Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по делу n А70-3808/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

19 октября 2010 года

                                                        Дело №   А70-3808/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  12 октября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 октября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей  Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Леоновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7489/2010) общества с ограниченной ответственностью «Автоспорт» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 13.07.2010 по делу № А70-3808/2010 (судья Авдеева Я.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» к обществу с ограниченной ответственностью «Автоспорт» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 348 036 рублей,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Автоспорт» – не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» – Менщиков Д.Г. (паспорт, доверенность б/н от 01.10.2010 сроком действия 3 года).

установил:

ООО «Овентал Тюмень» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Автоспорт» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4348 036 рублей.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ увеличил свои требования до 5 603 142 рублей 06 копеек и неустойки в размере 130 195 рублей 94 копеек.

Поскольку требования о взыскании неустойки в размере 130 195 рублей 94 копеек является новым требованием, не заявленным при подаче иска, суд первой инстанции их не принял.

Решением от 13.07.2010 по делу № А70-3808/2010 требования истца были удовлетворены в части взыскания с ООО «Автоспорт» 5 600 513 рублей 04 копейки основного долга.

Основанием для частичного отказа в удовлетворении иска явилось то обстоятельство, что истец документально не подтвердил наличие у ответчика заявленной задолженности в полном размере.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

В обоснование своей позиции ответчик отмечает, что арендуемое помещение было передано арендатору с нефункционирующими системами вентиляции, кондиционирования, дымоудаления. Поскольку названные недостатки были устранены арендатором самостоятельно, ответчик полагает, что расходы, понесенные им на восстановление системы вентиляции, должны быть учтены при взыскании арендных платежей.

Также податель жалобы отмечает, что взыскиваемую задолженность подлежит уменьшить на обеспечительный платеж, внесенный арендатором в размере 855 625 руб., поскольку арендатор не наносил арендодателю ущерба, который подлежит компенсировать за счет названного платежа.

Также податель жалобы отмечает, что суд первой инстанции неправомерно принял увеличение истцом своих требований, поскольку взыскание арендных платежей за май, июнь 2010 года представляет собой новые требования с иными основаниями, не заявленными истцом при первоначальном обращении в суд первой инстанции.

В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу ответчика истец выразил свое несогласие с доводами подателя жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.

Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявившего ходатайства об его отложении.

Исследовав материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 72 НЛ 352429 от 13 мая 2009 года нежилое помещение, назначение: нежилое на третьем этаже культурно-развлекательного центра общей площадью 1 763,2 кв.м., адрес объекта: город Тюмень, улица 2-я Луговая, дом 30, принадлежит на праве собственности истцу.

На основании договора аренды от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 между истцом и ответчиком сложились арендные отношения (л.д. 15-25).

Пунктами 2.1., 3.1. договора от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 контрагенты согласовали, что ООО «Овентал Тюмень» (арендодатель) приняло обязательство предоставить за плату во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилые помещения общей площадью 1 763, 2 кв.м., расположенное на третьем этаже культурно-развлекательного центра по адресу: город Тюмень, улица 2-я Луговая, дом 30, обозначенные номерами с № 89 по № 105, с № 107 по № 110, № 115, № 116 по экспликации третьего этажа технического паспорта, изготовленного Тюменским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Актом приема-передачи  нежилого помещения от 31 августа 2009 года подтверждается исполнение арендодателем обязательства передать имущество в пользование арендатору (л.д. 26).

Контрагенты условились в разделе 4 договора от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009, что арендная плата за 1 кв.м. формируется из двух частей – постоянной и переменной. Постоянная часть (346 рублей 67 копеек с НДС18%) включает в себя базовую ставку (146 рублей 67 копеек, в том числе НДС 18%) и экплуатационные расходы (200 рублей, в том числе НДС 18%) (комплекс услуг по обеспечению нормального функционирования здания/помещения и прилегающей территории КРЦ), и уплачивается авансом не позднее десятого числа каждого текущего календарного месяца аренды путем перечисления на расчетный счет. Базовая ставка и экплуатационные расходы подлежат уплате с 25 сентября 2009 года.

Переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателю на коммунальные      услуги      (электроэнергия,      теплоснабжение,      водоснабжение      и водоотведение), исходя из объемов их фактического потребления арендатором. Объемы фактического потребления определяются на основании данных приборов учета (если они установлены) с расшифровкой видов и стоимости и/или в соответствии с усредненной стоимостью затрат по зданию, пропорционально занимаемой арендатором площади. Размер переменной части определяется расценками поставщиков данных услуг и/или установленными тарифами органами государственной власти на данные виды услуг на дату оказания услуг. По истечении каждого календарного месяца аренды, включая первый неполный календарный месяц аренды, арендатор оплачивает переменную часть арендной платы, указанную в пункте 4.1.2. договора, за соответствующий месяц, исходя из объемов их фактического потребления арендатором пропорционально занимаемой арендатором площади, на основании счетов, выставляемых арендодателем арендатору. Арендатор принял обязательство оплачивать счета в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленного арендодателем счета.

