Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А70-1666/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения
кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний
Тагил, ул. Захарова, 1А, - 3 447 841 руб. (л.д. 79 т. 6);
нежилого помещения, общей площадью 923,0 кв.м,
расположенного по адресу: г. Нижний Тагил,
ул. Красноармейская, 62, - 12 971 842 руб. (л.д. 79 т.
3).
Представленная в таблице информация получена оценщиком из последних предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в районах близлежащих к оцениваемому объекту, опубликованных в следующих источниках информации: Газета «Горный край», газета «Рекламный вестник». Согласно пункту 18 ФСО №1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО №1). Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Согласно пункту 15 отчета № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 6 186 438 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 4 631 667 руб. и доходного подхода – 6 852 768 руб.). Согласно пункту 15 отчета № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 3 151 055 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 3 447 841 руб. и доходного подхода – 2 854 267 руб.). Согласно пункту 15 отчета № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), итоговая рыночная стоимость объекта оценки составила 11 484 593 руб. (с учетом оценки на основании сравнительного подхода – 12 971 842 руб. и доходного подхода – 9 997 544 руб.). Истец не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что окончательные выводы о рыночной стоимости объектов сделаны оценщиком путем сведения результатов всех используемых подходов к оценке с целью определения преимуществ, достоинств и недостатков каждого их них (в данном случае, как сравнительного, так и доходного подходов). При этом, сопоставив значения рыночной стоимости объектов согласно сравнительному и доходному подходу, судом апелляционной инстанции установлено, что итоговые значения рыночной стоимости в большей степени приближены к значениям рыночной стоимости исходя из доходного подхода, в то время как применение последнего и полученные в результате такого применения результаты истец по существу не оспаривает. В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, возможен в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта. Следовательно, истец должен предоставить доказательства того, что оспариваемые отчеты являются недостоверными, т.е. указанная в отчетах стоимость нежилых помещений не является рыночной. При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы отчетов об оценке рыночной стоимости нежилых помещений. Определением суда от 29.04.2010 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» эксперту Глебову М.В. В материалы дела также представлены экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков»: отчета № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 318,7 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3 (л.д. 38-89 том 8); отчета № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 186,4 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1 А (л.д. 67-73 том 5); отчета № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 923,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 51-103 том 2), содержащие выводы о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1-3. Применение оценщиками аналогов, используемых в сравнительном подходе, не обосновано. В доходном подходе оправдано использование арендных ставок для аналогов, расположенных в Центре г. Нижнего Тагила. Корректировки на местоположение и физическое состояние в рамках сравнительного и доходного подходов некорректны. Таким образом, расчеты стоимости объектов оценки выполнены с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объектов недвижимости. Кроме того, в материалы дела представлены, выполненные по инициативе ООО «Западно-Сибирский Консалтинговый центр»: заключение по экспертизе отчета № 379/12-09 (исправленный), в редакции от 23.04.2010, выполненное Набоковой Ириной Владимировной – председатель Экспертного совета ООО «Империя-А», членом Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», содержащее выводы о том, что формальные требования к отчетам соблюдены полностью, о соответствии отчета статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, о соблюдении требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и муниципального контракта № 24к от 03.12.2009, применение оценщиком аналогов, используемых в сравнительном и доходном подходах обоснованно (л.д.112-123 т. 9); экспертное заключение «Об объективности судебной экспертизы по делу № А70-1666/2010 Арбитражного суда Тюменской области, выполненной Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», выполненное Печкиным Сергеем Александровичем – сертифицированным оценщиком РОО по оценке недвижимости, членом Общероссийской организации «Российское общество оценщиков», членом Правления Тюменского регионального отделения «Российского общества оценщиков», содержащее выводы о том, что отчет № 379/12-09 об оценке объекта оценки в редакции от 23.04.2010 представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщиков относительно стоимости объекта оценки (л.