Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2010 по делу n А46-6613/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

прав и обязанностей, вытекающих из инвестиционного договора № 1 от 23.05.2005, от ООО «Компания «СЭЛ» в соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору от 20.02.2006 (т.1, л.д.117).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательства получения согласия ООО «Дуэт» на передачу прав и обязанностей, вытекающих из инвестиционного договора, от ООО «МКЦ «На Бударина» к ИП Захарченко Ю.М.,  не представлено.

Поэтому соглашение от 01.12.2007  не соответствует требованиям  пункта 3.7 инвестиционного договора № 1 от 23.05.2005, пункту 2 статьи  388 ГК РФ, пункту 2 статьи 382 ГК РФ.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Поскольку соглашение об уступке прав и обязанностей по договору от 01.12.2007 является недействительной сделкой, то  истец не стал стороной инвестиционного договора от 23 мая 2005 года. Соответственно,   не вправе  требовать от ответчика исполнения обязательств  по нему путем обязания заключить договор аренды нежилого помещения мансардного типа 2П (номер на поэтажном плане 27-30) в здании по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1.

Требования истца об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на помещение № 29 поэтажного плана (лестница) не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (пункт 2 названной статьи).

Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В силу статьи 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьей 274 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Как следует из материалов дела, Захарченко Ю.М. является собственником нежилого помещения общей площадью 43,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 4П: антресольного этажа: 2-4, литера А1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 55 АВ 915146 от 25.03.2009 (т.2, л.д.3).

Согласно пояснениям сторон данное помещение  расположено над нежилыми помещениями мансардного типа 3П, номера на поэтажном плане: 27-30, литера А1, общей площадью 41,9 кв.м. в здании по адресу: г. Омск, .ул. Бударина д. 1, принадлежащими ООО «Торговый дом С.П. Жериков» (свидетельство о регистрации права 55 АВ 869792 от 16.03.2009).

Как указывает истец, единственно возможным  способом прохода  в помещения Захарченко Ю.М.  является  лестница, расположенная в помещении  ООО «Торговый дом С.П. Жериков», в связи с чем  требуется установление сервитута на помещение № 29 поэтажного плана (лестница).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление от 23.07.2009 № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу пункта 2 Постановления при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что лестница, расположенная в помещении ответчика, относится к общему имуществу собственников Захарченко Ю.М. и ООО «Торговый дом «Жериков».

Как следует из технического паспорта нежилого помещения № 3П в доме № 1 по ул. Бударина, литера 1, принадлежащие ответчику нежилые помещения общей площадью 41,9 кв.м.   включают четыре помещения  площадью 14,6 кв.м., 10,0 кв.м., 9.9.  и помещения площадью 7.4 кв.м. (л.д. 6 том 2). Представитель ответчика пояснил, что эти помещения разделены между собой перегородками, что следует из технического плана. Однако, не являются функционально изолированными друг от друга, так как не имеют самостоятельных входов, вход  в эти помещения из здания один. 

Из материалов дела следует, что в помещении площадью 7.4. кв.м., обозначенном  в экспликации как «лестница»,  расположена лестница для прохода в антресольный этаж, где расположены помещения Захарченко Ю.М.

 Судом  установлено, что площадь лестницы не включена в площадь помещений, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком. Фактически, эта площадь, как указано выше, включает в себя площадь четырех помещений,  разделенных  перегородками (14,6 + 10,0 + 9.9 + 7.4. = 41,9 кв.м.)

Самостоятельного назначения помещение площадью 7.4. кв.м.  вокруг лестницы не имеет, доказательств того, что это помещение имеет какое-либо функциональное назначение, помимо того, что в нем размещена лестница для прохода в помещения, расположенные выше, ответчиком также не представлено. Поскольку доказательств обратного не имеется, суд исходит из того, что это помещение площадью 7.4. кв.м. предназначено для размещения в нем лестницы, ведущей на антресольный этаж, где расположены помещения истца.

Помещения истца и ответчика созданы в результате реконструкции чердачного помещения и строительству мансарды.  В рамках дела  № А46-12937/2007 установлено, что фактически в результате реконструкции было создано помещение общей площадью 85,2 кв.м. (постановление Восьмого арбитражного суда по делу № А46-6442/2009 от 25.11.2009).   

Истец стал собственником помещений площадью 43.,3 кв.м., а ответчик -  помещений расположенных ниже,  площадью 41.9 кв.м.  По сути, эти помещения явились результатом одной реконструкции. В связи с чем суд полагает обоснованными доводы истца о том, что при  реконструкции предполагалось, что вход в помещения истца должен осуществляться через лестницу,   которая  расположена в помещениях ниже, право собственности на которые было зарегистрировано за ответчиком,  иное назначение лестницы из материалов дела не усматривается.

ООО «Торговый дом С.П. Жериков» не обосновало принадлежность ему лестницы с учетом того, что эта лестница является единственно возможным проходом в помещения истца, расположенные под помещениями ответчика. Сведениями о том, что эта лестница и соответствующая часть помещения площадью 7.4. кв.м., необходимая для прохода к этой лестнице, функционально неразрывно связана с помещениями ответчика и  предназначена исключительно для обслуживания помещений ответчика, последним не представлено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит  к выводу о том, что лестница и часть помещения 7.4. кв.м., необходимая для прохода к этой лестнице, является общим имуществом собственников нежилых помещений – истца и ответчика.

Согласно пункту 3 Постановления от 23.07.2009 № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из того, что в силу статьи 274 ГК РФ собственник помещения может обратиться с иском об установлении сервитута только к собственнику другого помещения, то иск ИП Захарченко Ю.М. не подлежит удовлетворению,  а  истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 в случае, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество споры о признании права общей долевой собственности рассматриваются в судебном порядке. Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Такого требования в рамках настоящего иска не заявлено, а суд не вправе  выйти за пределы заявленных требований и рассмотреть требование, которое не заявилось истцом.  

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 19.04.2010 по делу № А46-6613/2009 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Апелляционная жалоба ИП Захарченко Ю.М. удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

            Решение Арбитражного суда Омской области от 19.04.2010, принятое по делу № А46-6613/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Т.А. Зиновьева

Л.Р. Литвинцева