Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу n А81-5703/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия [phone], факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

02 сентября 2010 года

                                                       Дело №   А81-5703/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  26 августа 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 сентября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Семёновой Т.П.

судей  Зориной О.В., Гладышевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Карпущенко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5303/2010) Администрации муниципального образования город Салехард на решение  Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.04.2010 по делу № А81-5703/2009 (судья Канева И.Д.), принятое по иску индивидуального  предпринимателя Анисимова Сергея Викторовича к Администрации муниципального образования город Салехард о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании представителей: 

от Администрации МО город Салехард, ИП Анисимова С.В. – не явились, извещены надлежащим образом

установил:

Индивидуальный предприниматель Анисимов Сергей Викторович (далее – ИП Анисимов С.В., истец) обратился в арбитражный суд к Администрации муниципального образования город Салехард (далее – Администрация, ответчик) с иском о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1171 кв.м., кадастровый номер 89:08:020201:53, находящегося под зданием № 18 по ул. Б. Кнунянца в г. Салехард и передаче ему в собственность.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.04.2010 по делу № А81-5703/2009 Администрация обязана заключить с ИП Анисимовым С.В. договор купли-продажи земельного участка площадью 1171 кв.м., кадастровый номер 89:08:02 02 01:0053, расположенного по адресу: г. Салехард, ул. Б. Кнунянца, д. 18, в редакции Администрации. С Администрации в пользу ИП Анисимова С.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку право аренды земельного участка перешло к истцу от прежнего собственника здания в силу закона (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Ответчик не согласен на досрочное расторжение договора аренды земельного участка. Считает, что правовых оснований для возникновения на стороне ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка нет. Нормами ГК РФ и иными законами не установлено, что заключение договора купли-продажи земельного участка в данном случае обязательно. Считает, что суд первой инстанции незаконно взыскал с него судебные расходы в сумме 2 000 рублей, полагая, что в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) он освобождён от уплаты государственной пошлины.

От истца отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 19.08.2010 до 26.08.2010.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 30.07.2008 между Иванюк Мариной Владимировной  (далее – Иванюк М.В.) (продавцом) и Анисимовым С.В. (покупателем) был заключён договор купли-продажи (л.д. 5), в соответствии с  условиями которого продавец передал в собственность покупателю часть здания магазина общей площадью 177,3 кв.м, находящегося по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Б. Кнунянца, д. 18. Магазин расположен на земельном участке площадью 1171 кв.м, предоставленном в пользование на основании договора аренды № 4578 от 12.12.2005, зарегистрированного 26.02.2006 под регистрационным номером 89-72-30/009/2006-269. Земельный участок имеет кадастровый номер 89:08:02 02 01:0053.

По передаточному акту от 30.07.2008 истец принял имущество по договору купли-продажи (л.д. 6).

24.12.2008 между Иванюк М.В. (продавцом) и Анисимовым С.В. (покупателем) был заключён договор купли-продажи (л.д. 7), в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность покупателя часть здания магазина общей площадью 162,1 кв.м, находящегося по адресу: ЯНАО, г. Салехард, ул. Б. Кнунянца, д., условный номер объекта 89-72-30/014/2008-067. Магазин расположен на земельном участке площадью 1171 кв.м (кадастровый номер 89:08:02 02 01:0053), предоставленном в пользование на основании договора аренды № 4578 от 12.12.2005, заключённого между Администрацией и продавцом, зарегистрированного в ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО-Югре и ЯНАО 26.02.2006, номер регистрации 89-72-30/009/2006-269.

Имущество было передано покупателю по передаточному акту от 24.12.2008 (л.д. 8).

На основании указанных договоров купли-продажи от 30.07.2008 и 24.12.2008 за истцом зарегистрировано право собственности на приобретённое имущество, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.02.2009 и 27.08.2008 (л.д. 15-16).

Истец обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с приложением договора купли-продажи (л.д. 25).

Проект договора с ценой выкупа земельного участка в размере 1 400 000 рублей представлен в дело (л.д. 29-31).

В своём ответе от 04.06.2009 № 04/421-ВП (л.д. 9-10) на заявление истца от 22.05.2009  о предоставлении в собственность земельного участка площадью 1171 кв.м с кадастровым номером 89:08:020201:53 для размещения магазина по ул. Б. Кнунянца, 18, Администрация, со ссылкой на пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 2 статьи 271 ГК РФ сообщила ему о том, что вопрос о приобретении вышеуказанного земельного участка в собственность может быть рассмотрен после истечения срока аренды и направила истцу для подписания проект соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 12.12.2005 № 4578.

Данный отказ ответчика явился основанием для предъявления истцом требований о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 71, 168 АПК РФ, пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

 В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

  Как следует из материалов дела, истец приобрёл в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, который находился у прежнего собственником на праве аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

   Истец намерен приобрести земельный участок, на котором находятся приобретённые им объекты недвижимости, в собственность. Обращение его в суд с настоящим иском обусловлено отказом ответчика в заключении договора купли-продажи земельного участка.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

  Следовательно, истец, у которого в собственности находятся приобретённые у предыдущего собственника Иванюк М.В. по договорам купли-продажи от 30.07.208 и 24.12.2008 объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, в силу статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости.

  То есть, истец имеет право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположены находящиеся в его же собственности объекты недвижимости.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора наличие у истца исключительного права на приватизацию земельного участка связал с тем обстоятельством, что отсутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с истцом.

В мотивировочной части обжалуемого решения суд первой инстанции  указал на то, что договор аренды земельного участка между истцом и ответчиком заключён не был, следовательно, право выбора между выкупом в собственность земельного участка или его арендой истцом не было реализовано.

Однако этот вывод апелляционный суд считает ошибочным исходя из следующего.

Действительно, согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая заняты этой недвижимостью и необходима для её использования.

   Данная норма содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

    В пункте 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

     То есть, из взаимосвязи данных норм усматривается, что покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, на котором находится объект недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник этого объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2001 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2001 № 11), при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

   Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.                                                                                                                                   Следовательно, отсутствие между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка оформленного договора аренды не свидетельствует об отсутствии между ними договорных отношений по аренде земельного участка.                                                                                                                                  Однако указанные ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного по существу решения.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2001 № 11 были даны следующие разъяснения.

  Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

 Наличие договора аренды земельного участка, заключённого до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключён собственником расположенного на нём объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путём заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.                                                                                                                                                            В пункте 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены,  не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ следует что, если прежнему собственнику объекта недвижимости земельный участок был передан в аренду, то последующий собственник этого объекта недвижимости  имеет право на земельный участок в виде аренды.

Однако следует учитывать, что Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 было принято до внесения поправок в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ, в частности, в статью 3