Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А81-6271/2009. Изменить решение

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

06 сентября 2010 года

                                                       Дело №   А81-6271/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  30 августа 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 сентября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей  Еникеевой Л.И., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5261/2010) общества с ограниченной ответственностью «Гейм Системс» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.04.2010 по делу № А81-6271/2009 (судья Максимова О.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» к обществу с ограниченной ответственностью «Гейм Системс» о понуждении заключить договор аренды и взыскании 4752833 руб. 96 коп.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от общества с ограниченной ответственностью «Гейм Системс» - Пугин Д.С., доверенность от 11.01.2010; Меркушкин Г.В., доверенность от 11.01.2010;

от общества с ограниченной ответственностью «АДИДАС» - Ильин А.В., доверенность от 24.11.2009; Гущина О.А., доверенность от 15.07.2010;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АДИДАС» (далее – ООО «АДИДАС») обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Гейм Системс» (далее - ООО «Гейм Системс») заключить основной договор аренды по форме, предусмотренной приложением № 5 к предварительному договору аренды помещения от 28.07.2008, о взыскании с ответчика штрафа по пункту 6.1. предварительного договора в размере 1039800 руб., стоимости подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений в размере 2486069 руб. 96 коп., а также о возврате обеспечительного взноса в размере 1226964 руб. Общая сумма денежных требований составила 4752833 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.04.2010 по делу № А81-6271/2009 исковые требования ООО «АДИДАС» к ООО «Гейм Системс» о понуждении заключить договор аренды и взыскании 4752833 руб. 96 коп. удовлетворены частично. Суд обязал ООО «Гейм Системс» заключить с ООО «АДИДАС» договор аренды помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 56, на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением № 5 к предварительному договору сторон от 28.07.2008, указав в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора, подтвержденный соответствующими правоустанавливающими документами, в течение одного месяца с даты вступления решения в законную силу. Этим же решением суд взыскал с ООО «Гейм Системс» в пользу ООО «АДИДАС» штраф в размере 1039800 руб., обеспечительный взнос в размере 1226964 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22364 руб. 39 коп. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. Суд также взыскал с ООО «АДИДАС» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7474 руб. 12 коп.

Не соглашаясь с решением суда, ООО «Гейм Системс» в апелляционной жалобе просит его отменить в части удовлетворения исковых требований и отказать в удовлетворении соответствующей части иска.

Кроме того, податель жалобы просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции в части отказа во взыскании стоимости подготовительных и отделочных работ, а также неотделимых улучшений, дополнив мотивировочную часть судебного акта указанием на отсутствие у истца права на компенсацию стоимости выполненных работ в связи с тем, что проведение таких работ и их стоимость не согласовывались с ответчиком, часть результатов работ носит отделимый характер, стоимость заявленных работ завышена по сравнению со сложившимся на рынке уровнем цен, а в связи с отсутствием у истца права на взыскание суммы НДС по таким работам.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Гейм Системс» ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и нарушение норм процессуального права.

ООО «АДИДАС» в отзывах на апелляционную жалобу и письменных пояснениях по делу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу ответчика – без удовлетворения.

ООО «Гейм Системс» представило суду апелляционной инстанции письменные возражения на доводы ООО «АДИДАС».

Представитель ООО «Гейм Системс» в заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО «АДИДАС» высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу и письменным пояснениям.

Представитель ООО «Гейм Системс» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, приложенных к апелляционной жалобе:

кадастрового паспорта от 26.05.2010; письма исх. № 89 от 04.05.2010; акта от 07.05.2010; письма исх. № 94 от 07.05.2010; документа, подтверждающего отправку письма исх. № 94 от 07.05.2010 в адрес ООО «АДИДАС»; документа, подтверждающего получение 2010 ООО «АДИДАС» письма исх. № 94 от 07.05.; акта от 14.05.2010.

Представители ООО «АДИДАС» возражали против приобщения дополнительных документов.

Руководствуясь частью 2 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции отказал в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поскольку ответчик не обосновал невозможность их представления в суд первой инстанции по уважительной причине.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений против проверки решения по доводам апелляционной жалобы от сторон не поступило.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее и письменные пояснения сторон, а также выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, 28.07.2008 ООО «Гейм Системс» (арендодатель) и ООО «АДИДАС» (арендатор) заключили предварительный договор аренды помещения, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, общей проектной площадью помещений 173,3 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Ноябрьск, проспект Мира, № 56. В связи с чем арендодатель обязался зарегистрировать право собственности на спорное помещение не позднее 30.09.2008 и в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на помещение направить арендатору письменное предложение заключить основной договор аренды.

