Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу n А70-4586/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

деятельности в Российской Федерации», с учетом неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого имущества, с предоставлением рассрочки платежа на 5 лет.

В ответ на письмо ООО «Забытые ремесла-88» Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени письмом от 07.08.2009 № 08-4152-юл (том 1, л.д. 149) подтвердил преимущественное право ООО «Забытые ремесла-88» на приобретение нежилого строения, находящегося по адресу г.Тюмень ул. Дзержинского, 40, вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Для дальнейшей работы по определению стоимости произведенных неотделимых улучшений, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени предложил истцу предоставить копии заключений балансодержателя (Управления по культуре Администрации города Тюмени) и копии документов подтверждающих согласие арендодателя на выполнение указанных работ.

Письмом от 01.09.2009 № 126 истцом в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени были переданы документы, необходимые для определения стоимости произведенных неотделимых улучшений, и согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений (том 2, л.д. 1-2).

В соответствии с заключением Управления по культуре администрации города Тюмени от 03.11.2009 № 08-1788/9 о проведенных ремонтно-реставрационных работах на объекте культурного наследия регионального значения «Жилой дом» по ул. Дзержинского, 40 в городе Тюмени, стоимость выполненных ремонтно-реставрационных работ по неотделимым улучшениям арендованного имущества составила 5 539 295 руб. (том 2, л.д.3-4).

Приказом Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени от 26.03.2010 № 278 утверждены условия приватизации муниципального имущества (нежилое строение и земельный участок), расположенного по адресу: г.Тюмень, ул. Дзержинского,40 (том 2, л.д.12-13).

07 апреля 2010 года письмом от 01.04.2010 № 1762 ООО «Забытые ремесла-88» от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени передано уведомление о приватизации муниципального имущества с копией решения о приватизации и проектом договора купли-продажи с рассрочкой платежа и без рассрочки платежа.

Цена продажи муниципального имущества (нежилое строение и земельный участок), расположенного по адресу г.Тюмень, ул. Дзержинского,40, согласно решению об условиях приватизации и пункту 2.1 проекта договора купли-продажи составила 8 871 000 руб. 00 коп. с НДС (в том числе, строение – 7 983 900 руб., земельный участок – 887 100 руб.) на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 15.02.2010 № 48/10, выполненного независимым оценщиком ООО «АЗИРА».

Пунктом 2.2 проекта договора предусмотрено, что уплате в бюджет подлежит сумма за вычетом налога в размере 7 653 116 руб. 95 коп. в том числе: 6 766 016, 95 руб. за строение и 887 100,00 руб. за земельный участок.

Полагая, что в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пункт 2.2 договора должен содержать условие о стоимости неотделимых улучшений, засчитываемой в счет оплаты Имущества, указанного в пункте 1.1 договора в размере 5 539 295 руб., письмом от 09.04.2010 № 36 истец направил в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества по пункту 2.2. договора.

Письмом от 22.04.2010 № 44 истец направил ответчику протокол разногласий к договору б/н купли-продажи муниципального имущества (нежилое строение и земельный участок), расположенного по адресу: г.Тюмень, ул. Дзержинского,40, переданного в адрес истца Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени 21.04.2010 (письмо от 21.04.2010 №1762/10-1).

Протокол разногласий ответчиком не подписан.

Разногласия сторон по содержанию пункта 2.2 договора б/н купли-продажи муниципального имущества (нежилое строение и земельный участок), расположенного по адресу: г.Тюмень, ул. Дзержинского, 40, переданного покупателю письмом от 01.04.2010 № 1762 и от 21.04.2010 № 1762/10-1, устанавливающего сумму уплаты в бюджет за выкупаемое муниципальное имущество, переданы на разрешение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что ООО «Забытые ремесла-88» имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Разногласия сторон по настоящему делу сводятся к вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета договора стоимости неотделимых улучшений при изложении пункта 2.2 договора.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Не оспаривая осуществление истцом неотделимых улучшений арендуемого объекта за счет собственных средств арендатора, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени считает недоказанным факт их производства с согласия арендодателя.

Между тем, названный довод подателя жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возможность осуществления неотделимых улучшений предусмотрена пунктом 7.2 охранно-арендного договора от 20.08.2004 № 185, согласно которому все реставрационно-восстановительные работы на объекте, выполненные в соответствии с требованиями настоящего договора и приложений к нему, считаются неотделимыми улучшениями объекта. Взаимоотношения сторон по реставрационно-восстановительным работам на объекте являются продолжением такого рода работ, проводимых по охранно-арендному договору от 23.06.2003 № 152.

В соответствии с пунктом 2.1 охранно-арендного договора от 23.06.2003 № 152 (равно как и пунктом 2.1 охранно-арендного договора от 01.12.2002 № 139, действовавшего ранее) на арендатора была возложена обязанность обеспечивать сохранность объекта, поддерживать его в технически исправном, пригодном к эксплуатации состоянии на весь срок аренды, своевременно производить реставрационно-восстановительные работы на объекте в соответствии с планом-перечнем таких работ, являющимся неотъемлемой частью договора.

По смыслу указанного пункта, перепланировки, переоборудование, реставрационно-восстановительные работы, демонтаж либо сооружение дополнительных элементов объекта как внутри, так и снаружи производится с предварительного письменного согласия арендодателя.