06 апреля 2010 года арендодатель уведомлением № 232 сообщил арендатору, что в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей за период с 25 сентября 2009 года по 11 марта 2010 года арендатор начислил пени в размере 860 730 рублей 12 копеек и на основании пункта 8.2. договора от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 списывает в одностороннем порядке указанную сумму из внесенного по договору аренды обеспечительного платежа.

На указанное уведомление арендатор ответил письмом от 12 апреля 2010 года № 81, которым просил воздержаться от данного действия; рассчитанная арендатором сумма пени в значительной степени отличается от суммы неустойки, заявленной арендодателем.

19 мая 2010 года арендодатель уведомил арендатора о расторжении в одностороннем порядке договора на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9.1 договора аренды и о необходимости передать в тридцатидневный срок арендуемое помещение по акту приема-передачи.

02 июля 2010 года арендатор в ответ на уведомление о расторжении договора сообщил, что помещение было принято арендатором без отделки, все отделимые улучшения и мебель будут демонтированы и вывезены, поскольку являются собственностью арендатора, при намерении арендодателя приобрести часть оборудования купля-продажа может быть оформлена посредством отступного в счет задолженности арендатора.

Поскольку должник не уплатил долг, ООО «Овентал Тюмень» обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области.

Решением от 13.07.2010 по делу № А70-3808/2010 требования истца были удовлетворены в части взыскания с ООО «Автоспорт» 5 600 513 рублей 04 копейки основного долга.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель выполнил свои обязательства по договору от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 в полном объеме.

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 4 договора аренды от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором.

Абзацем вторым пункта 9.1. договора от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя при возникновении задолженности арендатора по уплате арендной платы и обеспечительного платежа за один месяц более чем на 20 дней, а также при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 5.2.3., 5.2.4., 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.14 договора по истечении 30 календарных дней с момента письменного уведомления арендатора арендодателем, при условии, если до даты расторжения договора арендатором не будут устранены нарушения, послужившие основанием для расторжения договора.

При рассмотрении дела по существу, судом первой инстанции было установлено, что арендатор получил уведомление истца  под вход. № 59 от 25.05.2010, что свидетельствует о расторжении договора во внесудебном порядке 25.06.2010.

Вместе с тем материалы дела не содержат сведений о возвращении арендатором арендодателю имущества, переданного арендатору в пользование по договору от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009.

В соответствии с абзацем вторым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, в силу названной нормы, истец имеет право требовать с ответчика арендные платежи за период с 26.06.2010 до момента фактического возврата ответчиком арендованного имущества.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расчетам истца, ответчик за период с сентября 2009 года по 04 июля 2010 года должен был уплатить постоянную часть арендной платы в размере 5 466 936 рублей 86 копеек арендной платы, в том числе базовая часть 2 413 679 рублей 70 копеек и эксплуатационные расходы 3 291 306 рублей 66 копеек, переменная часть 480 518 рублей 18 копеек, всего 5 947 455 рублей 04 копейки.

В обоснование своих требований о взыскании переменной части арендной платы истец представил акты за период с сентября по май 2010 года, подписанные представителями арендатора и арендодателя, с проставленными на них оттисками печатей арендодателя и арендатора, а также акты объемов потребления электрической энергии и мощности, подписанные Филиалом «Горэлетросеть» и истцом, и акты выполненных работ, подписанные ООО «Тюмень Водоканал» и ООО «Овентал Тюмень».

Судом первой инстанции было установлено, что также подтверждается платежными поручениями и актами взаимозачетов, что арендатор уплатил арендодателю 418 098 рублей 64 копейки. Названное обстоятельство не оспаривается истцом.

В соответствии с разделом 4 договора от 31 августа 2009 года № ДДА-50/08/2009 арендатор должен был уплатить арендодателю с 25 сентября по 25 июня 2010 года за пользование арендованным имуществом: постоянная часть арендной платы 5 501 237 рублей 20 копеек. Переменная часть арендной платы на основании представленных в материалы дела актов, подписанных контрагентами ежемесячно составила 480 518 рублей 18 копеек. Таким образом, за период с 25 сентября 2009 года по 25 июня 2010 года арендатор должен был уплатить арендодателю за пользование имуществом 5 981 755 рублей 38 копеек.

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор оплатил истцу 418 098 рублей 64 копейки, апелляционный суд приходит к выводу о том, что  задолженность арендатора составляет 5 563 656 рублей 74 копейки.

Таким образом, апелляционная коллегия находит правомерным удовлетворение судом первой инстанции требований истца в размере 5 563 656 рублей 74 копейки.

Апелляционный суд не принимает довода подателя жалобы о том, что расходы, понесенные ответчиком на восстановление системы вентиляции, должны быть учтены при взыскании арендных платежей.

Так, ответчик в обоснование названного довода утверждает, что арендуемое помещение было передано арендатору с нефункционирующими системами вентиляции, кондиционирования, дымоудаления.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором