Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу n А70-12453/2009. Изменить решение

в силу части 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, принимали они участие в голосовании, или нет.

В-третьих, согласно части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Это означает, что коль скоро собственники помещений многоквартирного дома выбрали в качестве способа управления управляющую организацию, каждый собственник обязан подчиниться этому решению и нести расходы именно в том размере, который согласован в договоре управления.

В противном случае принцип пропорциональности участия в общих расходах не будет соблюден.

Данный вывод подтверждается и Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...».

Так, в силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается  собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 28 названных Правил собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (пункт 31 Правил).

Коль скоро законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества,  к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).

Доводы апелляционной жалобы в связи с этим подлежат отклонению.

Так, ответчик считает, что истцом не доказан факт оказания услуг.

Однако, принимая во внимание указанные выше нормы права, ответчик в любом случае обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в период управления дома управляющей компанией.

В такой ситуации не истец должен доказывать факт оказания им услуг по управлению многоквартирным домом, а ответчик должен доказать отсутствие оснований для внесения платы (например, факт расторжения договора управления, факт управления жилым домом иным лицом в спорный период и т.п.)

Данный вывод подтверждается и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее Правила изменения размера платы), утвержденными уже упомянутым постановлением Правительства Российской Федерации № 491.

Согласно пункту 6 Правил изменения размера платы в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

В соответствии с пунктом 7 Правил изменения размера платы собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункт 8 Правил изменения размера платы).

В соответствии с пунктами 15, 16 Правил изменения размера платы факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, и является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

Из смысла главы 8 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», датой начала предоставления услуг и работ ненадлежащего качества, считается время подачи потребителем (ответчиком) в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте непредоставления жилищных услуг надлежащего качества, после чего представителем Управляющей компании и потребителем (ответчиками) составляется Акт о предоставлении услуг ненадлежащего качества, который составляется в двух экземплярах - один передается потребителю (ответчику), второй - остается в Управляющей компании. Если потребитель (ответчик) и Управляющая компания не пришли к единому решению относительно качества предоставляемых жилищных услуг, то ими определяются новое время и дата оценки качества предоставляемых услуг, на которую приглашается представитель государственной жилищной инспекции.

Согласно Письму Минрегиона РФ от 04.06.2007 г. № 10611-ЮТ/07 «О разъяснении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам...», установление иных условий, размера и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, не допускается.

Таким образом, основанием для уменьшения размера платы может быть только досудебное обращение заявителя, сделанное с соблюдением установленной законом процедуры.

Поскольку доказательств обращения с соответствующими заявлениями об уменьшении размера платы ни от ответчика, ни от иных собственников в деле нет, оснований для отказа во взыскании платы за содержание и ремонт жилого помещения в период управления дома управляющей компанией не имеется.

Вместе с тем, суд считает, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил исковое требование в полном объеме.

Истец ООО «УК «Запад» указал, что при расчете суммы долга он исходил из тарифов, установленных Постановлением Администрации города Тюмени от 27.01.2006 № 1-пк в редакции Постановления Администрации города Тюмени от 20.01.2007 № 2-пк (расчет за 2007 год) и в редакции Постановления Администрации города Тюмени от 05.06.2008 № 65-пк (расчет за 2008 год) (т.1, л.д.39, 40).

Суд первой инстанции посчитал применение тарифов, определенных перечисленными постановлениями, правомерным, а расчет истца правильным и взыскал задолженность в размере 214 622 руб. 40 коп.

Суд апелляционной инстанции не согласен с расчетом истца по следующим причинам.

В пункте 4.3. договора управления многоквартирным домом от 25.10.2006 указан размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества и за управление в многоквартирном доме согласно тарифа, утвержденного Постановлением Администрации г. Тюмени № 1-пк от 27.01.2006 «Об утверждении перечня работ, входящих в плату за содержание и ремонт помещений».

При этом в договоре нет условия, предусматривающего автоматическое изменение размера платы в случае внесения изменений в Постановление Администрации г. Тюмени № 1-пк от 27.01.2006.

Напротив, в пункте 4.2. указано, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Данное положение соответствует пункту 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно данному пункту при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В пункте 4.17 договора указано, что в случае изменения условий раздела 4 договора, такие изменения оформляются путем подписания сторонами дополнительных соглашений.

Решения общего собрания собственников спорного многоквартирного дома, устанавливающего иной размер платы, чем это предусмотрено в договоре от 25.10.2006, истцом не представлено, так же как и дополнительного соглашения к договору о внесении изменений в 4-й раздел договора.

Учитывая изложенное, а также положения части 4 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, при расчете задолженности следует исходить из тарифов, указанных в пункте 4.3. названного выше договора.

К тому же Постановление Администрации города Тюмени от 27.01.2006 № 1-пк в любой редакции по указанной выше причине распространялись лишь на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Для собственников, выбравших способ управления жилым домом оно может иметь лишь рекомендательный характер.

Доводы подателя жалобы относительно незаконности применения тарифов, принятых на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, в котором ООО «Арго-2000» не принимало участия, не учитываются  судом апелляционной инстанции.

Как указывалось выше, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме.

Такое решение принято путем утверждения на общем собрании собственников помещение в многоквартирном доме № 13 по ул. Восстания в г. Тюмени проекта договора управления многоквартирным домом и приложений к нему от 25.10.2006.

Протокол № 1 от 25.10.2006 со стороны ООО «Арго-2000» не оспорен в установленном законом порядке, следовательно, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25.10.2006 распространяется на всех собственников помещения независимо от их участия в таком собрании.

По условиям пункта 4.3. договора управления многоквартирным домом от 25.10.2006 плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме составляет 6 руб. 37 коп., за управление многоквартирным домом – 85 коп.

При этом тариф установлен за один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику, в связи с чем нет необходимости в определении доли ООО «Агро-2000» в праве общей собственности на общее имущество в целях определения стоимости оказанных истцом услуг.

То есть установление тарифа на один квадратный метр уже само по себе является гарантией определения размера расходов каждого собственника на содержание общего имущества пропорциональное его доле в этом общем имуществе.

С учетом того, что общая площадь помещений, принадлежащих на праве собственности ответчику, составляла 1107,1кв.м., задолженность ООО «Агро-2000» за период с 01.03.2007 по 29.12.2008, подлежащая взысканию равна 175 336 руб. 07 коп., согласно следующему расчету:

(6 руб. 37 коп. + 85 коп.) х 1107,1кв.м. х 10 (период с 01.03.2007 по 31.12.2007) =  79 932 руб. 62 коп. (задолженность за 2007 год);

(6 руб. 37 коп. + 85 коп.) х 1107,1кв.м. х 11 (период с 01.01.2008 по 30.11.2008) =  87 925 руб. 88 коп.;

(6 руб. 37 коп. + 85 коп.) х 1107,1кв.м. / 31 (количество дней в декабре) х 29  (период с 01.12.2008 по 29.12.2008) =  7477 руб. 57 коп.

Во взыскании оставшейся части задолженности следует отказать.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика неустойки в размере  46 788 руб. 11 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Таким образом, право требования неустойки за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги у управляющей компании возникает в силу закона. Законом же установлен и размер такой неустойки.

Аналогичное положение содержится и в договоре управления многоквартирным домом от 25.10.2006 в пункте 4.8.

В силу частей 1, 2 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Иное договором управления многоквартирным домом от 25.10.2006 не предусмотрено (пункт 4.7).

Следовательно, по смыслу части 14 статьи 155 ЖК РФ в его взаимосвязи с положениями части 2 названной статьи пени за несвоевременное