Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу n А70-4586/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

к охранно-арендному договору от 01.12.2002 № 139) памятник представляет собой двухэтажные деревянный дом – пятистенок под четырехскатной крышей, прямоугольный в плане с равновеликими проемами и повторяющимся декором средней сложности. Отмостка около цоколей – по трем фасадам с небольшими разрушениями, дворовый фасад стен не обшит, имеется участок стен, пораженный гнилью, окраска крыши в неудовлетворительном состоянии, лестница без окраски.

В соответствии с актом технического состояния здания (приложение к охранно-арендному договору от 20.08.2004 № 185) памятник представляет собой двухэтажные деревянный дом – шестистенок с крестообразными перерубами и двухэтажным дощатым пристроем под четырехскатной крышей. Фасады обшиты горизонтальными профилированными досками. Отмостка около цоколей – в удовлетворительном состоянии, стены бревенчатые с обшивкой досками без видимых деформаций, лестница  окрашена, находится в хорошем состоянии. В акте также содержится описание конструктивных элементов хозяйственных пристроек.

Указание в акте приема-передачи от 21.06.2004 (приложение к охранно-арендному договору от 20.08.2004 № 185) на удовлетворительное техническое состояние памятника само по себе о невыполнении в спорный период ремонтно-реставрационных работ на объекте не свидетельствует.

В материалах дела имеются акты приемки выполненных работ за январь 2004 года, справки о стоимости выполненных работ и затрат от 02.02.2004, в которых периодом выполнения работ указан 01.06.2001-01.02.2004.

Акт комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ по памятнику архитектуры в г. Тюмени, по ул. Дзержинского, 40, от 05.02.2004, как следует из его содержания, составлен по результатам приемки  работ за период с 2001 года по февраль 2004 года, выполненных на основании разрешений от 15.09.1992, от 10.11.2002, от 27.06.2003.

 Содержание указанных документов допустимыми доказательствами ответчик не опроверг.

Сведений о том, что истец выполнил ремонтно-реставрационные работы до получения разрешений от 10.11.2002, от 27.06.2003, то есть фактически осуществил самовольную реконструкцию, подателем жалобы не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что часть выполненных истцом работ в качестве неотделимых улучшений расцениваться не может,  в связи с чем стоимость этих работ на может быть зачтена в стоимость арендованного имущества, также не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции.

Заявленные истцом к зачету в порядке пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 5 539 295 руб. представляют собой стоимость выполненных ремонтно-реставрационных работ по неотделимым улучшениям арендованного имущества, что  подтверждается заключением Управления по культуре администрации города Тюмени от 03.11.2009 № 08-1788/9 о проведенных ремонтно-реставрационных работах на объекте культурного наследия регионального значения «Жилой дом» по ул. Дзержинского, 40 в городе Тюмени.

Указанная сумма рассчитана исходя из сметной стоимости выполненных работ.

В соответствии с отчетом ГУП ТО «Бюро товарных Экспертиз» от 29.04.2010 об определении рыночной стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Дзержинского, д. 40, по состоянию на 15.02.2010, рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости составила 6 365 800 руб.

Тем более, работы, которые в качестве отделимых улучшений ответчик указывает в апелляционной жалобе, таковыми в смысле пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются и не могут быть объектами права собственности истца.

По своему характеру выполнение указанных видов работ было направлено на получение конечного  результата – в виде создания неотделимых улучшений арендованного объекта. Выполнение строительных, реставрационных, ремонтных работ на объекте без вывоза мусора, уборки территории, демонтажа и монтажа конструкций, неразрывно связанных со строительством объекта, невозможно и поэтому  также охватываемых понятием строительных работ.

Письма от 25.03.2010 № 40-08-400 и от 19.04.2010 № 40-08-555, в которых ответчик и третье лицо отрицают возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений в заявленном истцом размере, направлены ответчиком и третьим лицом после возникновения настоящего спора, а потому, исходя от лиц, непосредственно заинтересованных в исходе настоящего дела, не являются надлежащими доказательствами по делу. Тем более, что содержание указанных писем отражает одностороннюю позицию лиц, участвующих в деле, относительно обстоятельств настоящего спора, а сами по себе эти письма доказательственного значения не имеют.