Во исполнение условий предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 истец (арендатор) перечислил ответчику (арендодателю) обеспечительный взнос в размере 1226964 руб., что подтверждается платежными поручениями № 450 от 29.07.2008, № 207 от 16.09.2008.

ООО «Гейм Системс» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение общей площадью 173,3 кв.м, 1 этаж, адрес объекта: Тюменская обл., ЯНАО, г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 56, кадастровый номер зарегистрированного помещения 89-72-36/023/2008-029 (свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 011292 от 02.10.2008).

После регистрации права собственности ООО «Гейм Системс» обязательства по заключению с истцом основного договора аренды на данное помещение не исполнило.

В связи с чем ООО «АДИДАС» в судебном порядке потребовало обязать ООО «Гейм Системс» заключить основной договор аренды.

Оспаривая требования истца в данной части, ответчик ссылается на то, что основной договор аренды не может быть заключен, поскольку вследствие перепланировки помещения, произведенной истцом, изменилась площадь арендуемого помещения и, таким образом, изменился объект аренды. Кроме того, как указывает ответчик, между сторонами не согласовано существенное условие договора о размере арендной платы, в связи с чем, предварительный договор аренды считается незаключенным.

Оценивая доводы сторон, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 3, 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К договору аренды нежилых помещений (как части здания) применяются правила статьи 651 ГК РФ о форме и государственной регистрации, согласно которой договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу указанных правовых норм предварительный договор, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем договор аренды нежилых помещений, должен быть совершен в форме единого документа, содержащего все существенные условия основного договора.

Согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд апелляционной инстанции считает, что соглашение об объекте, подлежащем передаче в аренду, было достигнуто сторонами при подписании предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008.

Как правильно установлено судом первой инстанции, помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, определено сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. Истец и ответчик согласовали условия относительно места расположения помещения – на первом этаже здания по адресу: г. Ноябрьск, пр. Мира, д. 56, проектной площади помещения – 173,3 кв.м, а также согласовали поэтажный план помещения.

Данные условия предварительного договора от 28.07.2008 позволяют определенно установить помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора. Возможность и необходимость более подробного описания объекта аренды на момент подписания предварительного договора от 28.07.2008 ответчиком не доказана.

Из материалов дела следует, что помещение было предоставлено истцу в фактическое владение и пользование (акт допуска от 06.08.2008, акт передачи помещения в фактическое пользование от 09.09.2008). При этом между сторонами не имелось разногласий относительно арендуемого имущества.

Таким образом, стороны приступили к исполнению предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008, помещение использовалось истцом и неопределенности по вопросу объекта аренды не возникало.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что предварительный договор аренды помещения от 28.07.2008 нельзя считать заключенным вследствие отсутствия в нем согласованного условия об арендной плате.

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В пункте 5.5. проекта основного договора аренды (приложение № 5 к предварительному договору) стороны во исполнение пункта 3 статьи 614 ГК РФ установили размер постоянной арендной платы за аренду помещения в месяц с учетом ежегодного увеличения.

Таким образом, сторонами было предусмотрено встречное предоставление за переданное в аренду помещение, свидетельствующее о возмездности договора аренды.

Постоянная арендная плата включает в себя оплату коммунальных услуг, за исключением тех, которые покрываются переменной платой (пункт 5.5.5. проекта основного договора). Вопреки доводам ответчика суд апелляционной инстанции считает, что данное условие позволяет считать размер арендной платы согласованным.

Пунктом 7.8. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 предусмотрено, что арендодатель несет риск существенного изменения рыночной стоимости арендной платы и платы за фактическое пользование.

Проанализировав условия предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008 и приложений к нему, суд апелляционной приходит к выводу о заключении сторонами предварительного договора аренды в соответствии с требованиями статьи 429 ГК РФ.

Условия, касающиеся срока заключения основного договора аренды, определены в разделе 3 и пункте 7.7. предварительного договора аренды помещения от 28.07.2008.

Согласно пунктам 3.1., 3.3. указанного договора арендодатель (ответчик) обязуется зарегистрировать право собственности на помещение в государственном органе Федеральной регистрационной службе не позднее 30.09.2008. Арендодатель в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение направляет арендатору письменное предложение заключить