Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2010 по делу n А46-8233/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

При этом датой договора  указано  01.04.2008.

Из  представленных в дело документов усматривается, что на основании договора присоединения от 02.02.2010 ОАО «Жилсервис» реорганизовано путем присоединения к ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» с переходом к последнему всех прав и обязанностей присоединяемого лица (л.д. 136-142 т. 1). В Единый государственный реестр юридических лиц 01.04.2010  внесена запись о прекращении деятельности ОАО «Жилсервис» в связи с реорганизацией.

В отзыве на исковое заявление ответчик - ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» подтвердил переход к нему в соответствии с пунктом 2 статьи 58 ГК РФ с 01.04.2010 всех прав и обязанностей ОАО «Жилсервис», в том числе и  по договору управления от 29.01.2008, ранее заключенному между собственниками многоквартирного дома и ОАО «Жилсервис» (л.д. 74-76 т. 1).

 Уставом ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами (л.д. 145-146 т. 1). ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» имеет филиал в городе Омске, который  (в соответствии с  пунктом 2.7 положения о филиале) является исполнителем договоров, заключенных обществом (л.д. 19-20 т. 2).

Между тем, из материалов дела не следует, что собственники помещений в многоквартирном доме № 24 по ул. Гашека были уведомлены о состоявшейся 01.04.2010 реорганизации ОАО «Жилсервис». Будучи его правопреемником, ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» не инициировало, однако, внесение в договор управления от 29.01.2008 соответствующих изменений.  

В связи с этим именование в протоколе общего собрания  от 14.04.2010 договора управления, от которого собственниками помещений принято решение отказаться, как заключенного с ОАО «Жилсервис» договора, соответствует тексту этого договора.  Принятое собственниками решение отказаться от исполнения договора управления, заключенного с ОАО «Жилсервис», распространяется и на ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», участвующего в договоре управления от 29.01.2008 в качестве правопреемника ОАО «Жилсервис» (вне зависимости от того, что в части управляющей организации  изменения в договор не внесены).

Уведомление от 19.04.2010 об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, адресованное ОАО «Жилсервис», было получено ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт». На указанное уведомление ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» дало ответ (письмо от 12.05.2010  на л.д. 46 т.1), из которого следует, что адресованное ОАО «Жилсервис» уведомление принято ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» как его правопреемником. В письме от 12.05.2010 ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» не ссылалось на то, что решение о расторжении договора от 29.01.2008 принято не в отношении ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», а в отношении ОАО «Жилсервис».

Поэтому у суда первой инстанции  отсутствовали основания для вывода о том, что собственниками помещений не принималось решение об отказе от исполнения договора управления  с  ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».

 То обстоятельство, что в протоколе общего собрания собственников  указана не дата составления договора управления (29.01.2008), а 01.04.2008, то есть дата, с которой договор управления многоквартирным домом от 29.01.2008 в соответствии с его пунктом 6.1 начал действовать, не имеет правового значения.

  В ответе от 12.05.2010  на уведомление собственников об отказе от исполнения договора ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» указало, что считает договор от 29.01.2008 действующим, поскольку претензий от собственников помещений о ненадлежащем исполнении функций по управлению домом не получало (л.д. 46 т. 1). Аналогичный довод  ответчик изложил и в отзыве на исковое заявление, а также сослался на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией  обязательств  и  оснований для передачи технической документации на дом № 24 по ул. Гашека истцу  - ООО «Жилищные услуги» (л.д. 74-76, 106 т.1).

 Однако суд апелляционной инстанции считает, исходя из представленных в материалы дела доказательств, что у собственников помещений дома № 24 по ул. Гашека имелись основания для расторжения договора управления от 29.01.2008  в одностороннем порядке  в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и пунктом 6.3 договора от 29.01.2008.

