Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А81-6271/2009. Изменить решение

основной договор. Обязательства сторон по заключению основного договора действуют в течение 3 лет с момента подписания предварительного договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 72 НЛ № 011292 от 02.10.2008 за ООО «Гейм Системс» было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, общей площадью 173,3 кв.м., на 1 этаже здания по адресу: г. Ноябрьск, пр. Мира, 56.

Между тем, ответчик не осуществил действия по заключению основного договора аренды, обязанность по совершению которых была возложена на него условиями предварительного договора аренды от 28.07.2008.

Доказательства вручения истцу письма исх. № 01-02/71 от 15.12.2008 с предложением заключить основной договор аренды помещения ответчик не представил. В письме от 20.10.2009 исх. № 85 ответчик выразил готовность предоставить истцу договор аренды спорного помещения, при этом на иных условиях. Получение истцом указанного письма подлинниками соответствующих документов не подтверждено. Доказательств направления истцу нового проекта договора аренды спорного помещения не представлено.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Отказ от подписания основного договора аренды, равно как и непринятие необходимых мер, направленных на подписание основного договора аренды, с учетом пункта 6.1. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 должны рассматриваться как уклонение стороны от заключения основного договора аренды.

Ответчик ссылается на невозможность заключения основного договора аренды в связи с несоответствием характеристик измененного истцом объекта недвижимости данным, содержащимся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик указывает на самостоятельное изменение истцом характеристик спорного объекта аренды по сравнению с тем, как они указаны в предварительном договоре. По утверждению ответчика, объект, предусмотренный предварительным договором, в настоящее время отсутствует, но существует иной объект с иными характеристиками.

В обоснование своих доводов ответчик представил в суд первой инстанции технический паспорт на нежилое помещение с местонахождением в г. Ноябрьске, пр. Мира, д. 56, с инвентарным номером 10-12-8873-3, изготовленный 07.10.2008 Ноябрьским филиалом ГУП ЯНАО «Окружной центр технической инвентаризации». Согласно указанному техническому паспорту общая площадь спорного помещения (объекта) по состоянию на 07.10.2008 составляет 164,8 кв.м.

Однако, как указывалось выше, за ответчиком зарегистрировано право собственности на спорное помещение, общей площадью 173,3 кв.м.  Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Доказательств, подтверждающих внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений в отношении спорного объекта недвижимости, ответчик суду не представил.

По мнению суда апелляционной инстанции, оснований для отказа в понуждении к заключению основного договора аренды на момент разрешения спора не имелось.

Суд первой инстанции, признавая законными и обоснованными требования истца о понуждении ООО «Гейм Системс» заключить с ООО «АДИДАС» договор аренды спорного помещения, обязал ответчика заключить с истцом договор аренды помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 56, на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением к предварительному договору сторон от 28.07.2008, указав в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора, подтвержденный соответствующими правоустанавливающими документами.

Положения статей 429, 452, 607 ГК РФ не исключают возможность уточнения сторонами площади арендуемого помещения после заключения договора аренды и внесения соответствующих изменений в договор.

В силу пункта 7.1. договора включение дополнительных условий в основной договор, не предусмотренных проектом основного договора (приложение № 5), не допускается за исключением согласованных сторонами случаев.

Пробелы, содержащиеся в проекте основного договора (приложение № 5 к предварительному договору) должны быть заполнены сторонами при подписании основного договора на основании оформленных документов, определяющих требуемую, но не имеющуюся на момент заключения предварительного договора информацию (пункт 7.2. предварительного договора).

Все изменения и дополнения к предварительному договору считаются действительными, если они были совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих сторон (пункт 7.3 предварительного договора).

В исковом заявлении истец просил обязать ответчика заключить с ним основной договор аренды помещения по форме, предусмотренной приложением № 5 к предварительному договору. При этом стороны не вносили изменения в предварительный договор аренды (в том числе в содержание приложения № 5 к нему).

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд первой инстанции не вправе по своей инициативе изменять предмет или основание исковых требований и выходить за пределы исковых требований.

Таким образом, суд первой инстанции, принимая решение по делу, не имел правовых оснований обязывать стороны указать в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора.

Суд апелляционной инстанции считает, что в соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ договор аренды помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 56, подлежит заключению на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением к предварительному договору сторон от 28.07.2008.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), предусмотренную законом или договором.

Пунктом 6.1. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от добровольного заключения основного договора арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере трехмесячной постоянной арендной платы, размер которой предусмотрен проектом основного договора. Отказом арендодателя от заключения основного договора в числе прочего признается неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении основного договора в порядке, предусмотренном предварительным договором.

Судом установлен факт нарушения ответчиком условий предварительного договора аренды помещения, предусматривающих осуществление ответчиком действий по заключению основного договора аренды. В указанный в предварительном договоре пятидневный срок с даты государственной регистрации права собственности на спорное помещение ответчик не направил истцу основной договор аренды.

В связи с фактом нарушения принятых на себя обязательств ООО «Гейм Системс» подлежит привлечению к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания договорной неустойки (штрафа).

Истец на основании пункта 6.1. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 вправе требовать уплаты ответчиком штрафной неустойки. По расчету истца, штрафная неустойка составляет 1039800 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования истца о взыскании неустойки в заявленной сумме.

