Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2010 по делу n А46-5286/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

№ 2, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: автозаправочную станцию для заправки легкового автотранспорта, назначение: нежилое, общей площадью 31,9 кв.м., инвентарный   номер   6656478,   литер:  А,   этажность:   1,   расположенную    по   адресу:   г.Омск,    ул.   33   Северная,   д.   95, корпус 1,  условный номер объекта      55-55-01/217/2009-618. Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании мирового соглашения от 18.09.2009, утвержденного определением Яровского районного суда Алтайского края 24.09.2009. Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 700 000 руб. Продавец обязан передать предмет договора непосредственно в момент подписания договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи (пункты 1.1, 1.2, 3.1, 4.1 договора).

12 февраля 2010 года и 26 февраля 2010 года Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности ООО «Тирс» на спорные объекты : по адресу: г. Омск, ул. 22-го Апреля, д. 38, корпус 3, условный номер объекта 55-55-01/137/2007-612 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АГ № 168066) и  по адресу: г. Омск, ул. 33 Северная, д. 95, корпус 1, условный номер объекта 55-55-01/217/2009-618 (свидетельство серии 55 АГ № 136024), соответственно.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 07.04.2010 по делу № 33-2302-10г. удовлетворены кассационная, частная жалобы Филимендиковой Татьяны Сергеевны, решение от 21 августа 2009 года,  определение от 24 сентября 2009 года об утверждении мирового соглашения  Яровского районного суда Алтайского края отменены, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.

Как пояснили стороны,  в настоящее время производство  по указанному делу приостановлено до разрешения спора по другому делу.

Ссылаясь на отсутствие у ИП Кокшенева правовых оснований распоряжаться спорным имуществом в пользу ООО «ТИРС» по договорам  купли-продажи № 1 и № 2 от 03.02.2010 в связи с изложенными выше обстоятельствами, статью 209 ГК РФ  ИП Филимендикова Т.С. обратилась с настоящими исками в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим причинам.

Пунктом 2 статьи 218 ГК предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Правомочие ИП Кокшенева по распоряжению спорным имуществом в форме продажи обществу  «ТИРС» по договорам от 03.02.10 №1 и №2 должно быть основано на действительной сделке с ЗАО «Фирма «Резерв» как собственником этого имущества.

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ)

 В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ( ст. 223 ГК РФ).

Право собственности ИП Кокшенева зарегистрировано на основании определения от 24.09.09 об утверждении мирового соглашения.

По своей правовой природе мировое соглашение содержит элементы гражданско-правовой сделки, поскольку представляет собой волеизъявление сторон, направленное на изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем мировое соглашение влечет для сторон правовые последствия лишь с момента придания ему процессуальной формы, то есть с момента утверждения судом мирового соглашения. Мировое соглашение должно соответствовать требованиям гражданского законодательства о сделках.

Не утвержденное судом мировое соглашение не является сделкой, состоявшимся  юридическим фактом, поэтому не влечет для сторон права и обязанности, на возникновение , изменение или прекращение которых оно было направлено.

Основанием возникновения у Кокшенева права собственности в этом случае является утверждение судом мирового соглашения.

Мировое соглашение, определение об утверждении которого отменено состоявшейся сделкой, влекущие входящие в её предмет правовые последствия,  не является

Воля сторон мирового соглашения была направлена на отчуждение имущества при условии утверждения судом указанного соглашения.

Право собственности ИП Кокшенева зарегистрировано и считается возникшим с этого момента в силу ст. 223 ГК РФ на основании отмененного определения от 24.09.09 об утверждении мирового соглашения.

В свою очередь, государственная регистрация права на недвижимость не является  ни  правоустанавливающим юридическим фактом, ни  материально-правовым основанием возникновения права собственности на недвижимость, а носит исключительно правоподтверждающий  характер.

Таким образом,  регистрация права собственности ООО «ТИРС» произведена и существует в отсутствие какого-либо из предусмотренных статьей 218 и в целом главой 14 Гражданского кодекса надлежащего материально-правового основания  возникновения права.

Суд полагает правомерным довод апелляционной жалобы о том,  что основанием государственной регистрации права собственности на недвижимость должен быть законный , а не только вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии со статьей  209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правомочия по владению (физическому обладанию вещью), пользованию (извлечению и присвоению её полезных свойств), распоряжению (определение юридической судьбы вещи (продажа, дарение сдача в аренду, использование самим собственником и др.),  составляющие содержание права собственности, принадлежат собственнику и им реализуются. 

Между тем , распоряжение спорным имуществом в пользу ООО «ТИРС» посредством  заключения договоров №1 и №2 произведено ИП Кокшеневым, не имеющим  материально-правового основания  перехода к нему права собственности, а , следовательно реализовано не принадлежащее ИП Кокшеневу правомочие по распоряжению имуществом , что противоречит статье 209 ГК РФ.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, ничтожные   договоры № 1 и № 2 в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влекут перехода к ООО «ТИРС» права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Имеющиеся записи о государственной регистрации права собственности ООО «ТИРС» на спорные объекты недвижимости являются последствиями  ничтожных договоров №1 и №2.

Изложенный подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 30.09.03 № 8093/03 , в соответствии с которой регистрационная запись о праве собственности, основанная на сделке, признанной судом ничтожной, не может быть сохранена.

Суд полагает, что  Филимендикова Т.С., как владелец 50 % акций ЗАО «Фирма «Резерв», утратившего титул собственности  в результате ничтожных сделок,  имеет законный интерес в заявлении требования в порядке п. 2 ст. 166 ГК РФ о прекращении записей о регистрации права  на имущество за лицом, основывающим свой титул на недействительных сделках и сохраняющий этот титул исключительно в силу государственной регистрации как правоподтверждающего акта.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем деле иск заявлен в интересах ЗАО «Фирма «Резерв» и опосредованно – в интересах самой Филимендиковой Т.С. 