д. 124-150 т.9). В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ). Основания несогласия с заключением экспертизы должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией. Позиция истца, настаивающего на недостоверности оспариваемых отчетов, заключающаяся в критической оценке представленных ответчиком заключений, в отсутствие доказательств в обоснование доводов о недостоверности содержащихся в них сведений, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной. Ссылаясь в апелляционной жалобе на необходимость допроса эксперта Глебова М.В., соответствующего ходатайства истец не заявил. В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств. Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Выводы, изложенные в экспертном заключении Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», о том, что спорные отчеты не соответствуют требованиям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО №№ 1-3, подтверждения в материалах дела не нашли. Суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемые отчеты соответствует требованиям Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. В то время как решение вопросов права относится к исключительной компетенции суда. Кроме того, в предмет доказывания по заявленному иску входит определение соответствия рыночной цены объектов недвижимости указанной в спорных отчетах № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010); № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010); № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010) действительной рыночной цене объектов недвижимости. Однако указанные экспертные заключения Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» не содержат сведений о действительной (иной) рыночной стоимости объектов недвижимости. Других отчетов независимого оценщика о стоимости спорных объектов недвижимости Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не представил, ходатайства о проведении соответствующей судебной экспертизы, которая могла бы определить действительную рыночную стоимость нежилых помещений: расположенных в г. Нижний Тагил, по ул. Вязовская, 3 общей площадью 318,7 кв.м., по ул. Захарова , 1 А общей площадью186,4 кв.м., по ул. Красноармейская, 62 общей площадью 923,0 кв.м, не заявил. Не подтвержденные допустимыми доказательствами доводы истца о занижении рыночной стоимости отчуждаемых объектов в основу судебного акта положены быть не могут. То обстоятельство, что техническое состояние принадлежащих истцу объектов лучше технического состояния объектов-аналогов, сведения о рыночной стоимости которых применены при проведении оценки, истец не доказал. Напротив, как следует из отчета № 404/12-09 по объекту: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62, на дату оценки физический износ здания определен оценщиками на уровне 43% процента (т. 3 л.д. 18-19), в то время как физический износ от 41 до 60 процентов свидетельствует о неудовлетворительном техническом состоянии оцениваемого объекта, то есть эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта (т. 3 л.д.т 52). Физический износ объектов-аналогов, используемых при сравнительном подходе определения рыночной стоимости указанного объекта, не превышает 40 процентов, что позволило ответчику оценивать их техническое состояние в качестве хорошего (объект-аналог № 2) или удовлетворительного (объекты-аналоги № 1, 3, 4). Объекты-аналоги, используемые для определения рыночной стоимости объектов по адресу: ул. Вязовская, 3 (отчет № 379/12-09) и ул. Захарова, 1А (отчет № 381/12-09) имеют меньший физический износ по сравнению с оцениваемыми объектами и, как следствие, находятся в лучшем техническом состоянии (т. 9 л.д. 66-67, т. 6 л.д. 65-66). Из имеющихся в деле фотографий, напротив, усматривается неблагоприятное техническое состояние оцениваемых объектов. В то время как при расчете рыночной стоимости оценщиком применены уменьшающие коэффициенты. Тот факт, что из отчетов усматривается, что информация об объектах-аналогах была получена со слов представителей продавцов объектов недвижимости, не исключает возможность принимать указанные сведения в качестве достоверных при рассмотрении настоящего дела. В свою очередь, доказательств их недостоверности истец не представил. При должной степени заботливости и осмотрительности, истец имел возможность получить реальные сведения о техническом состоянии аналогов и представить их суду в обоснование заявленных требований. Так, из содержания оценок ему были известны местонахождения аналогов, контактные телефоны лиц, от которых истцом могла быть получена информация о техническом состоянии объектов-аналогов и др. для ее сопоставления с отраженными в отчете сведениями. Кроме Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А75-4911/2009. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ) »Читайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2025 Март
|