Оснований для уменьшения штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

Согласно статье 333 ГК РФ неустойка подлежит уменьшению только в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В предварительном договоре аренды помещения от 28.07.2008 стороны, выражая свою волю, в соответствии с принципом свободы договора (статья 421 ГК РФ) установили размер ответственности за нарушение арендодателем обязательства по заключению основного договора.

Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не просил об уменьшении штрафа и не обосновал несоразмерность заявленной истцом неустойки, считая данное требование не подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Согласно абзацу 6 пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет ссылки ответчика на нормы статьи 333 ГК РФ, приведенные в апелляционной жалобе.

Согласно пункту 4.1. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 арендатор (истец) должен был в течение 1 месяца с момента заключения предварительного договора внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере 1039800 руб. (без учета НДС) на основании счета, выставленного арендодателем.

Из материалов дела следует, что во исполнение условий предварительного договора арендатор перечислил арендодателю обеспечительный взнос с НДС в размере 1226964 руб., что подтверждается платежными поручениями № 450 от 29.07.2008 и № 207 от 16.09.2008.

В соответствии с пунктом 4.3. предварительного договора аренды от 28.07.2008 обеспечительный взнос засчитывается арендодателем в счет постоянной арендной платы за последние три месяца аренды по основному договору с равномерной разбивкой по месяцам за вычетом задолженности арендатора по оплате арендных платежей, правомерно удержанных в соответствии с договором. Из обеспечительного взноса арендодателем удерживаются задолженности арендатора по арендной плате, подлежащей уплате, в соответствии с условиями договора в случае просрочки по оплате арендных платежей (пункт 4.2. предварительного договора).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что денежные суммы, уплачиваемые арендатором на основании пункта 4.1. предварительного договора, не являются задатком.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Такое обязательство не является денежным и в силу статей 380, 381 ГК РФ не может быть обеспечено задатком.

Поскольку по условиям заключенного сторонами предварительного договора обеспечительный взнос подлежит зачету в оплату арендной платы (в погашение задолженности по арендной плате), то есть выполняет платежную функцию в основном договоре, суд апелляционной инстанции соглашается с квалификацией уплаченных истцом денежных средств в сумме 1226964 руб. в качестве авансовых платежей.

Согласно пункту 4.4. предварительного договора аренды от 28.07.2008 в случае досрочного расторжения настоящего договора по вине арендодателя или его уклонения от заключения основного договора, арендодатель обязан вернуть перечисленный арендатором обеспечительный взнос в течение 10 календарных дней с момента поступления соответствующего требования.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «АДИДАС» на основании пункта 4.4. предварительного договора аренды от 28.07.2008 потребовало взыскать с ответчика денежные средства в сумме 1226964 руб.

Удовлетворяя требование истца в части взыскания указанных сумм, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды сторонами заключен не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика не возникло права на получение арендных платежей. Следовательно, по мнению суда первой инстанции,  у ответчика отсутствуют основания для удержания полученных от истца авансовых платежей в счет будущих арендных платежей.

Между тем, из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что помещение было передано в пользование истца в порядке пункта 5.6. предварительного договора по акту передачи помещения в фактическое пользование от 09.09.2008.

Согласно пункту 5.6. предварительного договора аренды от 28.07.2008 с момента подписания сторонами акта передачи помещения в фактическое пользование арендатор обязуется осуществлять коммерческую деятельность в помещении и вносить плату за фактическое пользование помещением в порядке, размере и сроки, аналогичные порядку, размерам и срокам уплаты арендной платы, как они определены в приложении № 5 к настоящему договору. Плата за фактическое пользование помещением вносится до момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в рамках основного договора. К отношениям сторон по фактическому пользованию помещением применяются условия основного договора (приложение № 5 к настоящему договору).

Поскольку внесенные истцом платежи подлежат зачислению в счет платы за пользование имуществом, основания для их взыскания с ответчика в пользу истца отсутствуют.

Кроме того, по смыслу пункта 4.4. предварительного договора аренды от 28.07.2008 уплаченный обеспечительный взнос (авансовый платеж) подлежит возврату арендатору (истцу) в том случае, когда арендодатель (ответчик) уклоняется от заключения основного договора аренды и обстоятельства свидетельствуют о том, что такой договор не будет заключен сторонами.

В рассматриваемом случае суд обязал ответчика заключить с истцом основной договор аренды.

Следовательно, решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца обеспечительного взноса в сумме 1226964 руб. нельзя признать обоснованным.

В связи с вышеизложенным в удовлетворении  требования о взыскании 1226964 руб. следует отказать.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец на основании пункта 6.6 предварительного договора аренды помещения просил взыскать с ответчика стоимость подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений в размере 2486069 руб. 96 коп.

По условиям пункта 5.3. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 арендатор вправе в срок не менее 35 дней с момента подписания обеими сторонами акта допуска осуществить в помещении подготовительные и отделочные работы с целью приведения интерьера помещения в соответствие с корпоративным стилем оформления торговых помещений арендатора. При этом арендодатель обеспечивает допуск в помещение и на прилегающую к зданию территорию работников и иных лиц, указанных арендатором, а также транспортных средств арендатора.

К