Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2010 по делу n А46-46/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При указанных обстоятельствах, обеспечение проведения оценки выкупаемого объекта относится к компетенции органа публичной власти.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение имущества - нежилых помещений № 5П (номера на поэтажном плане: с 1 по 16), общей площадью 146,40 кв. м., находящихся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, подтверждено решением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2009 по делу № А46-12296/2009.

В подтверждение ответчик представил отчет ООО «АЗИРА» от 19.11.2009 № 1825/09, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 4 481 000 руб.

Данный отчет соответствует требованиям статей 5, 11, 12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Истцом указанная оценка выше обозначенного имущества не оспаривается; возражений относительно достоверности сведений, содержащихся в отчете от 19.11.2009 № 1825/09, не заявлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно установил общую стоимость предмета договора в размере 4 481 000 руб.

Разногласия сторон по настоящему делу сводятся к вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета данного договора (4 481 000 руб.) стоимости неотделимых улучшений при изложении пункта 4.1 спорного договора.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Ответчик, не оспаривая осуществление истцом не отделимых улучшений арендуемого объекта за счет собственных средств арендатора, считает недоказанным факт их производства с согласия арендодателя.

Как следует из материалов дела, 28.09.2006 Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска получено заявление ООО «Стрелец», согласно которому арендатор просит рассмотреть вопрос о приведении им капитального ремонта с целью увеличения арендуемой площади подвального помещения под кафе по адресу: пр. К. Маркса, д. 47, на 50 кв.м. (том 3, л.д. 118).

В соответствии с письмом  № 05-01/26996 от 03.10.2006 ответчика не имел возражений по вопросу проведения капитального ремонта помещения по адресу: пр. К. Маркса, д. 47, с  целью увеличения арендуемой площади, при условии выполнения работ по проекту, согласованному в установленном порядке, за счет собственных средств, без компенсации, после оформления договора аренды на дополнительную площадь здания.

При этом Департамент имущественных отношений Администрации города Омска указал, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения здания будут считаться муниципальной собственностью. Ответственность за самовольное конструктивное нарушение элементов здания лежит на арендаторе.

Из буквального содержания указанного выше письма № 05-01/26996 от 03.10.2006 не усматривается установление ответчиком в качестве обязательного условия для проведения капитального ремонта согласование проектной документации с арендодателем.

 Гражданское законодательство Российской Федерации также не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Условия письма № 05-01/26996 от 03.10.2006, при которых ответчик согласовал возможность осуществления капитального ремонта, соблюдены истцом, что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 15.11.2006 № 33469/5 (том 5, л.д. 117-118), представленным в материалы дела проектом ремонта подвального помещения, составленным ООО «Промжилпроект», а также документами первичного бухгалтерского учёта, свидетельствующими о затратах истца на проведение капитального ремонта арендуемого помещения (том 2, л.д. 1-150, том 3, л.д. 1-17).

Факт заключения договора с включенной дополнительной площадью выкупаемого объекта образованной в результате капитального ремонта помещения, а также наличие надлежащим образом согласованного проекта на осуществление капитального ремонта, ответчиком не оспаривается.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание обстоятельства заключения сторонами по настоящему делу договора аренды нежилых помещений от 13.11.2007 № 35323/5, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 187 кв. м., то есть помещения, образованные в результате проведения капитального ремонта объектов, переданных по договорам аренды нежилого помещения от 01.08.2006 № 32760/5 и от 15.11.2006 № 33469/5, равно как и факт регистрации 25.03.2009 права собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение № 5П (номера на поэтажном плане: с 1 по 16), общей площадью 146,40 кв. м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, то есть на указанный момент находившееся в техническом состоянии после проведения капитального ремонта, что свидетельствует об отсутствии возражений со стороны ответчика относительно осуществления последнего.

В отсутствие возражений ответчика относительно стоимости неотделимых улучшений, равно как и обстоятельств их наличия в нежилом помещении № 5П (номера на поэтажном плане: с 1 по 16), общей площадью 146,40 кв. м., находящемся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, суд апелляционной инстанции принимает в качестве надлежащего доказательства стоимости данных неотделимых улучшений экспертное заключение от 22.03.2010 № 164/10, согласно которому указанная стоимость составляет 1 943 380 руб.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить недоказанность прав и законных интересов заявителя апелляционной жалобы: рыночная оценка имущества, произведенная ООО «АЗИРА» по заказу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска осуществлена в отношении помещения с учетом спорных неотделимых улучшений, соответственно увеличивающих выкупную стоимость.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 09 апреля 2010 года  по делу № А46-46/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

Л.И. Еникеева

Д.Г. Рожков