,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 51-103 том 2), содержащие выводы о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1-3. Применение оценщиками аналогов, используемых в сравнительном подходе, не обосновано. В доходном подходе оправдано использование арендных ставок для аналогов, расположенных в Центре г. Нижнего Тагила. Корректировки на местоположение и физическое состояние в рамках сравнительного и доходного подходов некорректны. Таким образом, расчеты стоимости объектов оценки выполнены с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, в материалы дела представлены, выполненные по инициативе ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр»: заключение по экспертизе отчета № 379/12-09 (исправленный), в редакции от 23.04.2010, выполненное Набоковой Ириной Владимировной – председатель Экспертного совета ООО «Империя-А», членом Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», содержащее выводы о том, что формальные требования к отчетам соблюдены полностью, о соответствии отчета статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, о соблюдении требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и муниципального контракта № 24к от 03.12.2009, применение оценщиком аналогов, используемых в сравнительном и доходном подходах обоснованно (л.д.112-123 т. 9); экспертное заключение «Об объективности судебной экспертизы по делу № А70-1666/2010 Арбитражного      суда       Тюменской      области,      выполненной      Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», выполненное Печкиным Сергеем Александровичем – сертифицированным оценщиком РОО по оценке недвижимости, членом Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», членом Правления Тюменского регионального отделения «Российского общества оценщиков», содержащее выводы о том, что отчет № 379/12-09 об оценке объекта оценки в редакции от 23.04.2010 представляет      собой      документ,      составленный     в     соответствии     с      законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщиков относительно стоимости объекта оценки (л.д. 124-150 т.9).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Основания несогласия с заключением экспертизы должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией.

Позиция истца, настаивающего на недостоверности оспариваемых отчетов, заключающаяся в критической оценке представленных ответчиком заключений, в отсутствие доказательств в обоснование доводов о недостоверности содержащихся в них сведений, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость допроса эксперта Глебова М.В., соответствующего ходатайства истец не заявил.

В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Выводы, изложенные в экспертном заключении Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1-3, подтверждения в материалах дела не нашли.

Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемые отчеты соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

В то время как решение вопросов права относится к исключительной компетенции суда.

Кроме того, в предмет доказывания по заявленному иску входит определение соответствия рыночной цены объектов недвижимости указанной в спорных отчетах № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010); № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010); № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) действительной рыночной цене объектов недвижимости.

Однако указанные экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» не содержат сведений о действительной (иной) рыночной стоимости объектов недвижимости.

Других отчетов независимого оценщика о стоимости спорных объектов недвижимости Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не представил, ходатайства о проведении соответствующей судебной экспертизы, которая могла бы определить действительную рыночную стоимость нежилых помещений: расположенных в г. Нижний Тагил, по ул. Вязовская, 3 общей площадью 318,7 кв.м., по ул. Захарова , 1 А общей площадью186,4 кв.м., по ул. Красноармейская, 62 общей площадью 923,0 кв.м, не заявил.

Не подтвержденные допустимыми доказательствами доводы истца о занижении рыночной стоимости отчуждаемых объектов в основу судебного акта положены быть не могут.

То обстоятельство, что техническое состояние принадлежащих истцу объектов лучше технического состояния объектов-аналогов, сведения о рыночной стоимости которых применены при проведении оценки, истец не доказал.

Напротив, как следует из отчета № 404/12-09 по объекту: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, на дату оценки физический износ здания определен оценщиками на уровне 43% процента (т. 3 л.д. 18-19), в то время как физический износ от 41 до 60 процентов свидетельствует о неудовлетворительном техническом состоянии оцениваемого объекта, то есть эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта (т. 3 л.д.т 52).

Физический износ объектов-аналогов, используемых при сравнительном подходе определения рыночной стоимости указанного объекта, не превышает 40 процентов, что позволило ответчику оценивать их техническое состояние в качестве хорошего (объект-аналог № 2) или удовлетворительного (объекты-аналоги № 1, 3, 4).

Объекты-аналоги, используемые для определения рыночной стоимости объектов по адресу: ул. Вязовская, 3 (отчет № 379/12-09) и ул. Захарова, 1А (отчет № 381/12-09) имеют меньший физический износ по сравнению с оцениваемыми объектами и, как следствие, находятся в лучшем техническом состоянии (т. 9 л.д. 66-67, т. 6 л.д. 65-66).

Из имеющихся в деле фотографий, напротив, усматривается неблагоприятное техническое состояние оцениваемых объектов.

В то время как при расчете рыночной стоимости оценщиком применены уменьшающие коэффициенты.

Тот факт, что из отчетов усматривается, что информация об объектах-аналогах была получена со слов представителей продавцов объектов недвижимости, не исключает возможность принимать указанные сведения в качестве достоверных при рассмотрении настоящего дела.

В свою очередь, доказательств их недостоверности истец не представил.

При должной степени заботливости и осмотрительности, истец имел возможность получить реальные сведения о техническом состоянии аналогов и представить их суду в обоснование заявленных требований.

Так, из содержания оценок ему были известны местонахождения аналогов, контактные телефоны лиц, от которых истцом могла быть получена информация о техническом состоянии объектов-аналогов и др. для ее сопоставления с отраженными в отчете сведениями.

Кроме