В суде первой инстанции ООО «Жилищные услуги» указало, что ответчик ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства: не выполнял работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (в 2009г. не выполнен косметический ремонт подъезда № 4); некачественно выполнил ремонт межпанельных швов, не установил турникетные ограждения на придомовой территории, в нарушение действующих правил и норм произвел одинарное, а не двойное остекление оконных проемов в местах общего пользования, в подъездах дома не отремонтировал загрузочные клапаны мусоропроводов, в течение 2009г. и начале 2010г. ненадлежащим образом убирал придомовую территорию, не производил уборку в подъездах № 1 и № 2 дома, не выполнял кронирование деревьев, ремонт кладки приямков продухов подвала, в подъездах не выполнял ремонт почтовых ящиков, перераспределение нагрузки по фазам, в результате чего происходит перегрев электропроводки и предохранительной группы, не заключил договор на обслуживание  приборов учета тепловой энергии, установленных при проведении капитального ремонта; не предоставлял собственникам отчеты об использовании денежных средств, поступающих от собственников помещений на лицевой счет дома за 2008-2009г.г. Кроме того, в 2009г. при выполнении капитального ремонта без согласования с собственниками помещений вместо 6 тепловых узлов установлено 3 узла, произведена частичная замена металлических труб на полипропиленовые, упрощена схема теплоснабжения первого и второго подъездов (дополнительные пояснения к иску на л.д. 26-28 т.2) .

В подтверждение указанных обстоятельств ООО «Жилищные услуги» представило в материалы дела заявление о выделении средств на текущий ремонт дома от 02.11.2009; письмо от 11.01.2010, адресованное ОАО «Жилсервис»; ответ Департамента городского хозяйства Администрации г.Омска от 24.02.2010 на заявление; акт от 31.03.2010; уведомление от 12.04.2010 об обследовании дома; акт обследования от 22.04.2010;  письмо ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» от 04.05.2010 № 01-05/1027м-1375; акт от 25.08.2010  (л.д. 29-36, 59, 62, 64 т. 2).

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.10 договора от 29.01.2008 управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае принятия собственниками соответствующего решения – выполнение работ по капитальному ремонту в порядке и на условиях, определенных дополнительным соглашением к договору; осуществляет проверку технического состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Приложением № 2 к договору установлен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также периодичность их осуществления.

Управляющая организация обязана обеспечить предоставление услуг и выполнение работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также другими нормативными актами, устанавливающими параметры качества оказания данных услуг (пункт 3.1.2 договора); предоставлять собственникам ежегодный отчёт о выполнении настоящего договора, в том числе отчет о проделанных работах за прошедший отчетный период, в течение трех месяцев с момента завершения отчетного года (пункт 3.1.20 договора).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком как управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом от 29.01.2008.

Так, 02.11.2009 старшая по дому № 24 по ул. Гашека Мишина Е.В. обратилась в ОАО «Жилсервис» с заявлением о выделении средств на текущий ремонт 4-го подъезда дома, который был запланирован в графике ремонтов на 2009 год, но не начинается (л.д. 29 т.2).

 Представители собственников помещений Мишина Е.В. и Гилева Н.П. письмом от 11.01.2010 уведомили ответчика о ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту дома: без согласования вместо шести тепловых узлов установлено три; не заменён бойлер; неправильно сделана схема отопления первого и второго подъездов; в квартирах температура ниже 18ºС; из-за постоянных повреждений бойлера в подвале вода, пар; прибор учета тепловой энергии не сдан в эксплуатацию; некачественно сделаны швы; допущены замены материалов (труб).  В связи с чем  представители  просили  о срочном решении всех вопросов с подрядной организацией  по  капитальному ремонту (л.д. 32-33 т. 2).

Впоследствии Мишина Е.В. обратилась в Администрацию г. Омска с заявлением о проведении финансовой проверки в связи с непредставлением отчета по использованным средствам на капитальный ремонт жилого дома № 24 по ул. Гашека.

На заявление получен ответ от Департамента городского хозяйства Администрации г.Омска от 24.02.2010, в котором сообщается, что капитальный ремонт дома выполнен согласно договору подряда, заключенному между заказчиком – управляющей организацией ОАО «Жилсервис» и подрядной организацией - ООО «ПКФ «Импульс», в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем (на сумму 3 560 000 руб.), ремонт крыши  (на сумму 1 000 000 руб.), ремонт и утепление фасада (на сумму 500 000 руб.), ремонт подвальных помещений (на сумму 100 000 руб.), ремонт и замена лифтового оборудования (на сумму 6 000 000 руб.). Гарантийный срок на выполненные работы составляет 3 года. Подрядная организация несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока. Заказчик вправе потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (л.д. 30-31 т.2).