Поскольку арендодатель дал согласие на проведение ремонтно-реставрационных работ за счет собственных средств арендатора и такие работы истцом произведены, у ООО «Забытые ремесла-88» возникло преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Ссылка ответчика на то, что затраты ООО «Забытые ремесла-88» на выполнение ремонтно-реставрационных работ по условиям арендного договора от 01.07.1992 № 98, охранно-арендных договоров от 01.12.2002 № 139, от 23.06.2003 № 152, от 20.08.2004 № 185 компенсированы уменьшением арендной платы, что, по мнению подателя жалобы, исключает зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счёт оплаты имущества в порядке пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

Действительно, начиная с 01.02.1998 в каждом из договоров аренды между сторонами содержалось условие о том, что арендатор освобождается от арендной платы (в пределах 90% от общей величины) на сумму средств, затраченных на проведение реставрационно-восстановительных работ на объекте и подтвержденных ответствующими документами и актом, подписанным представителями сторон. Арендатор обязан ежеквартально предоставлять арендодателю соответствующие документы, подтверждающие затраты, предусмотренные настоящим пунктом (пункт 5.3 арендного договора от 01.07.1992 № 98 в редакции  дополнения от 01.02.1998, пункты 3.5 охранно-арендных договоров от 01.12.2002 № 139, от 23.06.2003 № 152, от 20.08.2004 № 185).

Между тем, порядок зачета стоимости неотделимых улучшений в стоимость  приобретаемого арендованного имущества регулируется специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Более того, сам факт частичного уменьшения размера арендной платы в связи с осуществлением неотделимых улучшений арендованного имущества, ссылаясь на указанное обстоятельство, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени не доказал.

Установленный пунктами 5.3/3.5 договоров порядок уменьшения арендной платы регулировался нормативными актами органов местного самоуправление, а его реализация осуществляется посредством определенной процедуры.

Так, в соответствии с пунктом 2.7 Положения о порядке проведения ремонта и зачета затрат по капитальному ремонту зданий, сооружений и нежилых помещений в счет уплаты арендной платы, утвержденного Постановлением Главы города Тюмени от 26.02.2001 № 8 «Об утверждения Положения о порядке проведения ремонта и зачета затрат по капитальному ремонту зданий, сооружений и нежилых помещений в счет уплаты арендной платы», затраты на реконструкцию здания, сооружения, нежилого помещения, сданного в аренду, быть зачтены в счет арендной платы только по решению комиссии по предоставлению льгот за пользование муниципальным имуществом г. Тюмени.

В материалах дела имеется лишь акт комиссии по приемке ремонтно-восстановительных работ от 26.12.2002 и приказ Инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры от 28.01.2003 об освобождении ООО «Забытые ремесла-88» от арендной платы за использование здания – памятника по ул. Дзержинского, 40 на сумму 305 616 руб. в связи с проведением ремонтных работ в период, предшествующий спорному.

Подписанные сторонами акты освобождения арендатора от арендной платы, как то предусмотрено пунктами 5.3/3.5 договоров,  в связи с осуществлением истцом неотделимых улучшений объекта стоимостью 5 539 295 руб. ответчиком не представлены.

О составлении таких актов ответчик суду апелляционной инстанции не заявлял.

 Доказательств того, что установленная в договорах арендная плата рассчитана с учетом уменьшения (в пределах 90% общей величины) в сравнении с нормативно установленным и обычно взимаемым размером арендной платы, податель жалобы не представил.

Следовательно, само наличие в охранно-арендных договорах условия о возможности уменьшения арендной платы на стоимость неотделимых улучшений, в отсутствие доказательств соблюдения соответствующей процедуры, не может свидетельствовать об автоматическом получении арендатором соразмерной компенсации за произведенные затраты.

Соответствующие акты, подписанные представителями сторон, как то предусмотрено условиями договоров, в материалах дела отсутствуют. В то время как ничем не подтвержденные доводы лица не могут быть положены в основу судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости урегулирования разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества без номера, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Дзержинского, 40, по пункту 2.2 в редакциях покупателя.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 23 июня 2010 года по делу № А70-4586/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.         Апелляционная жалоба Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени оставлена без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени в силу подпункта 1 пункта  1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 июня 2010 года по делу № А70-4586/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

А.Н. Глухих

Л.И. Еникеева