Обязанность по своевременному производству ремонтно-реставрационных, консервационных и реставрационных работ было возложена на кооператив «Забытые ремесла» пунктом 2.1 арендного договора от 01.07.1992 № 98.

Содержание условий перечисленных договоров и дополнительных соглашений к ним позволяют считать взаимоотношения сторон по реставрационно-восстановительным работам на объекте длящимися, являющимся продолжением такого рода работ, проводимых арендатором в рамках правоотношений аренды, начиная с заключения арендного договора от 01.07.1992 № 98.

10.11.2002 ООО «Забытые ремесла-88» Инспекцией по охране и использованию памятников истории и культуры г. Тюмени Комитета по культуре Администрации города Тюмени выдано разрешение № 431-а на производство ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры по ул. Дзержинского, 40, на основании исполнительной сметы. Разрешение действительно до 31.12.2002.

В связи с проведением мероприятий по переводу здания – памятника по ул. Дзержинского, 40 из жилого фонда в нежилой, в письме от 25.06.2003 № 14 ООО «Забытые ремесла-88» обратилось к Инспекции за разрешением на производство ремонтно-реставрационных (с приспособлением) и восстановительных работ согласно смете, просило определить срок выполнения работ до 01.02.2004.

Разрешение от 27.06.2003 № 211а выдано истцу на производство реставрационно-восстановительных работ по зданию-памятнику истории и культуры по ул. Дзержинского, 40, с приспособлением (холодный склад) на основании исполнительной сметы сроком до 31.12.2002.

Неотделимые улучшения произведены путем проведения ремонтно-реставрационных работ с приспособлением на объекте культурного наследия Дзержинского,40.

Фактическое выполнение работ подтверждено актом комиссии по приемке выполненных ремонтно-реставрационных работ по памятнику архитектуры г.Тюмень, ул. Дзержинского,40, от 05.02.2004; актами формы   №  КС-2,   справками   формы   №  КС-3, заключением от 03.11.2009 № 08-1788/9 Управления по культуре   Администрации города Тюмени о проведенных   ремонтно-реставрационных   работах    на объекте культурного наследия регионального значения «Жилой дом»   по ул. Дзержинского,40 в городе Тюмени.

По утверждению ответчика, разрешение выдано на основании исполнительной сметы, которая истцом не предоставлялась, в связи с чем разрешение на производство ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры не может считаться полученным от арендодателя в том смысле, который такому разрешению придан пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Между тем, в тексте имеющихся в материалах дела разрешений имеется ссылка на согласование арендодателем выполнения ремонтно-реставрационных работ на основании исполнительной сметы, что само по себе наличие у арендодателя такой сметы предполагает.

Тем более, что, обращаясь за выдачей разрешения на выполнение таких работ, с письмом от 25.06.2003 № 14 исполнительную смету на объект – Дзержинского, 40, истец ответчику направил.

 Указанное письмо получено Инспекцией по охране памятников истории и культуры г. Тюмени 25.06.2003 и зарегистрировано за входящим № 215. Никаких отметок об отсутствии приложенных к письму документов отметка о получении письма не содержит.

  В свою очередь, доказательств непредставления истцом исполнительной сметы, в том числе свидетельствующих о том, что в связи с непредставлением сметы ответчик предлагал истцу ее представить, в материалах дела не содержится.

При этом, сводные сметные расчеты, объектные сметы, локальные сметы стоимости реставрационно-восстановительных работ в материалы дела представлены.

То обстоятельство, что названные документы ответчиком не утверждены, как ошибочно полагает податель жалобы, не является достаточным основанием для того, чтобы считать произведенные истцом неотделимые улучшения осуществленными в отсутствие согласия арендодателя.

Виды, объемы и стоимость выполненных истцом работ согласованы арендодателем в рамках проведения приемки ремонтно-реставрационных работ на объекте – памятник архитектуры по ул. Дзержинского, 40 в г. Тюмени, о чем составлен акт от 05.02.2004.

При этом, стоимость неотделимых улучшений, испрашиваемая к зачету (5 539 295 руб.) соответствует стоимости ремонтно-восстановительных работ, отраженной в указанном акте.

В результате оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что согласие арендодателя на осуществление неотделимых улучшений ООО «Забытые ремесла-88» было получено.

Ремонтно-реставрационные работы на объекте, согласованные арендодателем, ООО «Забытые ремесла-88» выполнены.

Доводы подателя жалобы о выполнении указанных работ в 1990 года, а не в период с июня 2003 года по февраль 2004 года, надлежащими доказательствами не подтверждены.

Напротив, как следует из пунктов 1.2 охранно-арендных договоров от 01.12.2002 № 139, от 23.06.2003 № 152 в аренду ООО «Забытые ремесла-88» предоставлялось здание-памятник истории и культуры местного значения, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Дзержинского, 40, общей площадью 286 кв.м., в то время как, исходя и пункта 1.2 охранно-арендного договора от 20.08.2004 № 185 площадь арендованного объекта с учетом пристроек (литеры А1-А4) составила 374,1 кв.м

В результате сопоставления актов технического состояния здания (приложения к охранно-арендным договорам от 01.12.2002 № 139, от 20.08.2004 № 185) доводы подателя жалобы об идентичности технического состояния объекта, что, по его мнению, исключает проведение ремонтных работ в период с июня 2003 года по февраль 2004 года, опровергнуты.

Так, согласно акту технического состояния здания (приложение