На основании заявления старшей по дому № 24 Мишиной Е.В. и в её присутствии представители ответчика и подрядной организации 31.03.2010 произвели обследование дома № 24. Актом обследования от 31.03.2010 зафиксировано протекание потолочных перекрытий девятых этажей здания по причине разрушения фановой трубы в технических помещениях, а также наличие трещин, разрушение швов панелей перекрытия кровли и др.  В акте указано, что  работы по гарантии произвести в тёплый период время (л.д. 63 т.2).

Письмом от 12.04.2010 собственники  дома №24 уведомили  ответчика (письмо получено им 19.04.2010) о  назначенном на 11час.  22.04.2010  обследовании дома в связи с ненадлежащим исполнением условий договора управления (л.д.35 т.2).

 Для участия в обследовании дома 22.04.2010 представитель ответчика не явился. Согласно акту обследования от 22.04.2010, составленному комиссией в составе собственников помещений, зафиксированы  следующие результаты проверки: не выполнен косметический ремонт подъезда №4, проведение которого было запланировано во втором квартале 2009г.; не устранена причина протопления квартиры №213; некачественно выполнен ремонт межпанельных швов; остекление оконных проемов в местах общего пользования во всех подъездах не двойное, а одинарное; не выполнен ремонт загрузочных клапанов мусоропроводов; не выполнен ремонт кладки приямков продухов подвала; не выполнен ремонт почтовых ящиков в подъездах дома;  не выполнено перераспределение нагрузки по фазам, в результате чего происходит перегрев электропроводки и предохранительной группы, особенно в подъезде №6; не установлено турникетное ограждение придомовой территории  (л.д.34 т.2)..

Кроме того, в акте от 22.04.2010 комиссия собственников констатировала, что в течение длительного времени не производилась уборка в подъездах №№1,2; уборка  дворовой территории производилась нерегулярно; не выполнялось кронирование деревьев. Не заключен договор на обслуживание  приборов учета тепловой энергии, установленных при  проведении капитального ремонта. Управляющей организацией допущены грубые нарушения, выразившиеся в предоставлении помещения электрощитовой для проживания своим сотрудникам. В период действия договора управляющей компанией ОАО «Жилсервис» не предоставлялись отчеты об использовании денежных средств, поступивших от собственников помещений дома №24 за 2008, 2009 годы.

            На обращение жителей квартир №№ 68, 69, 213, 214, 215, 216 по протоплению  ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» письмом от 04.05.2010, адресованным Мишиной Е.В., сообщило о том, что подрядной организации ООО «ПКФ «Импульс» выдана претензия по устранению выявленных замечаний, подрядная организация гарантирует устранение замечаний по кровле в срок до 01.06.2010 (л.д. 64 т. 2).

Двадцать пятого августа 2010г. комиссией в составе представителя вновь выбранной управляющей организации - ООО «Жилищные услуги» и представителей собственников помещений Мишиной Е.В., Гилёвой Н.П. проведена проверка выполнения ООО «ПКФ «Импульс» гарантийных обязательств по устранению замечаний выполненных в 2009 году работ по капитальному ремонту. Комиссией установлено, что не устранены протечки с бетонной кровли по квартирам №№68, 69, 213, 214, 215, недостатки герметизации межпанельных швов. В гарантированный срок до 01.06.2010  замечания не устранены. Представители ООО «ПКФ «Импульс» не приступали к ремонтным работам по устранению замечаний согласно гарантии и акту обследования от 31.03.2010 (л.д. 62 т.2).

Таким образом, материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком (и его правопредшественником) как управляющей организацией  в период   до 01.05.2010 функций по обеспечению предоставления услуг по капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме №24.

 В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) ответчик обязан доказать обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование своих возражений против иска.

ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» не представило доказательств того, что надлежаще осуществляло контроль за выполнением подрядной организацией - ООО «ПКФ «Импульс» работ по капитальному ремонту.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, установлено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (подпункт «з» пункта 11). Собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (подпункт «в» пункта 40). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42).

Неисполнение управляющей организацией обязанности обеспечить надлежащее  выполнение работ по капитальному