Правовой заинтересованности Филимендиковой  в приведении  ИП Кокшенева и ООО «ТИРС» как  сторон спорных договоров в первоначально состояние суд не усматривает.

ООО «ТИРС» как покупатель имущества,  за которым признается потенциальная заинтересованность в применении реституции в виде обязания  ИП Кокшенева вернуть уплаченное во исполнение сделок,  в судебном заседании 25.10.10   не заявило о необходимости применения такого последствия в случае удовлетворения иска о признании сделок недействительными; определенно выразило отсутствие соответствующего материального интереса.

Учитывая изложенную обществом «ТИРС» позицию, отсутствие правового интереса  в применении такого последствия у Филимендиковой, а также то, что  исковое требование об обязании именно ИП Кокшенева вернуть обществу «ТИРС» полученное по сделкам (как следует из искового заявления и заявления в порядке ст. 49 АПК РФ)  не заявлено, суд апелляционной инстанции  не усматривает оснований для применения такого последствия по собственной инициативе.

Принимая во внимание объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ сторон о владении ИП Валько спорными объектами, принятыми этим лицом в аренду от ЗАО «Фирма «Резерв»,  непрерывности владения ИП Валько независимо от имевших место регистраций переходов права собственности от ЗАО «Фирма»Резерв» к ИП Кокшеневу и от ИП Кокшенева к ООО «ТИРС», суд полагает , что не подлежит удовлетворению исковое требование об обязании ООО «ТИРС» вернуть спорные объекты ,  поскольку ,  несмотря на подписание акта приема-передачи от 25.09.09 – последнее общество не приступило к реализации такого правомочия собственника как владение, понимаемого как нахождение вещи  в физическом обладании (для недвижимости – фактический доступ в помещения спорных объектов, размещение в них людей, имущества, прочее использование в хозяйственной деятельности, защита от нежелательного доступа третьих лиц, несение эксплуатационных расходов  и т.д.).

Из п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ  от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что  правила о добросовестном приобретателе ( ст.ст. 301, 302 ГК РФ)  принимаются судом во внимание при рассмотрении иска собственника  об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя, также и в случае, когда в такой  ситуации заявлены требования о признании недействительными сделок по отчуждению имущества.

 В данном случае об истребовании из владения по правилам ст. 301, 302 ГК РФ не заявлено, предмет иска составляет требование о признании сделок недействительными и применении реституции.

Однако, суд, принимая во внимание рекомендации п. 35  Постановления №10/22, отмечает следующее.  

ООО «ТИРС»  о вступлении во владение спорными объектами после заключения спорных сделок и регистрации своего права собственности на них  не заявило, доказательств не привело.

 Владение и пользование объектами осуществляется ИП Валько, право аренды которого с апреля 2008 года по декабрь 2012 года  подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРПНИ (л.д. 61 т. 2, л.д. 60  т. 1). 

Оценив доводы сторон о цене имущества, определенной ИП Кокшеневым и ООО «ТИРС» в договорах №1 и №2 , суд отмечает,  что  из имеющегося в деле отчета ООО «Юридическая фирма «Инсайдер» №52/11/07 усматривается, что стоимость каждого из спорных объектов оценена в 2007 году   в размере более 30 млн. руб.

К аналогичным выводам о стоимости спорных объектов , в том числе,  по состоянию на 2008 и февраль 2010 года пришла другая экспертная организация – ООО «Профэкс» (л.д. 18, 30 т.д. 4).

Из дополнений к исковому заявлению (л.д. 117 т.2) следует,  что руководителем ЗАО «ФИРМА «Резерв» Сухаревым В.А. также поднимался вопрос о стоимости спорных объектов : из отчетов  №23-2008 и №22-2008, представленным им в уголовное дело , следует, что объекты оценены более 15 и 22 млн. руб. каждый.

Между тем, общая стоимость объектов по спорным сделкам оценена в сумме менее 10 млн. руб.

Довод ООО «ТИРС» об определении  общей стоимости этих объектов в сумму еще менее  в договорах купли-продажи, продавцом в которых выступало ЗАО «Фирма «Резерв» под руководством Филимендикова А.Ю (действующего согласованно с истцом Филимендиковой Т.С.),   в обоснование довода о приближенности цены по спорным договорам к действительной рыночной цене этих объектов не принимаются: указанные ООО «ТИРС»  сделки правовых последствий в виде перехода права собственности от ЗАО «Фирма «Резерв» не повлекли в связи с расторжением (как пояснили представители истца).

Таким образом, при положительном разрешении вопросов о применении последствий признанных ничтожными договоров №1 и №2 ,  суд не усматривает нарушения в отношении ООО «ТИРС» правил о защите добросовестного приобретателя, руководствуясь при этом рекомендациями, данными в пунктах  6  и 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"

Иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной и применении последствий недействительности относится к иску о правах на недвижимое имущество.

В настоящем деле оспорено право собственности ООО «ТИРС» на спорные объекты в результате признания недействительными сделок как материально-правовых оснований его возникновения.

Требование о признании недействительным чужого права  с точки зрения ст. 12 Гражданского кодекса является самостоятельным способом защиты права, поэтому  не подлежит удовлетворению в рамках настоящего иска о признании сделок недействительными в качестве реституционного требования.

Не подлежит удовлетворению исковое требование в порядке реституции об обязании Управление Росреестра по Омской области погасить записи  № 55-55-01/027/2010-878  № 55-55-01/027/2010-818 о праве ООО «ТИРС» на спорные объекты и восстановить записи о праве на них ЗАО «Фирма «Резерв».

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений правообладателей и совершения ими иных действий в порядке,  установленном нормами Федерального