Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по делу n А70-3009/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ИП Ескиной Л.Ю.,  что свидетельствует об  отсутствии у Департамента намерения передать спорное имущество другому лицу или истребовать его из владения заявителя по причине прекращения действия договора аренды.

В пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» (далее – Информационное письмо ВАС РФ от 05.11.2009 № 134) отражено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В связи с указанными выше обстоятельствами суд первой инстанции обоснованно проигнорировать обозначенные перерывы при исчислении совокупного срока аренды, поскольку фактические обстоятельства имевших место договорных правоотношений позволяют считать арендные отношения между сторонами для целей применения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ непрерывными.

При этом следует учесть, что в процессе арендных отношений в рамках договора от 26.09.2006 на основании дополнительного соглашения от 19.10.2006 произошла передача прав арендодателя от индивидуального предпринимателя Ескиной Л.Ю. к ООО «Любава», в котором Ескина Л.Ю. является директором и единственным   учредителем, что подтверждается передаточным актом  активов и обязательств от 08.06.2006 (т.1 л.д.25-41).

Согласно пункту 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 №134 суды, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение; при этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Изложенные обстоятельства, в силу разъяснений пункта 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 05.11.2009 №134, также позволяют учитывать при исчислении совокупного срока аренды все указанные заявителем договора аренды, представленные в качестве доказательств (л.д. 52-71). Необходимо принять во внимание все периоды, которые указаны заявителем по договорам ООО «Любава» и его правопредшественников (ИЧП «Емшан», предприниматель Ескина Л.Ю.), которые в силу продолжительного характера указанных отношений по поводу определенного имущества  также позволяют пренебречь указанными перерывами.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что факт наличия договорных отношений в период с 1993 по 2005 не может приниматься во внимание при определении соответствия либо несоответствия субъекта малого и среднего предпринимательства критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, несостоятельны.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что заявитель соответствовал определенному законодательному критерию в виде наличия до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (05.08.2008) более двух лет арендных отношений по поводу определенного муниципального имущества, в связи с которым он претендует на преимущественное право его приобретения. В этой связи оснований для вывода Департамента об арендных отношениях со сроком менее трех лет, изложенного в письме ответчика от 11.03.2009 отсутствуют.

Что касается выводов Департамента при отказе Общества в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о наличии у ООО «Любва» определенной и погашенной задолженности по нескольким арендным платежам следует отметить, что такие факты ненадлежащего исполнения обязательств по договору действительно имели место.

Вместе с тем, Департаментом не обоснованно не принято во внимание, что на момент отражения оспариваемого отказа в письме от 25.11.2009 Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 2 статьи 3 вышеуказанного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ внесены изменения, которые предполагают необходимость оценки наличия или отсутствия задолженности только на день подачи заявления, предусмотренного статьи 9 указанного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (данные изменения вступили в силу с 20.07.2009).

Наряду с этим отсутствуют какие-либо доказательства наличия долга по арендным платежам именно на момент подачи соответствующих заявлений. Имевшие место три факта незначительной просрочки исполнения обязанности по договору, обозначенные в письме Департамента от 11.03.09 (л.д.71), связаны с периодами до 2009 года (2007 и 2008 годы) и повлекли компенсационную уплату пени (л.д. 88,89).

При этом,  первоначальная редакция пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ действительно была связана с условием обязательного перечисления платы за аренду надлежащим образом. Однако данное условие применяется в рамках определенного срока такой аренды, указанного в пункте 1 упомянутой статьи и составляющего три года.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что несоблюдение  Обществом рассмотренного  критерия отнесения последнего к категории субъектов малого или среднего предпринимательства для реализации приоритетного права на приобретение муниципального имущества отсутствовало.

При проверке обоснованности (необоснованности)  и соответствия закону выводов Департамента, при отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о том, что заявитель не являлся арендатором на момент обращения в Департамент (25.11.2009), необходимо принять во внимание, что Общество направило соответствующее заявление еще в феврале 2009 года, когда заявитель являлся арендатором спорного имущества.  Данное заявление Обществом отозвано не было. Департамент в свою очередь в силу вышеизложенных обстоятельств надлежащих и обоснованных действий при его рассмотрении не выполнил.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о сохранении у Департамента обязанности рассматривать критерии, необходимые для реализации ООО «Любава» преимущественного права,    предусмотренного Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и после истечения арендных отношений, поскольку просрочка исполнения таких обязанностей возникла исключительно по вине уполномоченного органа (Департамента).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Департамент не исполнил  надлежащим образом свою обязанность  по вынесению предусмотренного частью  3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке,  несмотря  на наличие указанной оценки и подачу Обществом заявления от 24.02.2009.

В связи с этим суд апелляционной инстанции также отклоняет довод Департамента о том, что оспариваемый отказ был принят по результатам устного приема и при отсутствии необходимого письменного заявления, поскольку материалы содержат письменного заявления от 24.02.2009.

Вопреки доводам апелляционной жалобы изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, в силу наличия у Общества критериев, определенных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также разъяснений, изложенных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134, ООО «Любава» могло и может претендовать на реализацию преимущественного права приобретения конкретного имущества в период с даты подачи первого заявления, так как оно надлежащим образом Департаментом рассмотрено не было.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, признавшим обозначенное длительное бездействие, наряду с формально правомерной подачей иска о выселении из арендуемого имущества в связи с наличием возражений относительно пролонгации договора аренды, являются в своей совокупности и  взаимосвязи доказательствами наличия злоупотребления правом, направленном на воспрепятствование заявителю в реализации его законного преимущественного права приобретения арендованного муниципального имущества.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное. Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства) (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134).

При этом суд первой инстанции обоснованно учел, что в период, когда Общество обратилось в Департамент с заявлением 24.02.2009 с целью реализации преимущественного права приобретения арендованного имущества, которое подлежало рассмотрению положительным образом, Департамент осуществлял проведение 04.09.2009 и 23.12 2009 аукционов, связанных с реализацией только права на заключение договора аренды по поводу спорного имущества.

Доказательства, свидетельствующие о том, что победители указанных аукционов заключили с ответчиком договор аренды, в материалах дела отсутствуют. Обществом были приведены доводы об их отсутствии, а также о фактическом неиспользовании спорного помещения каким-либо арендаторами. Данные обстоятельства ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде Департаментом документально не опровергнуты.

Кроме того, в период с момента подачи заявления от 24.02.2009 до даты истечения арендных отношений (12.07.2009) действовали как положения частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, так и положения статьи 4 указанного Закона, которые предполагали исполнение ответчиком соответствующих обязанностей. Последние предполагали конкретные мероприятия как в связи с соответствующим заявлением ООО «Любава», так на основании собственной инициативы Департамента, направленных на реализацию приоритетного права общества на приобретение конкретного имущества.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у Общества соответствующих критериев, необходимых для реализации ООО «Любава» преимущественного права приобретения  испрашиваемого муниципального имущества

Таким образом, удовлетворив требования ООО «Любава», суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.06.2010 по делу № А70-3009/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Ю.Н. Киричёк

Судьи

Н.Е. Иванова

Е.П. Кливер