Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2010 по делу n А70-1666/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В настоящем деле Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил заявил о признании недостоверными (недействительными): отчета об оценке № 379/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) рыночной стоимости помещения площадью 318,7 кв.м, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Вязовская 3 (л.д. 3, 4 т. 7, л.д. 21 т. 8); отчета об оценке № 381/12-09 (дата оценки на 25.11.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 186, 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Захарова, 1А (л.д. 3, 4 т. 4, 50 т.5); отчета № 404/12-09 (дата оценки на 03.12.2009 в редакции от 23.04.2010) об определении рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 923 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Красноармейская, 62 (л.д. 5, 6 т.1, л.д. 30 т.2).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как предусмотрено статьей 13 указанного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно руководящим разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (абзацы 2, 4, 5, 6, 7, 8 пункта 1), в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. После совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод соответствует Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2005 № 3497/05.

Обязательность для него величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, и, как следствие, право на предъявление иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил обосновывает тем, что цель проведения оценки - определение рыночной стоимости во исполнение Федерального закона от 27.07.2008 № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Между тем, в рассматриваемом случае Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил не является той стороной, которая безусловно обязана заключить сделку купли-продажи имущества по цене, определенной по результатам проведения оспариваемой оценки.

Являясь продавцом, именно Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества.

При этом, в случае несогласия с ценой, определенной конкретным оценщиком, направление предложения о заключении договора купли-продажи имущества именно по этой цене, для продавца обязательным не является, в отличии, например, от покупателя, для которого указанная продавцом с учетом независимой оценки цена является обязательной.

В этом случае продавец, не согласный с результатами независимой оценки, не лишен возможности обратиться к другому независимому оценщику в целях повторной оценки подлежащего отчуждению объекта.

Доказательств, обосновывающих необходимость заключения договора купли-продажи по цене, определенной ООО «Западно-­Сибирский Консалтинговый центр», податель жалобы не привел, равно как не привел и норм федерального и регионального законодательства, ограничивающего собственника в определении цены отчуждения недвижимого имущества.

При этом тот факт, что в рассматриваемом случае оценщик определен истцом по результатам проведенных муниципальных торгов, не является подобным ограничением.

Ни Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ни Федеральный закон от 21.07.2005 №  94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» таких запретов не содержат.

В отсутствие нарушения его прав, продавец муниципального имущества тем лицом, которое вправе заявлять об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, посредством предъявления самостоятельного иска, не является.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на использование оценщиком объектов для сравнения, не аналогичных по своим свойствам объекту оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО №1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО №1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 14.3 оспариваемых отчетов объект оценки может быть оценен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и методом капитализации доходов в рамках доходного подхода.

При этом оценщик обосновал причины отказа от применения затратного  подхода к оценке (пункт 14.3 отчетов № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010).

Возражений по поводу отказа ответчика от применения затратного подхода к оценке, равно как и применения, наряду со сравнительным, доходного подхода к оценке истец не заявил.

Доводы истца сводятся к оспариванию правильности и обоснованности действий ответчика при проведении оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО №1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Как следует из отчетов № 379/12-09 (в редакции от 23.04.2010), № 404/12-09 (в редакции от 23.04.2010), № 381/12-09 (в редакции от 23.04.2010), оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В таблице «Выбор объектов-аналогов» (пункт 14.4 отчетов) приведены характеристики аналогов (четырех или пяти), которые использовались для расчета цены с применением корректировки на стоимость одного квадратного метра сопоставимых объектов.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная сравнительным методом, составила для нежилого помещения, общей площадью 318,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Вязовская, 3, - 4 631 667 руб. (л.д. 81 т. 9); нежилого помещения, общей площадью 186,4